资产界每日精选 编者按：本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID：Real-estate-Circle），记者：吴抒颖 黄婉银，编辑：陈梦妤，资产界经授权发布。
依山傍水、空气清新、树影婆娑，20多年前位于广州市黄埔区的澳洲山庄因为环境优美引发全城热卖。
直至今日，老广们不少都还知晓澳洲山庄，即使这已经是一个由于开发商资金断裂烂尾22年，后又因繁杂债权纠纷而重建存在重重困难的小区。
澳洲山庄有2834户业主，卖出去近200栋，最终只交付了不到60栋，如今仅有30来户人家在山庄里常住，其他业主则因房屋未建成或未达交付条件而收不到房。
22年来，业主们从黑发等到白发，仍没有等到住进澳洲山庄的那天。大约5年前，澳洲山庄在市政府和资金方的推动下有过盘活转机，但因为开发商的纠纷无法处理，重建的希望宣告覆灭。
这之后，澳洲山庄的业主们依然在为盘活山庄做努力。但现实一次又一次地告诉他们，搬进山庄依然遥遥无期。
最后的30户居民
即使是白天，澳洲山庄也十分寂静，鲜见人烟。外墙斑驳、门窗破碎，不少房屋内部落满了碎石断瓦。零零星星见到挂着衣服的阳台，那里住着澳洲山庄最后的居民。
86岁的马阿姨在澳洲山庄居住了20年。她看着澳洲山庄一点点建起来，又看着它慢慢旧去。
1998年，她在澳洲山庄以17万元总价买下了一套56平方米的房子，那时候她刚退休四年，买这套房就是为了养老。马阿姨说，她不喜欢城里的喧闹，所以一个人在这里安安静静、简简单单地生活。
马阿姨的房子交付时很多设施都没有完善，她也并未进行装修。早些年，小区里水电都不能正常运作，她就简单地把水电捣鼓一下，搬了几件家具就住进来了。
山庄里的生活极其不方便，马阿姨不常出去。每周末，她的子女会从城里过来接她出去买足一周的食物，她自己也种些菜，每天的生活就能够满足。
这么多年来，马阿姨对山庄的复活早已不抱希望。“新房我是住不上了，但现在住进来还能给你开通水电，多住一天是一天。”马阿姨对着新搬进来的居民曹爷爷说。
自从去年澳洲山庄附近的地铁站开通之后，一小部分业主陆续搬了回来，曹伯伯就是其中之一。买这套房时，他是40岁的青壮年，现在他退休了，不想跟孩子住在一起，又没有其他去处，就搬了回来，把基本的生活设施搞好，将就着住。
“被这套房拖死了。想要申请公租房，但因为名下有这套房，说我不符合条件，可是这套房烂尾了啊，还被银行告了。”曹伯伯说。
曹伯伯当时购房时，开发商让他们办理按揭贷款，并承诺会为他们付利息，他们只需要付清本金部分即可。但没过多久，开发商就不再履行协议，加之迟迟没有收房，当年办理了按揭的曹伯伯就停止了还贷。
“前两年去查，已经欠了40多万了。我现在不去管也不去看了，就这样，随它去吧。”曹伯伯说。
李阿姨也是去年搬回山庄居住的。李阿姨住在一楼，刚搬进来的时候，有一天早上，她刚出门，有位邻居和她迎面撞上吓了一跳，“哎呀，我这一早上总算见到个人了”，邻居跟她说。李阿姨说，那也是那一整个上午，她见到的唯一一个人。
马阿姨、曹伯伯和李阿姨还算是不幸业主中幸运的那一群，至少他们的房子修补一下还能住人，很多业主的房子现在还只是个框架，连凑合都没办法。李阿姨自我解嘲，“所以这些年，我们都经常说，要住进来，而不是挂墙上。”
多米诺骨牌倒下
一个曾经引领全城度假风潮的千亩大盘是如何倒下的？
澳洲山庄开发商澳美公司法定代表人胡耀智在接受《每日经济新闻》记者采访时讲起，澳洲山庄之所以出现资金链问题是在于，1998年，奥美公司财务总监卷走公款上亿元，影响了公司的金融信誉，导致澳美公司资金链从2000年断裂至今。
对于这个烂尾多年的千亩大盘，广州市政府及黄埔区（包含曾经地块所属的增城市、萝岗区）相关部门这些年也多次计划推动重建工作。2013年3月，时任广州市常务副市长的陈如桂主持召开了广州市处理“烂尾楼”专责小组第二次全体会议，会议审议通过了《澳洲山庄盘活重建工作方案》（下称《重建方案》）。
《重建方案》显示，经萝岗区政府研究认为，为彻底解决历史遗留问题，将该项目重新规划，将不符合规划的房屋整体拆除重建，是解决该项目问题的较好办法，澳美公司也希望采取此方式盘活，已有1300多户业主基本都同意拆除重建方案。
与此同时，澳美公司引进了广州方兴房地产建设有限公司（下称方兴公司）及其子公司广州富鼎实业有限公司（下称富鼎）合作开发并帮助解决资金问题。合作各方拟将临近广汕路的10万平方米暂未开发地块用于项目启动区建设，计划建成约30余万平方米的住宅及相关商业配套设施，方兴公司当时表示同意用此项目的房源和回笼资金用于滚动开发。
