扒财经 作者：黄小妹
来源：风财讯（ID：fengcaixun）
尽管LPR保持稳定，但2月信贷持续宽松，多城房贷利率有所回落，银行放款加速，降低首付比例。
贝壳研究院监测数据显示，2月北京、上海、深圳、广州首套主流利率下调达到5个基点；北京、广州、上海、深圳银行放款时间均较上月缩短，北京、广州较上月加快了一个月，深圳放款周期不足一个月。
风财讯从北上广深圳等一线城市的银行及中介处了解到，北京、上海、深圳广州房贷利率均有所下降，目前房贷放款时间普遍缩短，广州个别银行放款最快一个星期。
此外，目前降低首付比例的队伍已增至7城。业内认为，首付比例下调说明二三线城市开始出现政策松绑的信号。后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将活跃，地产行情的冬季会逐渐进入春季，楼市会趋稳但不会反弹。
01 北上广深首套主流利率下调5个基点
2月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，与上月持平。
贝壳研究院监测数据显示，2月103个重点城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点。
数据来源：贝壳研究院
具体来看，房贷降息的城市范围扩大。贝壳研究院监测数据显示，2月103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，无利率提高的城市。2月首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下调幅度较大，达到30个基点。
其中，包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海、深圳、广州首套主流利率下调达到5个基点。
从2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
一名国有大行个贷部负责人表示，与去年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。
“之前首套房贷利率5.8%-6.1%，现在降到5.2%-5.5%，是买房好时机。”广州一房产中介表示。
深圳一国有银行信贷经理向风财讯表示，首套利率4.9%，二套利率5.2%，整体下调5个基点。
深圳建行支行信贷经理对风财讯表示，近期该行利率为4.9-5.05%，具体执行利率会因区域、楼盘不同而有所差异，具体执行利率参考以具体楼盘为准。
深圳广发银行信贷经理向风财讯表示，本月首套房贷利率为4.9%，二套房贷利率5.5%，较上个月下降5个基点。
“上海房贷利率小幅下降，首套目前4.95%，二套5.65%。”上海一房产中介表示。
北京多位房产中介表示，北京房贷利率下降，目前首套利率4.6%，年前4.85%。利率降低，是买房好时机。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当房价在历史最高位时，过高的按揭利率对需求的阻碍就比较大，下调按揭利率对需求的释放效应也比较明显。特别的，目前市场需求仍比较弱势，预期比较悲观，下调按揭利率，并形成持续下调的预期，对需求的激活有帮助。另外，从过往经验看，利率下调期间，往往是楼市回升期。于是，就会促成需求加速入市的局面，当下就是这种局面。
知名地产分析师严跃进表示，银行利率下调和银行的额度充裕有关，同时由于房地产市场并没有恢复正常的景气度，所以后续会有进一步下调的空间。房贷利率下调客观上为房贷市场创造了更为宽松的环境。
02 广州、深圳银行额度多，广州部分银行放款时间一个星期
房贷利率普降的同时，房贷放款时间也在缩短。
贝壳研究院监测数据显示，2月百城银行放款周期环比继续下行，本月为38天，较1月缩短12天。
一线城市中，北京、广州、上海均较上月缩短，北京、广州较上月加快了一个月；杭州、武汉、南京、成都、无锡、嘉兴等二三线城市放款速度也加快了一个月以上，目前包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。
“现在房贷额度多，放款快，放款时间缩短到一个星期或半个月左右，是适合买房的好时机。”广州一家房产中介对风财讯表示，此前广州房贷放款时间普遍较长，两三个月到半年不等。
深圳多位信贷经理向风财讯表示，现在银行额度没有限制，放款比之前快，资料齐全，达到放款条件的情况，放款时间一个月左右。
“二手房放款比之前快多了，做完抵押大概一周左右就能放款。”深圳一房产中介表示。
上海多位房产中介表示，现在上海部分银行放款比之前更快，客户资料齐全的情况，放款时间一个月，前一段时间放款时间为4-6个月不等。
“年初银行放款快，银行额度充足，从签约到放款保守两个月尾款能到账，之前至少3个月。”北京一房产中介表示。
“1月5年期以上LPR下降是带动2月房贷降息的基础。2月按揭贷款利率下降空间加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的状态，这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对于改善市场预期、加快市场成交将发挥更积极的作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。
贝壳研究院数据显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平明显增长，周度房价指数基本止跌。
许小乐分析，代表市场预期的景气指数保持平稳回升，预计未来信贷环境保持宽松，加快市场量价修复。
李宇嘉则认为，在LPR框架下，由于LPR不变，加点的影响只是边际的影响。最新一期调节窗口，5年期LPR并未下调，略超出预期，因为1月20日5年期LPR在2020年2月份后再次下调，市场预期调节窗口打开了。监管层可能是考虑到市场在回升，各地积极纾困，对市场已经有了一定的激活，担心LPR再次下调，可能会导致明显反弹。总之，在长效机制架构下，楼市会趋稳，但很难大幅上涨。
相比利率下降，首付比例政策下调对于后续市场影响更大。
2月21日，市场消息显示，佛山限购区域对首付审核比较严格，不限购区域需要增加成交量，近期非限购区域部分楼盘首付降低为2成。
2月21日，南宁公积金中心发布《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》明确，二套房首付比例下调至30%。
截至目前，北海、自贡、南宁、菏泽、重庆、赣州、佛山共计7个城市加入降低首付行列。其中，包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡和南宁，以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州和佛山。
李宇嘉分析，降低首付，该政策看似力度很大，但国家对于差别化住房信贷政策，早已明确规定，2016年，央行就发文，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例允许下调，允许在原则上最低首付款比例25%的基础上向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。
严跃进认为，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。当前首付比例下调后，预计后续部分城市也会有限购等松绑。目前全国至少有7个城市出现了首付比例下调的利好政策，充分说明二三线城市都开始出现了政策松绑的信号。
严跃进强调，“当前全国70城房价已经显示楼市在‘挣扎’走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将有活跃的可能，行情的冬季也会逐渐进入春季。
“首套首付比例下调至20%或预示需求侧政策放松开启，但只要底线不被突破，不放水，住房市场基本面不会有大的改观。特别是当下的住房供求关系、居民对住房市场的预期、银行对住房风险的判断都与之前完全不同，控制住底线的情况下，再加上长效机制(比如贷款集中度)已经开始落地，楼市会趋稳但不会反弹。”李宇嘉表示。
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