融资松动后率先发力,保利年底冲刺把握机遇

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2021-12-20 16:56 2055 0 0
保利率先融资、抢占先机,获取更多投资机遇。而临近11月末,保利发展先后公告了两笔融资方案,拟发行98亿元公司债

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

保利率先融资、抢占先机,获取更多投资机遇。

2021年11月融资环境回暖,央企、地方国企成为了先发债对象。其中保利发展11月成功发行两笔中期票据,合计规模为50亿元。而临近11月末,保利发展先后公告了两笔融资方案,拟发行98亿元公司债,以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。仅仅11月,保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿。在频繁融资之后,保利12月在第三轮土拍上频频出手,尤其是广州第三批集中供地投资近百亿。

01 借新还旧下降低融资成本  调整债务结构

从近期,保利发展新增融资的募集用途来看,主要是借新还旧,降低融资成本,调整债务结构。如11月3日保利发展发行的2021年度第三期中期票据,实际发行金额达30亿元,主要用途为偿还16年中期票据(16保利地产MTN001)的到期本金。所需偿还的16年中期票据的票面利率为3.28%,而此次发行的中期票据利率为3.25%,成本略有下降。

此外11月19日发行的2021年度第四期中期票据,实际发行额达20亿元,主要是为了偿还银行贷款,所需偿还贷款的贷款利率在4.28%至5.23%,而此次中期票据的发行利率仅为3.55%,大幅改善了企业的融资成本。此外从年限来看,14笔待偿还银行贷款的债务久期为269天,而新发行的中期票据为5年期,进一步改善了企业的负债结构。

而此次,保利发展所公布的不超过98亿元公司债券预案,除了偿还有息债务之外,还将用于补充流动资金、推动项目建设等,值得注意的是,该公司债期限最长达10年,期限较长。

2021年上半年,保利发展持有现金增长6.5%至1554.22亿元,有息负债规模3341亿元,现金短债比和长短期债务比都有所改善;此外上半年保利的借贷利率为4.7%,而新发行的两笔中期票据均在4%以下的低位,未来融资成本也有望进一步下降。

02 逆势扩张,第三轮供地频频出手总额近300亿

除了借新还旧外,在当前环境下,保利发展积极融资也有逆势超车的意图。2021年前三季度,保利发展新拓展项目113个,新增容积率面积2184万平方米,同比增长10%;总拓展成本1434亿元,同比增长9%。其中第三季度在土拍市场较冷,民企受制于还款压力收缩拿地的背景下,保利发展继续保持较为积极的拿地态势,新增容积率面积533万平方米,总拓展成本471亿元。

值得注意的是,近期保利发展在土拍市场上依旧积极。12月2日,广州第三批集中供地共推出17宗地,其中保利接连获取3幅地块,包括38.36亿获取的珠华洲路63号地块,38.35亿获取的番禺石楼镇利丰北地块,以及20.54亿获取的增城朱村地块,成交总价97.2亿元,接近百亿。而此后,济南、厦门的第三批集中供地中,保利也均有布局,在厦门更是联合了国贸、联发以99.6亿的价格获取了高林金林片区地块。据不完全统计,保利发展在第三轮土拍市场上获取的土地权益前总金额已经达274亿元。

03 百亿租赁住房ABS,优化财务报表

助推公寓业务规模

除了地产主业外,保利发展拟发行的融资中还有一笔100亿元的租赁住房资产支持证券化产品,其中首期发行规模约10亿元,初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都 198 拉斐等项目作为首次资产标的。

此次,保利的租赁住房资产支持证券化产品项目拟采用“专项计划/信托计划+私募基金”的两层架构,先将物业资产划转至私募基金,再转让至专项计划,从而将现金流和风险报酬转移至私募基金,这一过程或为未来的“出表”提供了可能,进而起到优化财务报表的作用。

需要注意的是,保利公寓项目存在起步时间相对较晚,业务规模较小的问题。据披露,截止2021年上半年,保利公寓在营项目 40 个,覆盖上海、广州、杭州、成都等城市,累计开业仅6120个房间,与旭辉、龙湖等同行存在显著差距。而此次百亿规模的租赁住房资产支持证券化产品将会助推保利公寓的业务规模。

整体来看,在11月融资开闸后,保利发展等一批央企、国企抢先在公开市场发债融资。从保利的财务情况看,企业依旧稳居绿档之列,此时大笔融资对于债务偿还的紧迫性并不高,更多是为了储备粮草弹药,以便抢占先机,在窗口期获得更多投资机遇。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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原标题: 评司论企 | 融资松动后率先发力,保利年底冲刺把握机遇

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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