观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
与佳兆业相关的项目稍有动态，便会引发市场对其处置资产的联想。
昔日高声合作，今日低调淡出。
近日，不少深圳置业者发现，10月末开盘时冠名“佳兆业”品牌的深圳坪山“燕澜和鸣花园”住宅项目已悄然更名为“新城”。观点地产新媒体走访项目现场时看到，该项目展示中心牌匾名称显示为“新城控股燕澜和鸣花园”。
实际上，佳兆业与新城控股在该项目拿地时便已合作。2020年11月23日，二者合资公司深圳市盛讯咨询管理有限公司在深圳土拍现场，以上限价格28亿元竞得坪山区G12314 -8030地块，溢价率45%，配建人才房5万平方米。值得一提的是，该项目也成为新城首入深圳之作。
从股权层面看，深圳盛讯咨询管理在2020年11月18日是由佳兆业、新城控股分别持股51%、49%。但根据工商变更信息显示，该公司目前分别由新城控股、佳兆业、中诚信托持股14.7%、15.3%、70%。
另据“新城华南”微信公众号11月11日推送消息显示，“深圳新城燕澜和鸣项目”由深圳市盛讯咨询管理有限公司开发及独立管理财务。
与此同期，佳兆业广州项目公司股权也有所变更。11月18日，广州市卓佳房地产开发有限公司股权结构新增变更，显示由平安信托认缴出资1500万元、持股100%。该公司此前原由佳兆业旗下公司全资持股。
可以看到，自规模近128亿的佳兆业理财产品风波发生至今，但凡涉及到与佳兆业相关的项目有动态发生时，便会吸引人们对其资产处置进度的关注。由此，连续的股权变动让市场人士猜测，“佳兆业处置资产的动作正在加速。”
11月22日，佳兆业集团控股发布《锦恒财富产品兑付方案》，表示2021年10月、11月已到期产品，已按该兑付方案完成兑付。并提到，正积极处置集团资产，回笼资金用于兑付锦恒财富本金、到期利息及延期利息。
10月22日，位于深圳市坪山区的“燕澜和鸣花园”项目获批预售，本次获批预售房源位于1栋、9栋，共推出646套，备案均价约4.21万元/平方米，主力户型为78-115平方米，预计交房时间为2024年下半年。
同时，该项目销售方案显示，可售房源均为精装交付。10月24日起进行意向登记，10月27日-10月28日名册公示及公证摇号。根据10月29日结果显示，预售646套中仅268批客户入围。
观点地产新媒体查询深圳市房地产信息平台显示，截至11月22日，该项目显示有245套“已签认购书”，以及36套“已备案”。据该平台释义，其中，“已签认购书”指房屋已经签订认购书，但尚未签订正式的预售或现售合同；“已备案”指签订的买卖合同已在产权登记部门备案。
由此看来，认购还未过半的“燕澜和鸣”项目销售情况并不十分理想。虽不及南山、福田等网红盘热度，但该项目仍在深圳房地产论坛上引起讨论热潮。
综合来看，关注内容主要在于两点：一是该项目在“银十”销售时楼盘冠名的“佳兆业”悄然换至现今的“新城控股”；二是楼盘促销力度不小，中介宣称“新城燕澜和鸣返佣五至十万折后九四折，特价房低楼层返佣后九三折”。
其中，“新城接盘佳兆业燕澜和鸣”的消息关注度更为显著。购买了“燕澜和鸣”项目一套78平三房户型的业主苏女士向观点地产新媒体介绍到，“我买的时候还是和佳兆业签的合同，现在变成新城的了。”她表示，10月份认购房屋时还在的“佳兆业”字样到11月上旬就换成只有“新城”。
查询“深房许字（2021）坪山010号”文件发现，“燕澜和鸣花园”发展商为深圳市盛讯咨询管理有限公司。物业管理公司新城悦（成都）物业服务有限公司深圳分公司，管理费3.90元/平方米。
工商信息显示，深圳市盛讯咨询管理有限公司成立于2020年11月3日，法定代表人罗洋，该公司起初由深圳市盛煌咨询管理有限公司以510万元（佳兆业）持股51%，深圳市亿鸿企业管理有限公司（新城）以490万元持股49%。此外，“罗洋”显示同为佳兆业旗下深圳市桂芳园实业有限公司法人。
2021年10月19日，盛煌咨询投资人变更为深圳市亿鸿企业管理有限公司以147万元持股14.7%，深圳市盛煌咨询管理有限公司以153万元持股15.3%，中诚信托有限责任公司以 700万元持股70%。此外，公司总经理也已于5月变更为新城旗下亿鸿企业法人陆兆传。
一位接近该项目的人士向观点地产新媒体表示，“项目在操盘还有建设工程上目前都是新城负责的。”
