读完本篇,法拍房交易的土地税费不再是“坑”

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2021-04-23 14:34 4552 0 0
天价土地出让金的存在,无疑是给竞得者增添了一笔很大的经济负担。

作者:鲸哥

来源:北京法拍房资讯(ID:gh_790702b54b93)

真实案例:

刘女士花了520万竞得了北京一套法拍房。

房子周边配套齐全,地段繁华,出行方便,参考周边房价评估,房子最低可售590万,远高于520万的成交价,刘女士自以为大赚了一笔。

然而,万万没想到的是,这套520万的法拍房,还欠着一大笔土地出让金,加上过户等一系列税费,共计90余万,更远超过了590万的估值。

原以为捡了个大漏,最后却遭了个大坑,刘女士除了填坑别无选择。

我们经常可以看到在法拍房成交案例中,天价土地出让金的存在,无疑是给竞得者增添了一笔很大的经济负担。那么为什么会存在高额的土地出让金呢?要想明白这个问题,先要搞清楚土地的出让与划拨的区别。

土地划拨和土地出让区别

概念

出让土地:指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

划拨土地:划拨土地使用权指的是土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

性质

土地划拨性质:是在交纳补偿、安置等费用后无偿取得的,一般不设定土地使用权的期限,但却有一定的限定条件,比如不得转让、出租和抵押。

土地出让性质:是国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者,并需要由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

取得方式

土地划拨取得方式:需要向县级以上人民政府获得批准,给土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用。

土地出让取得方式:商品房建设用地原则上应该以招标、拍卖、挂牌的有偿方式取得,严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。以划拨方式取得的建设用地用权,房地产转让时,必须经国土资源管理部门的审批,办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

使用期限

土地划拨使用期限:依照国家法律的规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、法规另有规定外,没有使用期限的限制。

出让土地使用期限:一般分40年、50年、70年。

权利义务

土地划拨权利义务:土地不得进行转让、出租和抵押。

土地出让权利义务:使用权人具有法定规范内的处置权,可进行转让、出租和抵押。由此可得出,土地出让和土地划拨之间的权利义务不同。

房屋类型

土地划拨房屋类型:一般为公益事业用地或回迁房、经适房等建设用地;

土地出让房屋类型:多建有商品房,土地出让和土地划拨在房屋类型上是存在着一些区别的。

而我们现实当中,有很大一部分房源的土地性质属于”划拨土地“,我们经常提及嘴边的经济适用房就属于划拨性质的住宅房,这一类房源具体包:房改房、集资建房、棚改安置房、城市房屋拆迁安置房、个人自建私房等。

如何计算划拨土地税费

法拍中在计算划拨土地税费的时候,先要明确自己是缴纳土地出让金还是土地收益金。

二者区别在于:如果是缴纳土地出让金,过户之后就变为出让用地了,再次交易是不需要缴纳这类费用。土地出让金需要办理窗口根据不同的土地等级、使用年限进行核算,才能得知具体费用。

如果是缴纳土地收益金的话,房产过户到买受人名下之后还是划拨用地,再次交易时还需要继续缴纳土地收益金或出让金,税率为1%。

法拍中,通常都是缴纳土地出让金,出让金通常来说是按照成交价的10%、30%、35%或者差额的70%缴纳,相对于新房二手房交易费用来说,这也是法拍房买卖中一笔高昂的税费了。

很多竞拍者在看到地段好,价位低的法拍房时常常一哄而上,到后期环节时发现存在过户难,税费高额超出支付能力时而不得不悔拍,白白丢了保证金,这种案例时有发生。所以竞拍者在遇到土地用途为划拨性质的法拍房时,一定要做好前期调查,才能将风险防患于未然。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 读完本篇,法拍房交易的土地税费不再是“坑”

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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