西政财富 作者：西政财富
一、国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，银保监会、证监会、外汇局等部门对房地产行业都进行表态；房地产税扩容推迟
2022年3月16日，刘鹤主持国务院金融稳定发展委员会召开专题会议。关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。关于中概股，目前中美双方监管机构保持了良好沟通，已取得积极进展，正在致力于形成具体合作方案。中国政府继续支持各类企业到境外上市。关于平台经济治理，有关部门要按照市场化、法治化、国际化的方针完善既定方案，坚持稳中求进，通过规范、透明、可预期的监管，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，红灯、绿灯都要设置好，促进平台经济平稳健康发展，提高国际竞争力。关于香港金融市场稳定问题，内地与香港两地监管机构要加强沟通协作……会议强调，有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。对市场关注的热点问题要及时回应。凡是对资本市场产生重大影响的政策，应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定和一致性。国务院金融委将根据党中央、国务院的要求，加大协调和沟通力度，必要时进行问责。
3月16日，中国人民银行传达学习了国务院金融委专题会议精神，会议做出了如下的要求：
人民银行坚决贯彻党中央国务院决策部署，坚决提高政治站位，坚决落实金融委的工作要求，积极担当作为，把中央经济工作会议精神和全国“两会”部署落到实处。坚持以经济建设为中心，坚持高质量发展，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化法治化原则，坚持保护产权和两个毫不动摇。货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，促进平台经济健康平稳发展，提高国际竞争力。进一步加强部门间政策协调，及时回应市场关注的热点问题，稳定预期，提振信心，保持中国经济平稳健康发展，共同维护资本市场的稳定发展。
3月16日，银保监会召开专题会议传达学习贯彻国务院金融委会议精神，会议强调：
要按照稳字当头、稳中求进的要求，全力支持稳定宏观经济大盘，促进经济运行在合理区间。要指导银行保险机构从大局出发，坚定支持实体经济发展。满足市场主体合理融资需求，加大融资供给，新增贷款要保持适度增长。促进中小微企业融资增量、扩面、降价。各部门和派出机构要鼓励银行保险机构创新支持国家科技研究，更好服务关键核心技术攻关企业和“专精特新”企业。提升金融服务乡村振兴质效，助力“新市民”在城镇安居创业。继续规范发展第三支柱养老保险，推动完善健康保险服务。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。要按照市场化、法治化、国际化的方针完善既定方案，坚持稳中求进，通过规范、透明、可预期的监管，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作，红灯、绿灯都要设置好，促进平台经济平稳健康发展，提高国际竞争力。要加强与香港金融监管部门的沟通协作，支持香港金融市场健康发展。
3月16日，证监会迅速召开扩大会议传达学习会议精神，就抓好贯彻落实进行研究部署：
证监会将在国务院金融委统一指挥协调下，认真落实中央经济工作会议和全国“两会”部署，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化、法治化原则，主动加强与宏观经济管理部门、行业主管部门等方面的沟通协调，保持政策预期的稳定和一致性，助力稳定宏观经济大盘和金融运行。落实政府工作报告各项任务，扎实推进全面实行股票发行注册制改革，完善民营企业债券融资支持机制，促进创业投资发展。发挥市场内生稳定机制作用，大力推动上市公司提高质量，鼓励上市公司加大增持回购力度，引导基金公司自购份额。完善有利于长期机构投资者参与资本市场的制度机制，加大对公募基金等各类机构投资者的培育，鼓励长期投资、价值投资。进一步推动高水平对外开放，加强内地与香港资本市场的务实合作，共同维护香港市场健康稳定发展。继续加强与美方监管机构的沟通，争取尽快就中美审计监管合作达成协议。抓紧推动企业境外上市监管新规落地，支持各类符合条件的企业到境外上市，保持境外上市渠道畅通。继续支持实体经济合理融资，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险，促进平台经济规范健康发展、提高国际竞争力。
3月16日，国家外汇管理局召开专题会议，传达学习国务院金融委专题会议精神，研究部署贯彻落实工作。会议要求：