2015年，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局对澳美、方兴（富鼎）两家开发单位共同提交的澳洲山庄重建整体修建性详细规划方案进行了审查，以穗规批【2015】140号方案函复，落实了相关控制指标及小区公建配套。
在政府大力推进后，很多意向企业都来跟澳美公司谈过合作，最后澳美选定了平安不动产。双方还签订过意向协议，预计总投资达22亿元，但之后再无下文。
胡耀智说，平安作为上市公司，在财务、资产等方面有严格的要求，澳洲山庄涉及的债务债权等问题较为复杂，所以双方最后没有达成合作。
次年（2016年）3月，开发区、黄埔区国土资源和规划局连同两家开发单位、业主代表等召开澳洲山庄项目历史遗留问题协调会。与会各方一致认同按照穗规批【2015】140号方案启动澳洲山庄建设工作，对澳美作为首期开发建设主体、启动开发“017号地块”，无不同意意见。
“‘017号’地块是净地，建房子最快最方便，差不多可以建11栋楼，能安置1000多户业主。”一位业主代表告诉记者。
但“017号地块”很快从一个转折点变为新的麻烦。根据澳美公司及胡耀智的《告业主书》，胡耀智以私人名义筹措了全部“017号地块”的建设资金，也已完成土地平整。但当胡耀智在2016年5月想规划主管部门报建时被法院告知，“017号地块”的土地使用权将被法院强制过户给方兴公司、富鼎公司名下。
望不到头的重建路
“017号地块”的土地使用权为何会被法院强制过户至方兴公司、富鼎公司名下？胡耀智称，他是被方兴公司法定代表人，也曾是澳美公司股东的吴楷明骗了。
2016年8月，胡耀智在《告业主书》中表示，因2000年至2004年期间，澳美公司面对众多诉讼案件的困扰，胡和吴楷明为转移公司资产、规避债务而虚构了本金为1300万元的借贷事实，并达成了涉案以物抵债的协议。
2004年12月，澳美公司和方兴公司签订转让合同，以仲裁的方式将澳美公司名下四个地块转让过户给方兴公司，其中就包括“017号地块”，合计交易价格1亿余元。
澳美公司方面称，方兴公司曾许诺暂不过户“017号地块”，另外三块土地的交易价格远低于当时市场价。但2016年7月5日，广州市黄埔区人民法院（下称黄埔区法院）出具协助执行通知书，将涉案土地使用权执行过户给方兴公司、富鼎公司。
这也就导致澳洲山庄的重建工作被搁浅。2016年8月，广州市开发区、黄埔区国土资源和规划局在《关于反映澳洲山庄重建工作意见的答复书》中表示，根据黄埔区法院的司法文书，奥美公司已经丧失重建启动区“017号地块”的土地使用权利，其对该地块开发报建的主体资格已无法律依据和事实依据。启动区的报建主体须待“017号地块”使用权过户的执行程序完结后才能最终确定。
随后，澳美公司计划将其名下的021地块拿出来作为优先安置业主的用地，并于2018年1月9日向广州市黄埔区规划局申请报建《广州市黄埔区国土资源和规划局立案申请回执》。
但该地块处于查封状态，为了解封该地块，澳美公司多次向黄埔区法院要求履行相关债务，但法院暂未回复。报建手续现仍在审批中，只要方兴公司收到执行款，四块被查封的土地即时解封，澳美公司便可破土动工。
麻烦还不止于此。2019年8月12日，方兴公司以资不抵债且明显缺乏清偿能力为由向法院申请对澳美公司进行破产清算。一旦清算，业主拿回房子就更遥遥无期了。“（破产清算）将损害2348户澳洲山庄业主的合法利益。”胡耀智对记者表示。
不过，2019年12月6日，广东省广州市中级人民法院裁定认为，方兴公司提供的证据无法证明澳美公司的债务金额。其次，截至2019年10月29日，澳美公司名下四块土地价值为41.34亿元，已经远远超过方兴公司所主张的债务总额19亿元。方兴公司称澳美公司明显缺乏清偿能力依据亦不足，澳美公司不具备法定的破产原因。
从38岁意气风发的归国商人到如今鬓毛花白的老人，胡耀智这些年都未曾离开过澳洲山庄。这是他曾经是“梦”，也是他如今的“难”，这些年他深陷其中，却不曾想过逃避。
“我一直对澳洲山庄的重建充满信心，我这么多年来一直坚持在山庄，坚持上诉，就是希望能给同样坚持了20多年的2834户业主一个交代。”胡耀智说。
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