作者:rating狗
来源:YY评级(ID:YYRating)
摘要
作为一家“供应链+地产”双主业经营的企业,建发股份左手有供应链业务提供的稳定现金流,右手有地产开发带来的高额利润,两大业务在盈利与现金流方面实现了一定程度的协同互补。从经营层面来看,供应链业务在国内持续领先(2020年排名第三),规模优势显著,盈利能力位于行业中上游,周转能力较低,基本面保持稳定;地产业务近3年才实现突飞猛进的增长。从资金流向来看,建发股份的地产业务负债端资金偏长期,供应链业务负债端偏短期,与各自的业务特征匹配度较高。
与稳定的供应链业务对比,公司近些年在地产业务上的经营更为激进。过去3年,公司在克而瑞销售排行榜的名次也从53名上升至32名,并于2020年成功晋升千亿房企俱乐部,同时拿地强度从2018年的56%陡然上升至2020年的82%。21年1-9月份建发股份全口径销售额1240.6亿,已跻身第23名。在行业整体实行收缩战略之时,建发逆势扩张土储,突飞猛进,一路高歌。
但这样“潇洒逆行者”的背影后,更多是仰仗国资股东背景的“恃宠而骄”,融资成本的相对优势下,有息债务规模从605.30亿到1,582.12亿,短期债务占比攀升至40.20%,外部融资成为激进扩张的强力支撑。
此外,在亮眼的销售业绩下,资产瑕疵开始显现。由于2016-2017年的激进扩张,公司高溢价土地叠加限价政策出现亏损,2021年4月,公司公告称,因受多城市限价政策影响,公司为5个地产项目计提存货跌价准备19.81亿元。而且这样高溢价拿地的“大手笔”近年来并未见放慢脚步。
针对这一隐患,本文对建发近几年高溢价拿地的项目进行梳理,发现部分新增土储预计毛利为负,以及省外部分项目去化缓慢,资产质量存在一定隐忧,短期债务压力持续攀升下公司负债端与资产端存在一定错配。行业负面冲击波影响下,地产业务融资成本不可避免抬升,虽股东背景支持尚可依赖,但激进开疆后的债务压力不容小觑。
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原标题: YY | 建发股份:业务版图与地产隐忧