一、房地产企业ABS发展及现状

2016年房地产行业资产证券化产品发行提速，有效拓展了房企融资渠道，但随着融资新规的出台，房企ABS融资也被纳入全面监管，预计未来房企ABS发行速度将有所放缓

房地产行业为资金密集型行业，企业融资需求大。自2016年以来，房地产行业监管政策持续收紧，房地产企业银行信贷、非标融资、股权融资、境内债务融资以及境外债务融资均受到严格监管。2014年11月，随着证监会主管的企业资产证券化产品（企业ABS）发行由事前行政审批改为备案制，企业ABS发行数量快速增加，也带动房地产行业资产证券化产品发行大幅提速，有效拓展了房企的融资渠道。截至2020年12月29日，房地产行业资产证券化产品累计发行规模超过1.4万亿元，已成为房企重要的融资渠道之一。

2019年，房地产行业资产证券化产品（包括证监会主管ABS及交易商协会主管ABN）全年发行规模达到4,001.54亿元，较2015年发行规模增长16.28倍，年复合增速为103.88%。截至2020年12月29日，房地产行业资产支持证券产品存量规模合计9,174.48亿元，其中证监会主管ABS存量规模合计8,207.76亿元，交易商协会主管ABN存量规模合计966.72亿元。

由于目前市场上ABN存量占比相对较小，且ABN与ABS在基础资产及交易结构上类似，因此本文主要对ABS进行分析。根据基础资产的不同，房地产ABS可细分为供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs和其他（主要为租金ABS、保障房ABS等）。从发行情况来看，2019年全年房地产企业ABS发行规模为3,634.95亿元，其中供应链ABS、CMBS、类REITs、购房尾款ABS为最主要的发行品种，发行规模分别为1,579.81亿元、1,032.97亿元、389.45亿元及355.57亿元，分别占当年房企全部ABS发行规模的43.46%、28.42%、10.71%及9.78%。从存量情况来看，存量房企ABS主要以CMBS、供应链ABS、类REITs、购房尾款ABS为主，截至2020年12月29日，规模占比分别为39.08%、19.11%、16.69%及14.87%。

自2019年以来，在坚持“房住不炒”的基调上，房企整体融资受限，房企ABS交易所审批进度呈放缓趋势，发行速度出现明显下降。2020年8月，住房城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，会议内容提及形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。根据监管向重点房企下发的监测表，监管对房企各类融资渠道进行了全面监控，包括银行贷款、债券（包括资产证券化产品）、信托、资管计划等。另外，在对房企表外负债监测表中也对房企供应链资产证券化产品情况进行了覆盖。预计在融资新规背景下，未来房企ABS发行速度将有所放缓。

二、房地产企业ABS主要账务处理方法及案例

供应链ABS仅涉及负债端科目内的调整；购房尾款ABS、CMBS及物业费ABS可看作有抵押的债务融资，对应增加银行存款及负债；类REITs为房企ABS中唯一涉及到出表判断的种类，不出表型类REITs则新增一项负债

从信用研判角度来看，在对房企进行研究时，将ABS融资还原至房企有息负债中，可以更真实地反映房企真实的债务压力，有助于对房企偿债能力的全面评估。

我国资产证券化的会计处理依据主要为《企业会计准则第23号——金融资产转移》和《企业会计准则第33号——合并财务报表》。首先是对资产证券化产品进行会计出表判断。对于房企而言，供应链ABS基础资产为上游供应商持有的对房企的应收账款债权；物业费、管理费、租金收入等未来收入并不计入房企现时资产；预售制下的购房尾款在未达到收入确认条件前（房屋交付）也不构成现时应收类资产，因此上述种类均不涉及出表问题。类REITs涉及到将底层资产出售给SPV，可能涉及控制权变更，因此是房地产ABS中唯一需要判断是否出表的品种。不同类型的ABS在账务处理上有所差异，涉及会计科目详见表1。

1、供应链ABS

房地产行业供应链ABS基础资产为上游供应商享有的对房地产企业及下属项目公司的应收账款债权。供应链ABS并不增加房地产企业的金融负债，而是使得房企及下属子公司对上游供应商的应付账款付款期限延长，从而改善公司的短期现金流压力。从合并报表层面来看，供应链ABS不增加房企的金融负债规模。但由于房企供应链ABS基础资产现金流依赖于房企的还款能力和还款意愿，具有较强的类信用债特点。截至2020年12月29日，存续供应链ABS规模合计1,568.28亿，其中期限在1年及以内的规模占比超过90%，期限相对较短。

