观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
如若继续“躺平”，金轮天地的债务违约“传言”将在30天后实锤。
对地产行业来说，2021年“寒风瑟瑟冬意浓”。
这一年，地产行业的爆雷声从未停歇，从华夏幸福到蓝光、恒大、花样年、阳光100……或许，人们从未想过，曾经风向无限的头部房企也有如此脆弱不堪之时，曾经的千亿新贵也落入了至暗时刻。
债务违约的名单还在增加，这一次，“上榜”的是金轮天地。
12月10日晚间，金轮天地发布公告称，该公司于2023年到期的16.0%优先票据的利息原定于2021年12月11日付息，经计算，约1160万美元。但经向其法律及财务顾问审慎咨询后，该公司决定不会于2021年12月13日作出利息付款。
金轮天地续指，上述票据设立了30天的利息支付宽限期，因此，即便不能及时支付利息，也不会自动引起2023年到期的16%优先票据出现违约。
换言之，上述票据利息支付拥有30日的展期，金轮天地需要尽快筹措资金在2022年1月11日之前完成付息工作。
但金轮天地临期的债务并不止于此，按照该公司披露消息，2022年1月到期债务本息约1.5亿美元，均具有潜在违约风险。
这一纸公告，或将成为金轮天地资金链缺口的最新预告。
仔细看来，金轮天地近期的一系列动态与阳光100中国8月上旬的“自曝”违约公告如出一辙。
12月10晚间，金轮天地发布一则公告，内容关于2023年到期的16.0%优先票据。
据观点地产新媒体查阅，上述2023年到期的16.0%优先票据，由金轮天地2021年6月8日发行，6月11日开始计息，发行总额为1.44999亿美元，未偿还金额1.44999亿美元，票据到期日为2021年7月11日，年利息为16.0%，半年付一次息。
按此计算，2021年12月11日，金轮天地需支付约1160万美元利息。
但该公司在公告中透露，上述票据的利息指定将于2021年12月11日到期及应付（由于12月11日为周六，付款可于12月13日作出），公司谨此公布，经向其法律及财务顾问审慎咨询后，决定不会于2021年12月13日作出利息付款。
此番公告犹如平地一声雷，向来低调的金轮天地亦陷入了债务违约的风波当中。
不过，该公司在公告中透露，此前签订的2023年到期的16.0%优先票据条款中，有30天的利息支付宽限期，不会自动引起2023年到期的16%优先票据出现违约。
同时，上述未支付利息付款本身亦将不会自动引起2022年到期的12.95%优先票据或2023年到期的14.25%优先票据的交叉违约。
据查阅，2022年到期12.95%优先票据，未偿还金额约1.22亿美元，债券期限为两年将于2022年1月6日到期；而2023年到期14.25%优先票据，未偿金额为1.78亿美元，将于2022年1月10日支付第三次利息，约1211万美元。
加上本次公告的2023年到期的16.0%优先票据，粗略计算，接下来的30天内，金轮天地需兑付的本息总额将近1.5亿美元。
或许30天的展期让金轮天地得以喘息，如若30天内兑付利息，则可化解爆雷风波，如若继续“躺平”，金轮天地的债务违约“传言”将在30天后实锤。
事实上，在上述“爆雷预告”的四天以前，金轮天地曾公告就上述临期债务进行说明。
彼时公告提到，公司已识别票据大部分实益持有人，目前正就票据条款及条件之各项建议修订与票据之若干主要实益持有人展开积极讨论。
同时，该公司已委聘国泰君安证券（香港）有限公司及安迈融资顾问有限公司为联席财务顾问以及Linklaters为法律顾问。
短短两页纸的公告，并没有透露更多债务化解内容，但可以明确的是，对于临期债务，金轮天地提出了两个解决方案：
其一，与债权人商讨债务展期等方案；其二，该公司已经聘请了财务顾问，或考虑制定债务重组方案。
