西政财富 作者：西政财富
一、信托业务分类新规出台，融资类信托业务监管走向未明
近日监管部门向各信托公司下发《关于调整信托业务分类有关事项的通知（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》），将信托业务划分为资产管理信托、资产服务信托、公益/慈善信托三大类。资产管理信托项下分为固定收益类资产管理信托（相应的投资于存款、债券等债权类资产的比例不低于80％）、权益类资产管理信托（投资于股票、未上市企业股权等权益类资产的比例不低于80％）、商品及金融衍生品类资产管理信托（投资于商品及金融衍生品的比例不低于80％）、混合类资产管理信托（债权类资产、权益类资产、商品及金融衍生品类资产且任一资产的投资比例未达到前三类产品标准）4类；资产服务信托项下分为行政管理受托服务信托、资产证券化受托服务信托、风险处置受托服务信托、财富管理受托服务信托4类，且4项分类下仍有细分领域。按照要求，信托公司应对各项存续业务进行全面梳理，制定存量业务整改计划。对于基于信托关系开展的私募基金管理等业务，按照严禁新增、存量自然到期方式有序清零。对于其他不符合分类要求的信托业务，在资产管理信托项下单设待整改信托业务一类，将相关业务归入此类别，按照业务特点有序实施整改。
对此，有券商研报表示，总体上，该文件要求“归本源、不交叉、财产独立优势、统一于资管新规”。融资类（信托贷款）类影子银行业务如何归类未有明确说法。融资类（信托贷款）业务乃限制范围，属于存量梳理中需要归入特殊的一类且需限期整改……业内普遍认为，未来限额及限制在自营范围是趋势……该类业务，未来应该向两个方向同时转型：一方面依托中信登向标准化债权融资工具转型、业务彻底投行化；另一方面建立新的资本和流动性约束机制，限额规范发展。将融资类信托标准化为一类债权融资工具，是彻底改造融资类业务将其进行投行化的根本出路。再次，非标与标的问题亦未提及，号称“调整信托业务分类”，那就应该包括所有信托业务，对于非标业务是不是信托业务、是否另案处理均不明确……依据目前未有提及的业务类型，预计行业会受较大影响，如融资类、事务管理类、投资类等传统分类涉及到的同业通道、类永续债、融资类业务等均会受到影响……
二、各地加大楼市政策放松力度，着力刺激楼市购买端需求，深圳、东莞楼市回暖迹象明显
根据各地方政府网站，近期福州、衢州、秦皇岛多地放松房地产政策，包括取消和放松限购、限贷等、加快项目开发、推进货币化安置，提升预售资金使用效率，降低土拍付款要求、降低预售条件等。这些政策中部分内容较此前郑州政策对需求端的刺激力度更大，一些内容也仿照此前哈尔滨直接废止2018年政策的做法。监管层也逐渐意识到，仅仅依靠供给侧资金流动，无法解决行业的信用、交付、投资、拿地等诸多问题，刺激需求是必然之选。
根据官方统计的数据，上周深圳新房成交912套，环比大涨496.1%；像不被市场看好的观澜新盘、万科启城家园也卖出了268套，去化超过五成，二手市场终于也开始筑底反弹，关于深圳二手房的咨询、带看明显增多。据最新数据显示，3月份深圳二手住宅成交量总算回升，为1117套；东莞新房成交1429套，环比更是暴增1187%，二手成交203套，环比增长150%。另外东莞政府主动为开发商“输血”，预售款转进开发商荷包、银行房贷速度进一步加快——东莞城区、临深区域的二手市场也率先回暖。
三、中国人民银行就《中华人民共和国金融稳定法（草案征求意见稿）》公开征求意见
为贯彻落实党中央、国务院关于防范化解金融风险、健全金融法治的决策部署，建立维护金融稳定的长效机制，人民银行会同有关部门深入研究、反复论证，起草了《中华人民共和国金融稳定法（草案征求意见稿）》，向社会公开征求意见。
《金融稳定法》草案征求意见稿共六章四十八条，分为总则、金融风险防范、金融风险化解、金融风险处置、法律责任、附则。草案旨在建立健全高效权威、协调有力的金融稳定工作机制，进一步压实金融机构及其主要股东、实际控制人的主体责任，地方政府的属地责任和金融监管部门的监管责任；加强金融风险防范和早期纠正，实现风险早发现、早干预；建立市场化、法治化处置机制，明确处置资金来源和使用安排，完善处置措施工具，保护市场主体合法权益；强化对违法违规行为的责任追究，以进一步筑牢金融安全网，坚决守住不发生系统性金融风险的底线。
四、土拍政策改善，政府让利明显，房企拿地积极性明显上升
从3月底至今，有四个城市发布了2022年首轮集中供地公告：（1）3月31日，广州公告首轮集中供地推出18宗地块，总计容建面276万㎡；（2）3月31日，深圳首轮集中供地挂牌8幅住宅用地，总建面约107.06万㎡，4月29日15时出让；（3）3月31日，济南公布首轮集中供地出让32宗地块，总出让面积97.28万㎡；（4）3月28日，苏州公布首轮集中供地挂牌15宗商品住宅地块，总出让面积82.68万㎡，5月9日开始竞拍。
总的来看，各地土拍规则显著改善，地块质量明显提高，优质房企迎来拿地窗口期。区位上看，广州地块主要集中于中心六区，苏州挂牌了姑苏平江新城、工业园区湖东和高新区狮山板块内的优质地块；利润空间看，广州和深圳均放宽了限价要求；参拍门槛上看，济南与苏州下调了保证金比例。
4月2日，成都首轮集中供地落幕，50宗地块中，44宗土地成功出让，成交溢价率约4.62%；3月31日，武汉结束首轮集中供地，11宗土地中成功出让10宗，其中3宗溢价成交，1宗触顶熔断。竞拍规则优化下两地土拍结果均呈现出稳中向好的趋势。成都放松了新房限价及配建要求，武汉无竞配建、竞自持。拿地成本的降低增强了企业参拍积极性，这反映出项目利润是目前房企衡量是否拿地的关键。
五、恒大案件或取消集中管辖
媒体报道称，至少三家在浙江和山东的债权性金融机构近期被告知，可向当地法院申请立案，其中一些案件已获受理。此举将有助于提升法院的资产处置效率。自去年8月恒大案件被要求由广州中院集中管辖，有律师表示，这是出于防止诉讼瓜分资产，保全资产的考虑。但是至今，债权人已向该院提起了数百宗诉讼，案件积压导致债权人在冻结恒大资产和挽回损失方面进展缓慢。但恒大也因此获得了一些喘息的空间，房地产项目得以继续进行。
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原标题： 地产金融周报：楼市与土拍政策刺激力度加大，市场回暖明显，房企拿地热情上升；融资类信托或将逐步退出市场；《金融稳定法》公开征求意见