供应链ABS对房企报表影响相对较小，主要为应付对象由原上游供应商变更为保理商，涉及到“应付账款”科目的调整，一般在“应付账款”科目下进行二级科目调整，或由“应付账款”调整为“其他应付款”。若房企认购ABS次级，则计入“其他流动资产”或“交易性金融资产”等科目。

案例1：金科地产集团股份有限公司下属项目公司与上游供应商开展供应链融资业务，在公司财务报表中体现为“应付账款”科目下的二级科目调整，应付账款对象变更为保理商。

案例2：2020年上半年，“招商创融-招商蛇口供应链5期资产支持专项计划”发行，基础资产为供应商对招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）享有的应收账款债权。在公司2020年半年度报告中，ABS融资款项计入“其他应付款”，款项性质为“保理款”。

2、购房尾款ABS

购房尾款ABS的基础资产为购房人申请的贷款，其形成过程为，房企和购房人签订《商品房买卖合同》，购房人支付首付款，同时与银行或住房公积金中心签订贷款协议申请，银行贷款审批流程约3-6个月，由于当前商品房销售大部分采用预售制，商品房买卖合同签署时房企尚未完成房屋交付义务，不满足收入确认条件，购房尾款可视为房企享有的未来应收债权。截至2020年12月29日，存续购房尾款ABS规模合计1,220.20亿元，其中期限在1-3年的规模占比约70%。

从账务处理来看，购房尾款ABS可能涉及到的科目包括“应付债券”、“长期应付款”及“其他非流动负债”等，港股上市房企可能涉及“借款”、“贸易及其他应付款项”及“证券化安排的收款”。若房企认购ABS次级，则计入“其他流动资产”或“交易性金融资产”等科目，或在相关负债科目列示发行总额与自身认购的金额抵消后的净融资额。

案例3：2019年9月，招商蛇口发行“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2019年第一期购房尾款资产支持票据”，规模合计10亿元，计入“应付债券”。

案例4：龙光集团有限公司（以下简称“龙光集团”）下属深圳市龙光控股有限公司发行“西南证券-龙光地产购房尾款资产支持专项计划”，在公司报表中计入“贸易及其他应付款”下“资产支持证券所得款项”科目。

案例5：雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）下属广州番禺雅居乐房地产开发有限公司于2017年9月发行“雅居乐购房尾款资产支持专项计划”，扣除发行成本及公司认购的专项计划次级规模后，计入公司“借款”下“资产支持证券”科目。

3、CMBS及物业费ABS

CMBS基础资产包括写字楼、商场、酒店、公寓、物流地产等商业地产未来收入（租金、物业费、管理费等）。截至2020年12月29日，存续CMBS规模合计3,207.97亿元，其中期限在10年以上的规模占比超过90%。由于CMBS期限普遍较长，因此会计处理一般不涉及短端科目，主要计入“长期借款”、“应付债券”、“其他非流动负债”等。港股上市房企多数计入“借款”科目，或单列“证券化安排的收款”。

物业费ABS以未来物业合同收入作为基础资产现金流，期限以中长期限为主，物业费ABS规模相对较小，仅占全部房地产ABS的2.75%。物业费ABS与CMBS在会计处理上较为相似。

案例6：2018年，阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城集团”）发行CMBS“国金-西安阳光天地资产支持专项计划”以及物业费ABS“天风-阳光城物业费债权资产支持专项计划”，在公司报表中均计入“长期借款”下“资产证券化借款”科目。

案例7：红星美凯龙家居集团股份有限公司（以下简称“红星美凯龙”）2020年半年报中，CMBS列示在“其他非流动负债”下“商业地产抵押贷款支持证券”科目。

案例8：雅居乐下属商业物业运营子公司于2018年4月发行CMBS“华西证券-雅居乐国际广场商业物业资产支持专项计划”，公司为专项计划担保人，发行规模合计46亿元，在扣除发行成本及公司认购的专项计划次级规模后，计入公司“借款”下“商业物业资产支持证券”科目，见表6。

4、类REITs

房地产投资信托基金（REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，投资收益来自于租金收入和房地产的增值。在我国，由于法律及税收方面的原因，市面上发行均为类REITs产品，一般采取“契约型基金+专项计划”的模式，由私募基金购买标的物业资产或项目公司股权，专项计划再认购全部私募基金份额。由于类REITs涉及到将底层资产出售给SPV，可能涉及控制权变更，因此是房地产ABS中唯一需要判断是否出表的品种。根据相关会计准则，类REITs会计出表判断主要涉及对合并控制、过手测试及到风险报酬转移的判断。对于实现资产真实出售的出表型类REITs，在账务上终止确认投资性房地产或长期股权投资（项目公司股权），并确认资产处置损益；如不出表，则新增一项负债，通常计入“长期借款”、“其他非流动负债”等。