要坚持以经济建设为中心，坚持高质量发展，坚持深化改革、扩大开放，坚持市场化法治化原则，坚持保护产权和“两个毫不动摇”。稳妥有序推进资本项目高水平开放，进一步推进跨境贸易投资便利化，以中小企业为重点优化外汇服务，坚定支持实体经济发展，助力宏观经济稳定。维护外汇市场稳健运行，加强外汇市场监测研判和宏观审慎管理，引导市场主体更广泛使用汇率避险工具，积极防范化解外部冲击风险。配合有关部门促进房地产市场、平台经济健康稳定发展。及时回应市场关注的热点问题，稳定市场预期，共同维护资本市场平稳运行。
此外，财政部有关负责人就房地产税改革试点问题答记者问表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
中信证券分析表示，国务院金融委召开专题会议，说明房地产企业风险不是个别问题，化解风险刻不容缓。项目并购是化解预售监管问题和交付顾虑的重要手段。可是，促成项目并购的前提是市场销售回款稳定，而推动销售稳定的前提是鼓励合理置业需求释放。并预计，政策有望继续发力，推动销售走出低谷。在需求侧手段中，对“新市民”的置业需求资金支持可能值得重视。当然，解决行业长期发展问题，则可能有政策推动企业走向新模式，即可能涉及空间持有、运营、更新、出租和服务业务。
华泰证券分析表示，国务院金稳委会议可以说是一个“及时雨”，在金稳委的权责范围内，尽量直指目前的很多痛点，这肯定是在一定程度上化解了市场短期的一些焦虑——后续看执行。基本面层面，提出坚持发展，以经济建设为中心，尤其是对地产行业转型面临的压力有了更加现实的认识。在事件性因素层面，对疫情管控可能会更加科学。而且逆周期的承诺，有助于化解一部分市场对于全球流动性收紧波及中国的担忧。最后，在行业监管动作层面，应该说是表述最为丰富的，一定程度上化解了大家对政策合理性和协调性的疑虑。多个层面的问题得到了直接的回应，而且全面涵盖国内外多个市场和行业的上市企业。同时，对加强政策协调性、以及加强问责的表述，可谓给市场吃了一颗“定心丸”。
二、2022年1-2月，全国商品房销售金额、面积同比继续下降，其中销售额降幅接近20%；市场恢复仍有赖于更多支持政策，稳定供需两端预期
3月15日，国家统计局公布了我国今年1-2月份经济数据。2022年1-2月，商品房销售面积为1.6 亿平方米，同比下降9.6%。其中，1-2月住宅销售面积为1.3亿平方米，同比下降13.8%，办公楼销售面积同比增长35.6%，商业营业用房销售面积同比增长12.9%。2022年1-2月，商品房销售额为1.5 万亿元，同比下降19.3%。其中，1-2月住宅销售额为1.4万亿元，同比下降22.1%，办公楼销售额同比增长18.5%，商业营业用房销售额同比增长0.6%。
根据中指院的研究分析，2022年1-2月，全国商品房销售金额、面积同比继续下降，其中销售额降幅接近20%。特别是住宅销售规模降幅较大，住宅销售额同比降幅超两成，销售面积降幅在10%以上。短期来看，各地调控政策仍有望密集出台稳定购房者预期，政策效果或逐步显现，预计3月市场规模环比回升，但市场观望情绪短期难有明显改观，部分地区疫情反复对市场恢复节奏形成一定拖累，叠加2021年上半年高基数影响，市场销售规模同比降幅或仍较大。供应端，各地“保交付”压力下，房地产在施规模保持小幅增长态势，在建工程投资对房地产开发投资仍形成一定支撑，2022年1-2月，房地产开发投资额同比小幅增长，增速较2021年全年继续收窄。企业资金压力仍较大叠加市场调整态势延续，房企新开工积极性不足，今年1-2月全国新开工面积同比继续下降。短期来看，随着房地产信贷环境的持续改善，企业资金面有望逐渐改善，但在偿债高峰下，企业整体资金压力仍较大，继续拖累新开工规模和拿地规模，预计短期新开工规模同比继续下降，投资增速或继续收窄。市场恢复仍有赖于更多支持政策，稳定供需两端预期。
三、本周A股、港股、中概股“过山车”，美国将开启“加息”周期
2022年3月14日，港股出现较大幅度下跌。恒生指数、恒生中国企业指数、恒生科技分别收跌4.97%、7.15%、11.03%。A股也随及跌跌不休，3月15日中概股迎来黑色风暴，大量资金从中国互联网行业向外流出。对此有分析表示，市场对中国资产目前是管理风险，而非寻求经济回报，因此股价下跌不考虑基本面，不计成本，全球投资者的风险敞口和风险偏好都在进行调整。此外，另有分析表示追根溯源在于如下几点内因：（1）经济下滑压力加大。（2）政策对经济的支持力度不够。虽然有所放松，但相较于市场的期待，经济的弱势，政策的反应力度和强度，远远不够。（3）预期弱上加弱。疫情的反复，动态清零的策略，从居民到企业的高度紧张。而其他诸如美联储加息，俄乌战争，这些对风险偏好有影响，是外因。方正证券亦分析表示，导致港股大跌的原因包括：（1）中美关系走向影响股市的风险偏好，投资者可能担心在美国中期选举年的背景下，美国政客可能会加大对华施压力度。（2）港股和美股中概股具有联动效应，美国《外国公司问责法案》及相关事件是美股中概股走低的导火索，但跨境金融监管问题不是本质，展望未来，本质仍是中美关系的变化。（3）全国新冠确诊人数显著增多，沪深等地防疫压力增大，不利于消费等领域的复苏，不利于经济增长。（4）内地近日公布的金融数据低于预期，市场情绪悲观。（5）从全球角度来看，俄乌冲突仍然没有结束，投资者可能认为地缘政治局势或将导致通胀在高位停留时间更长，将损害全球经济增长，投资者可能担心欧美经济体陷入“滞涨”状态。