或许华夏幸福的债务重组方案通过，给爆雷房企开了个好头，但不得不说，金轮天地道阻且长。
金轮天地由王钦贤于1994年创办，是一家着重地铁上盖、高铁新城的综合体开发的运营商，其业务主要集中在江苏省内。
2013年1月16日，金轮天地正式在港交所挂牌上市。但由于体量较小、土地储备有限，
在上市之初，资本市场对这家内地地产商并不看好，据较早前投资者代表预测，金轮天地估计可录3到4倍的认购数字。
虽然这家企业最终的认购情况远远超过市场逾期，但彼时的分析仍旧认为，金轮天地与同期上市的旭辉、新城相比，依然不具备太多的吸引力，上市获得超80倍认购，或主要基于金轮天地的交通枢纽定位。
上市以来，金轮天地的业绩也是波动上行的状态，2017年是其最为高光的时刻，年内公司的经营业绩、股价均创下新高。
同年，该公司录得营业收入23.04亿元、净利润4.85亿元，分别同比增长144.86%、82.93%。
至此，金轮天地的业绩开始触顶回落，于2020年，该公司的营业收入较2017年几乎腰斩仅剩3.89亿元，同比则下降13.47%，净利润为3478.80万元，同比下降86.32%，2021年同期，该公司的净利润甚至出现亏损7630万元的情况。
与此同时，土地是房企的粮草，但金轮天地在销售和土储方面的表现同样不太如人意。
财报透露，2021年中期，该公司并未在公开市场新获取土地。报告期末，公司总土储为159.67万平方米，其中11.96万平方米为竣工未售物业、3.28万平方米为自用物业、17.04万平方米为已竣工投资物业、剩余67.37万平方米为开发中物业、60.01万平方米为联合营公司开发的物业。
从金轮天地持有的住宅土地储备来看，开发用地只能满足一年经营，或许无法支持可持续发展。
受土地出售限制，2020年全年，金轮天地录得合约销售金额40.8亿元，销售面积为32.72万平方米；2021年中期，其销售金额为32.18亿元。
一方面，业绩表现不佳，意味着金轮天地通过自身经营造血的能力大幅削弱，借钱纾困成为其发展的重要模式。
另一方面，在动则千亿的时代，类似金轮天地这种小公司或许难以得到相对优质的资源、资金。
数据显示，金轮天地的总负债从2017年的65.68亿元上升2021年中期的124.35亿元，净负债率亦从56.6%递增至81.8%。
与此同时，该公司融资成本更是逐年攀升。从本次公告提及的三笔优先票据可以发现，该公司的融资成本近两年已超过10个点，其中，2019年，这一数值为7.8%，2020年升至11.0%，2021年中期，这一数值达到11.8%。
业绩难以为继、借钱度日、成本高昂，导致金轮天地的资金缺口越来越大。数据显示，于2021年6月30日，金轮天地的银行及其他借款为59.39亿元，其中44.62亿元须在一年内偿还，但该公司期末现金及现金等价物19.56亿元，无法覆盖到期债务。
于今年10月18日，穆迪发布评级报告，将金轮天地的家族评级和现有票据的高级无抵押评级从B3”下调至“Caa1”，展望维持“负面”。
穆迪表示，Caa1”评级反映了金轮天地控股的信用方面短板，包括其经营规模小、流动性弱以及由于其规模和地域集中而导致的信用指标波动，预计金轮天地控股调整后EBIT/利息和收入/调整后债务在未来12-18个月将分别保持在0.7倍和30%-35%左右，而截至2021年6月30日的12个月内分别为0.5倍和36%。
同时，金轮天地控股的流动性很弱。截至2021年6月30日，该公司拥有9.76亿元人民币的无限制性现金，远低于其报告披露的45亿元人民币短期债务。报告预计，鉴于信贷状况具有挑战性，该公司的财务灵活性将受到限制。
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