案例9：中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司（以下简称“中集集团”）控股子公司深圳市中集产城发展集团有限公司（以下简称“中集产城”）发行“中联前海开源-中集产城产业园一号第一期资产支持专项计划”，发行规模3.31亿元，中集产城担任专项计划原始权益人及增信安排人，中集集团按照71.1%的比例为中集产城在专项计划下的增信安排义务提供连带责任担保。根据中集集团2019年年度报告，该专项计划计入公司“其他非流动负债”下“其他”科目。

三、ABS对房企债务影响分析

房企ABS在账务处理上相对灵活，可达到降低显性负债率的目的，导致公司偿债能力虚高；另外，由于目前大部分ABS产品仍依赖房企提供增信措施，房企ABS也会推升企业的或有风险

根据基础资产的不同，房地产ABS可细分为供应链ABS、购房尾款ABS、物业费ABS、CMBS、类REITs和其他。

供应链ABS基础资产现金流依赖于房企的还款能力和还款意愿，具有较强的类信用债特点。但从合并报表层面来看，供应链ABS不增加房企有息债务规模。账务处理上也并非如一般信用债计入“应付债券”，而是计入“应付账款”等经营性负债科目，相对隐蔽。房企可以通过增加应付款项，控制有息债务规模，达到降低显性负债率、美化财务指标的目的。由于其较强的类信用债属性，在整体地产融资收紧的背景下，监管对于房企供应链ABS已采取了一定的发行规模限制。考虑到严监管背景下再融资难度增加，前期对经营性融资较大的房企可能面临更大的短期债务压力，因此对房企供应链融资应进行仔细甄别。

购房尾款ABS、物业费ABS及CMBS本质类似于抵押融资，由于购房尾款及商业地产未来收入并非现时资产，因此不存在出表问题。该类型的ABS会推升房企债务规模，但由于在账务处理上相对灵活，部分房企将其计入“长期应付款”、“其他非流动负债”等科目，在统计时容易产生遗漏。另外，尽管购房尾款ABS、物业费ABS及CMBS本息偿付主要来源于底层资产，但目前该类型的ABS依赖原始权益人提供增信的情况较为常见，对房企主体信用依然存在一定依赖，因此仍需结合财务附注进行进一步的分析。

类REITs是房地产ABS中唯一需要判断是否出表的品种。非出表型类REITs在目前市场已发行的类REITs产品中占比较高，其本质类似于抵押融资，同样会推升房企债务规模。而实现资产真实出售的出表型类REITs一般可以降低企业财务杠杆,增强资产流动性，对房企偿债能力指标有一定积极作用。

四、总结

房地产企业利用ABS融资可以实现资产盘活，加速资金回笼。受益于房企融资需求增大，以及企业ABS市场扩容，房地产行业资产证券化产品自2016年以来迎来跨越性发展，有效拓展了房企的融资渠道。截至2020年12月29日，房地产行业资产证券化产品累计发行规模超过1.4万亿元，已成为房企重要的融资渠道之一。

房企可以通过供应链ABS控制有息债务规模，达到降低显性负债率、美化财务指标的目的。购房尾款ABS、物业费ABS及CMBS会直接推升房企债务规模，但由于部分房企将其计入“长期应付款”、“其他非流动资产”等科目，在统计上的疏漏可能导致对公司债务压力的低估。实现资产真实出售的出表型类REITs一般可以降低企业财务杠杆，增强资产流动性，但非出表型类REITs本质类似于抵押融资，同样会推升房企债务规模。

从信用研判角度来看，为更真实地反映房企债务压力，在对房企进行研究时，将ABS融资还原至房企有息负债中，有助于对房企偿债能力的全面评估。根据前文案例可见，对于不同类型的ABS，目前房企的账务处理方式有所不同。由于部分科目通常既包含经营性负债又包含金融性负债，因此需要结合附注进行进一步的甄别。

自2019年以来，在坚持“房住不炒”的基调上，房企ABS交易所审批进度呈放缓趋势。房地产行业“三道红线”融资新规对包括房企ABS在内的各类融资渠道进行了全面监控，未来房企ABS融资难度将有所提高，房企隐形债务压力将日渐凸显。需持续关注相关政策变动，警惕前期对ABS融资较为依赖的房企的再融资压力。