2022年3月16日，美联储宣布加息25bp，并预计5月开始缩表，符合市场预期。全球主要发达经济体货币政策常态化态势确定，资产负债表预期即将收缩。而从3月16日午后开始，先前经历连续暴跌的A股、港股以及中概股迎来了大幅反弹，其中地产股的表现尤为抢眼。平安证券分析表示，加息路径超预期，显示美联储抗通胀决心。经济预测上调通胀增速，下调经济增长。整体上，俄乌冲突的发生还是有利于美元指数的走强，美元短期更可能是高位盘整。对于人民币汇率，在大幅贸易顺差和企业结汇需求未完全扭转的情况下，人民币汇率也不会出现趋势性的贬值。
四、各地开启首批集中供地，土拍政策放松，合肥土拍市场强势恢复，国企托市现象仍旧明显
2022年3月17日，合肥今年首次集中土地拍卖开启，17宗住宅用地全部成交，合计金额148.16亿元。合肥滨湖区一宗地块超20家争抢，在17宗住宅用地中，15宗在达到最高限价后，进入竞品质的环节。
2022年3月16日上午，福州举行了2022年首轮集中供地现场拍卖，本次土拍原计划集中出让17幅宗地，其中有15幅宗地含住宅用途，另有2幅为商服、公园绿地用地。土拍现场，上述宗地有三幅地块，因出让方案优化取消出让，出让宗地由17幅调整至14幅。最终以出让12宗地块、揽金66.3亿落下帷幕。本次竞拍中，厦门建发成为当天土拍的“赢家”、保利以溢价率14.91%创下本次土拍最高溢价。
2022年3月16日，徐州正式开启2022年第一批集中供地，涉及13宗涉宅用地出让，总出让面积30.5万方，起拍总价49.8亿。最终，13宗地块全部完成出让，共揽金50.53亿元，13宗地块中有12宗以底价成交，唯一一宗溢价成交的地块是由江苏徐钢竞得，溢价率12.45%。从拿地企业来看，基本以本地国企为主。除此之外，仅新盛、金为、水利三家各自摘得一地。除此之外，根据各地公开的集中供地的信息，均不同程度放款拍地要求，如取消之前的竞自持、竞配建、竞高品质住宅等要求，也放款土地款支付时间。具体如下：
1. 东莞：2022年3月13日，东莞首批集中供地8宗地块正式挂牌上线。常规要求方面，竞拍主体须具备房地产开发资质、须以自有资金参拍，同时限制马甲参拍。竞价规则方面，若竞买申请人的最高报价不超过（即小于等于）最高限制地价等。需要注意的是，本批次地块均取消无偿配建安居房要求，同时取消了去年设置的新房销售限价，除此之外，本次土拍的土地款缴付时间也给了比较大的支持空间。
2. 重庆：2022年3月10日，重庆市公共资源交易中心发布《国有建设用地使用权公开出让公告》。拍卖政策方面，重庆仅保留了最高限价和摇号的特殊要求，取消了之前的竞自持、竞配建、竞高品质住宅等要求，另外开发建设方面的要求也有所降低，比如2宗含商业商务用地，商业比例分别为10%（大杨石地块）和23%（大渡口地块），但没有自持的要求，仅是部分地块有幼儿园、社区活动中心、公厕、开闭所等基础设施的配建。重庆此次推出的13个地块中，渝北区两路组团F分区地块需分2期按比例交地，付款节奏也对应分为2期，全部价款需签订出让合同后1年内付清；沙坪坝区西永组团地块位于TOD综合开发区范围，22014号地块亦分2期付款，全部价款需签订出让合同后90日内付清。
3. 长沙：2022年3月10日，长沙发布2022年首批次22宗住宅用地集中供地的公告信息。本次出让采用“限房价、竞地价、竞自持+摇号”方式出让，除了对竞买主体的开发资质、自有资金及限马甲的要求外，对部分项目的建设进度及品质要求主要如下：（1）竞得人须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后3个月内完成项目用地范围内街区层面的城市设计；（2）竞得人须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后6个月内开工建设；（3）项目须符合湖南省和长沙市绿色建筑、海绵城市、装配式建筑相关政策标准；（4）宗地摘牌后可结合方案对建筑高度进行优化调整。
4. 成都：2022年3月7日，成都市公共资源交易服务中心发布了国有建设用地使用权出让公告。根据出让文件显示，此次集中供地现场土拍规则有所调整，从去年的达到土地最高限价后竞销售型人才公寓面积比例调整为“限价竞买＋抽签竞得”，拍卖宗地最高应价小于宗地最高限价的，最高应价者为出让宗地竞得人。拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。成都取消以往的竞配建、竞自持等规则，通过“限价竞买＋抽签竞得”的方式有利于降低房企拿地成本，释放房企利润空间，也将更多定价权交还给了房企。
5. 厦门：2022年3月2日，厦门公布了今年第一批次集中供应土地，总计涉宅用地为10宗，其中去年第三批次思明区唯一供应且流拍的“思明湖滨一里居住地块”在本批次回炉，起拍价由294000万元下调至293000万元，定配建面积由19190㎡下调至14880㎡，同时付款周期也由“5个工作日内缴50%、余款+利息4个月内付清”延长至“20日内缴50%，余款+利息12个月内付清”。除上述地块外，其他地块的付款周期也都给予了一定程度的放宽，以期望降低拿地企业的资金周转压力。另外，厦门本次继续沿用“限房价、限地价、定品质+摇号”的竞价方式。
