观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
即便付出诸多努力，禹洲的债务难题仍在不断加剧。
这家称自己“面临巨大压力”的房企，最终还是违约了。
3月8日，禹洲股价大跌，美元债亦迈向纪录新低，当日禹洲集团股价跌超10%，收报0.475港元，美元债最大跌幅超35%。
引发下跌的，是禹洲前一日晚间一份公告，称因2023年到期的一笔美元优先票据未有付息，已构成违约。
这是又一家闽系房企违约。
其实，在此之前，禹洲已通过出售项目公司股权以及物业平台回笼资金，释放流动性。但始终未放松的调控政策叠加高筑的债务压力，这些资金仍远远不够。
观点新媒体获悉，为避免违约，禹洲已完成2022年票据以及2022年票据II的交换要约，实现超过旧债券本金总额95%的旧债券展期，但仍有部分持有旧票据少数权益的人要求禹洲按条件赎回旧票据，否则将采取法律行动。
禹洲曾恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现上述整体解决方案，破坏公司稳定性的激进法律行动，公司期望与所有债权人保持对话，恳请所有债权人协助公司积极推进讨论方案。
3月8日晚间，禹洲再次发布公告表示，应公司要求，由于发生2023年票据II的某些触发事件，2023年票据II将于3月9日上午9时起暂停在联交所交易，直至另行通知。
3月7日晚间，禹洲集团于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%优先票据（2023年票据II）的利息2125万美元，已在2022年2月4日到期应付。
根据2023年票据II的信托契据，有30天宽限期支付利息以避免违约事件。但在宽限期届满后，禹洲并未支付有关款项。
禹洲集团于公告中表示，上述未支付已构成2023年票据II下的违约事件。因此，2023年票据II的持有人，可以要求即刻偿付本金和应计利息。
截至公告发布日，2023年票据II的未偿还本金为5亿美元，禹洲未收到任何关于2023年票据II持有人的即刻还款通知，且除上述2023年票据II，其它征求同意票据、新票据及禹洲发行的3亿美元高级永续债券未发生违约事件。观点新媒体了解到，在此次美元债违约之前，禹洲曾采取对多笔债券征求交换要约的方式缓解流动性压力。
禹洲集团1月12日所发公告就表示，对2022年到期、利率6%的优先票据及2022年到期、利率8.625%的优先票据开始交换要约，两笔票据未偿还本金额约5.82亿美元，并征求同意包括2022年到期的12%优先票据在内的12支票据，涉及未偿还本金合计约49.155亿美元，到期时间为2022-2027年。
对于交换要约的原因，禹洲解释：“自2021年中起，一些房企物业销售下降且从境内外银行和境外资本市场获取外部融资开始遭遇困难，本次交换要约以及同意征询交易以推迟债务的到期日、减轻公司现金流的压力并管理公司的违约风险。”
其在公告中也描述了最坏设定，如果无法控制交换票据违约的影响，将不得不考虑其他债务重组方案，包括通过一个或多个协议安排来重组所有现有票据和公司其他境外债务的整体重组方案，公司也不得不面对破产的风险。
美元债展期决议最终获82%高比例通过。3月1日，禹洲集团公布了最新的交换进展。前述2022年到期票据及2022年票据II，完成了交换要约，实现超过旧债券本金总额95%的旧债券展期。
不过，仍有部分债权人态度强硬。禹洲称有持有旧票据少数权益的人士表示，如果不按他们的条件赎回旧票据，将采取法律行动。
禹洲的“债”
2021年下半年开始，包括禹洲在内不少地产企业均遭遇流动性风险，禹洲曾于公告中指，公司遇到境内外融资困难，已无法利用惯常的融资管道，如银行借贷及资本市场股本及债务融资等，使公司的短期流动性面临巨大压力。银行缩减房地产开发的贷款导致开发商获得的境内资本减少。
与此同时，银行减按揭贷款以及买家对房地产开发商能否完成项目的担忧导致物业销售下滑。境外资本市场对这些境内事件的反应负面，限制了公司用以偿还到期债务的资金来源。
市况持续恶化令现金流量及流动性下降。数据显示，禹洲2021年实现累计销售金额为1050.19亿元；累计销售面积为529.4万平方米，完成1100亿元销售目标95.47%，录得累积已售建筑面积减少15.5%。
目前这一困境仍在持续，今年1月，禹洲合约销售金额为45.2亿元，同比下降32.66%；销售面积为25.29万平方米，同比下降44.43%。
“市场低迷也严重妨碍公司变现存货或处置任何重大投资物业以产生充足的现金， 及时偿还债务和维持营运。”
这一背景下，不少房企遭国际评级机构下调评级。今年1月，惠誉评级宣布将禹洲集团长期外币发行人违约评级从“B/负面”下调至“CCC-”，再于2月将禹洲评级长期外币发行人违约评级(IDR)从“C”下调至“RD”(限制性违约)，同时确认禹洲集团高级无抵押评级为“C”，回收率评级为“RR4”。
惠誉认为，禹洲目前基本无法进入资本市场，并将不得不依靠资产处置、债务交换或内部现金资源来偿还债务，并预计其在未来6-9个月内将持续面临资本市场债务的再融资压力。如果市场融资渠道持续紧闭，为偿还在岸及离岸资本市场债务，禹洲集团或将耗尽内部现金。
惠誉称，禹洲集团2022年应偿还的资本市场债务包括1月23日到期的2.42亿美元债券(ISIN：XS1938265474)和1月25日到期的3.47亿美元债券(ISIN：XS1555300497)。除此之外，还有4月份到期的35亿元人民币在岸可回售债券、9.9亿元人民币的资产证券、7月份到期的30亿元人民币在岸债券，以及9月份到期的4.2亿美元离岸债券。
根据2021年半年报数据，2021年上半年禹洲流动负债898.07亿元，占总负债比例为65%，一年内到期的短期债务151.71亿元。
同期其现金及现金等价物有209.44亿元，应付账款及票据116.5亿元，一年内需按要求偿还75.21亿元。
观点新媒体获悉，若加上永续债，禹洲美元债待偿还金额超50亿美元，境内债主要由其子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7只，总存续规模为69.0895亿元。
禹洲称，对民营中国开发商而言，公司赖以获得再融资及发展资金的境外债券市场实际上已经关闭。因此，公司在境内外融资面临巨大困难，大大加重了公司当前的流动性压力。
资金监管亦是重要一点，境内外银行大幅收紧对公司现金结余的监管，大大减少禹洲不受限制的可动用现金，严重限制其向境外汇款的能力。
资产处置成为回流现金最快速的方式。为回笼资金，1月林龙安将其寄予厚望的物管业务以不高于10.6亿元售予华润万象生活。2月以3.05亿港元出售香港九龙旭日街楼宇项目股权予泰捷。
另外，禹洲近期亦面临人事变动。据悉，分管集团营销、品牌、客研及慈善基金会工作的副总裁张岩已于近期离职。
在加入禹洲之前，他曾先后任奥山控股集团副总裁兼区域集团总裁、融侨集团首席营销官兼首席品牌官、雨润地产集团副总裁及融创中国集团营销中心总监。
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原标题： 解局 | 禹洲的“债”
