丁祖昱评楼市 作者：克而瑞研究中心
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
在经历了一月有余的断供后，8月4日，无锡拉开了重点22城第二轮集中土拍的序幕。有了首轮集中供地的经验，无锡在二轮土拍中重点调整了出让规模、供地结构，以及竞拍规则，土拍热度较首轮明显降温。
无锡并非个例。在中央明确对各地优化土地竞拍规则等要求下，接下来重点城市在第二轮土地供应中迎来调整将是大概率事件。截止8月5日，22个重点城市已有11城正式发布第二轮集中出让公告，二轮集中供地迎来“井喷期”，而一些新的变数对企业决策而言至关重要。
纵观已发布供地公告的城市，土地供应规模均高于首轮，苏州、杭州等部分城市土地供应质量也较首轮也有所提升，其中最重要的变化是多城进一步完善竞拍规则，其中杭州试点“竞品质”试点并现房销售，在新规的约束下，第二轮土地竞拍热度较首轮将有明显下降。
01
整体供地规模增加，土地质量有所提升
从供应规模来看，已发布供地公告的11城涉宅地块总供应建面达5218万平方米，整体较首轮供应总建面增加了18%，供应规模明显增加，其中有7个城市供地规模明显上涨。
具体城市而言，深圳、厦门、青岛供应规模均实现翻番，其中深圳第二轮土拍供地规模较首轮增加208%。沈阳、长春、无锡、福州供地规模也有明显上涨，房企拿地机会明显增加。
表：11个重点城市首轮、
第二轮集中供地规模对比（万平方米）
数据来源：CRIC
除了供地规模增加，部分城市第二轮集中土拍土地质量也有所提升。CRIC统计数据显示，11城第二轮集中出让地块底价楼板价为7332元/平方米，与首轮基本持平，但各城市之间以及城市内部表现分化。
具体城市来看，苏州、深圳、青岛、天津、杭州等城市二轮集中供地质量较首轮有所提升，底价楼板价涨幅均超10%。受供地结构改变影响，苏州第二批集中供地中园区就有4宗，其中三宗底价楼板价均超1.8万元/平方米；不仅如此，相城区还挂出一宗超大地块，编号为苏地2021-WG-42号地块，起始价约55.81亿元，起始楼面价达17500元/平方米，总体来看，本次出让地块的质量较首轮明显提升。另外，杭州本轮挂牌土地质量也有明显的提升。
然而，厦门、无锡等城市供地质量整体不如首轮，核心区供地比重有所下降。不仅如此，部分地块出让还新增诸多附加条件，以刚刚结束二轮土拍的无锡为例，有超半数地块设置了额外门槛，如引进品牌酒店、配建人才房或租赁住房、现房销售、自持商业等；加之“限地价+摇号”的竞拍政策，无锡二轮集中土拍“降温”，平均溢价率只有4%。
表：11城第一、二批集中供应地块
区域分布结构对比
数据来源：CRIC
02
竞品质+现房销售将成趋势
精准调控之下，本轮竞拍规则较首轮更加完善和细化，尤其是首轮竞拍中市场热度较高的杭州、无锡、苏州等城市，均针对其首轮拍地时暴露出的问题，出台了“打补丁”新规。
典型如首轮拍地中土地出让金第一的杭州，彼时57宗涉宅地中地块自持比例高达40%，近20个板块创下地价新高，整体溢价率高达26%，市场热度持续高涨。为遏制土拍高热情绪，防止地价过快上涨，继而实现稳房价的目的，杭州在第二批供地中在竞价规则上做了多重调整。
首先，提升房企报名门槛，采用保证金模式报名，保证金普遍为起拍价的20%；第二，首次推出10宗“竞品质”试点地块，并且溢价率上限为10%，其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%；此外，“竞品质”试点地块全部实行现房销售，融资收紧背景之下，房企拿地的积极性将受挫，预计土地竞拍热度较首轮会有明显的下降。
首轮集中拍地时马甲现象严重的苏州，采取了一系列针对马甲现象的举措，譬如提升保证金，其中，吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50％及以上。此举既提升了房企拿地的门槛，够筛选掉那些资金压力的城市，还在一定程度上遏制地价和溢价率的上涨。
此外，天津第二次集中土拍也出现了新变化，首次在出让条件中加入自持租赁建筑面积的“硬性”要求，并规定了对应的自持租赁住房套数。其中，61宗出让地块中共计18宗地块附带自持租赁建面条件，占比达29.5%。无疑增加了房企的成本压力，在拿地时也会更谨慎。
表：11城第二批集中供地较首轮竞拍规则变化情况
资料来源：CRIC整理
03
八城优质地块多达87宗
CRIC对上述完成出让的8个城市共326宗土地情况进行系统梳理，高单价（起拍单价超过1万元/平米）的土地幅数共有87宗，占比高达27%，主要分布在杭州、深圳、天津和苏州四个城市，分别有22、19、17和12宗，优质地块比较集中。
图：第二轮余下8城市挂牌的优质地块数量(按幅数)
资料来源：CRIC
从重点城市来看，此轮杭州高价地供地数量较多，其中单价超2万元/平方米的地块就有9宗，分别位于上城、滨江、拱墅、西湖、萧山和余杭等区域。其中挂牌价最高的是西湖区文教板块的翠苑单元XH0909-14地块，该地块起始价15.98亿元，折合楼面价约33267元/平方米，周边在售项目平均售价约5.9万元/平方米，按这一价格测算的话，地房比为56%，该地块并非现房销售，势必会吸引大量的房企，土拍将十分激烈。
再如深圳，地价超过3万元/平方米的地块共有1宗，该宗地位于南山前海板块，采用“双限双竞+竞只租不售人才房”的办法以挂牌方式出让，该地起始价45.58亿，最高限价66.091亿元，起始楼面价36083元/平方米，项目建成后，普通商品住房最高毛坯均价为99000元/平方米，按照最高限价测算，地房比仅有53%，预期利润率相对较高，鉴于如此高的利润率和核心板块加持，该地大概率会封顶价+高比重人才房竞得。此外，龙华区民治板块还有3宗较优质地块挂出，地块起始楼面价均超2万元/平方米，限价相对宽松，预计项目竞拍热度也将维系高位。
此外，天津南开区、苏州工业园区、济南历城区、福州晋安区等均挂出多宗优质地块，房企也可重点关注。
表：重点城市中接下来值得关注的优质地块
资料来源：CRIC
整体来看，第二轮集中供地中多城土拍规则升级，包括保障金门槛升级、“竞品质”试点、现房销售、竞配建调整、溢价率上限下调等诸多新规。加之杭州、南京等城市进一步收紧了落户和购房新政，预计重点城市第二轮集中供地的热度将有所下滑。
值得注意的是，接下来杭州、深圳、苏州、天津等城市仍有多宗优质挂牌，竞拍热度仍将延续高热度，房企可重点关注，但要注意的是，政府调控加码之下，鉴于房价走势趋于平稳，盈利空间一定程度上被限制，竞拍时切勿盲目追高。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“丁祖昱评楼市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