6. 青岛：2022年2月26日，青岛土地市场今年第一批次集中供地土地名单出炉，共计16宗地块，保证金比率分为20%（城阳区1宗）、50%（即墨区1宗、城阳区2宗）、100%（李沧区1宗、黄岛区10宗、城阳区1宗），触顶溢价率为15%。青岛本次采用“限地价、竞高标准建设方案、摇号”的竞价方式，除李沧区和即墨区地块外，其余地块要求采用40%或50%比例装配式建筑，同时智慧化基础设施也有符合“舒适级至品质级”的不同要求。
五、住建部取消房地产开发企业三级和四级资质等；保理、融资租赁等金融机构设立或无需地方金融监管部门行政前置许可
2022年3月16日，住房和城乡建设部发布关于修改《房地产开发企业资质管理规定》的决定。房地产开发企业资质一、二、三、四4个资质等级修改为一、二两个资质等级。其中申请一级资质需满足：
1. 注册资本不低于5000万元；
2. 从事房地产开发经营5年以上；
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4. 连续5年建筑工程质量合格率达100%；
5. 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，专职会计人员不少于4人；
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9.未发生过重大工程质量事故。
申请二级资质需满足：
1. 注册资本不低于2000万元；
2. 从事房地产开发经营3年以上；
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4. 连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5. 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；
7. 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；
8. 具有完善的质量保证体系；
9. 未发生过重大工程质量事故。
2021年12月31日，中国人民银行下发的《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》中明确了（7+4类地方金融组织）“小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司以及法律、行政法规和国务院授权省级人民政府监督管理的从事地方金融业务的其他机构”的设立审批、经营等要求，明确设立区域性股权市场应当经省级人民政府公示，并报国务院证券监督管理机构备案。设立其他地方金融组织，应当经省级地方金融监督管理部门批准并颁发经营许可证，地方金融组织应当持经营许可证办理营业执照。此外，明确“地方各类交易场所、开展信用互助的农民专业合作社、投资公司、社会众筹机构四类机构的风险防范、处置和处罚，参照本条例的有关规定执行”。
2022年1月30日发布的《国务院办公厅关于全面实行行政许可事项清单管理的通知》（国办发﹝2022﹞2号），附件共列明了996项行政许可，其中第684项和685项分别对典当和融资担保作出了“设立典当行及分支机构审批”和“融资担保公司设立、合并、分立、减少注册资本及跨省设立分支机构审批”，由“省级地方金融监督管理部门”作为实施机关。换言之，原来在规定由地方金融监管组织监管的“7+4”类机构，现在的审批只有“典当”和“融资担保”需要审批。对此，是否意味着其他“5+4”类机构只要在工商注册就可以了，等同于一般工商企业，但监管的职责应该还需要由地方金融监管组织来实施。
六、继东方资产全国银行间债券市场公开发行金融债券后，长城资产获批公开发行人民币100亿元金融债券，纾困化险，促进房地产行业良性循环和健康发展
近日，中国长城资产管理股份有限公司获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。本次债券的发行有利于公司加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。
2022年3月8日，根据《2022年第一期中国东方资产管理股份有限公司金融债券（债券通）募集说明书》显示，中国东方近日在全国银行间债券市场公开发行不超过人民币100亿元金融债券的申请获批。中国东方相关负责人表示，本次债券的发行将为中国东方在专注不良资产处置主业，发挥特殊功能优势，增强服务实体经济能力，助力化解金融风险等方面提供低成本、长久期的资金来源。
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原标题： 地产金融周报：中央出手救市；土拍政策放松；房地产税改革推迟；AMC纾困房企债券发行加速；楼市继续下行，市场急盼更多政策支持