对此，观点地产新媒体也于近日走访项目时发现，项目已建成10余层高，展示中心及项目宣传字样显示为“新城控股燕澜和鸣花园”，询问施工人员时也表示为“新城的”。
实际上，该项目宗地由新城和佳兆业的联合体于去年11月以28亿元，击败旭辉、中海、万科等13家房企竞得，出让面积37254.47平方米，竞配建面积5万平方米。地块要求，普通商品住房销售均价（毛坯）不得高于37500元/平方米。
值得一提的是，该项目为华东房企新城控股首入深圳之作。
“听说后面新城控股负责全面建设和销售，这个是新城控股在深圳的第一个项目，总裁办要求全力保障搞好、搞精。”深圳房产论坛网友“吹呐4648756_微信”发布消息称。据悉，新城控股于2021年将广东、广西设置为华南大区，下设深圳、南宁2大城市公司、广佛肇、惠州、珠中江3大片区。
“对于深圳这样高曝光、高增值、高前景的地区，新的企业进入更多是要在深圳立足，要有存在感，无论如何先占地。”有市场人士评论道，新城选择联手佳兆业合作该项目的原因，更大程度看中的是后者的品牌影响力和深圳本地资源。
一位深圳资深房地产人士向观点地产新媒体描述上述项目时表示，“基本上是（佳兆业）理财出问题之后的第二天，好像佳兆业就没有再出现过燕澜和鸣项目的一切出版物上了，包括发的海报也好，或者销售title也好，全部都是新城的。”
可以感知的是，市场的风向向来是“趋利避害”的。虽然佳兆业目前仍有该项目15%的股份，但不免有淡化佳兆业属性的存在。
11月11日，据“新城华南”微信公众号面向客户发布的《关于深圳新城燕澜和鸣项目的公告》显示，燕澜和鸣花园项目的财务由项目公司独立管理，所有预售资金均收至预售监管协议指定专用账户，专款专用以确保施工建设至竣工备案交付，公告落款为前述项目公司。
不难发现，新城在公告中似乎在向客户强调，该项目预售款相关资金不会受佳兆业此前风波影响。
在这个节点上，该项目上股权的变动仍不免让人关联到佳兆业正在处置资产的可能。
时间拉长整个11月份来看，佳兆业一直处于漩涡之中。11月4日，由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的产品出现兑付逾期危机，相关投资者聚至佳兆业深圳总部参加沟通会。当日提到，拟处置包括南山东角头、深圳坂田城市广场等共计18宗价值818亿的深圳项目资产，以用于回流资金解决兑付问题。第二天，就有市场消息传闻华润等央企国企洽谈介入佳兆业部分旧改项目。
11月18日，市场消息传出佳兆业于11月16日上午召开政府相关部门、投资人代表及佳兆业&锦恒财富理财产品违约兑付沟通会。在更新的资产处置方案中，由原来18个项目增加为25个项目，其中包含10个深圳旧改项目。彼时，佳兆业总裁麦帆表示，集团希望在1年内完成127亿元财富本息兑付，但没有以房抵债的可能。
11月22日，佳兆业公布锦恒财富产品兑付方案。其中提到，2021年10月、11月已到期产品，已按此兑付方案完成兑付。还表示，正积极处置集团资产，回笼资金用于兑付锦恒财富本金、到期利息及延期利息。
在不久前，广州市卓佳房地产开发有限公司股权结构于11月18日发生变更。该公司原由佳兆业旗下广州市业兴投资发展有限公司持股100%，现由平安信托持股100%，认缴出资额1500万元。
实际上，平安信托接盘的是佳兆业的广州南沙地块。观点地产新媒体了解到，卓佳房地产目前主要资产仅为广州市南沙区南沙湾住宅地块，是由佳兆业于去年底以20.18亿元、楼面价22700元/平方米南沙“地王”项目。
观之过往，平安在佳兆业6年前的危机中亦伸过援手。2016年初，平安银行为佳兆业提供了500亿元战略资金，表示用于支持佳兆业全方位未来发展。此外，平安信托还为佳兆业发行的一笔25亿元信托产品进行刚性兑付。
回看此次“燕澜和鸣”项目公司股权变动，引入中诚信托以700万元持股70%，稀释了此前佳兆业和新城二者合作权益。对此，一位市场人士分析表示，“仅从项目层面上看，引入信托后双方持股比例都有下降，（信托）可能用于项目融资。”
值得一提的是，佳兆业与中诚信托合作的公开资料几乎很少，而新城控股方面似乎关联稍多。例如，在10月28日，新城控股控股股东富域发展集团有限公司向中诚信托有限责任公司质押股份4700万股，用于为其偿还前期债务需要。
综合来看，受此前理财兑付逾期、机构信用评级下调等系列事件影响，佳兆业用于回流资金的资产处置动作明显加速。
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