作者:观点新媒体
来源:观点(ID:guandianweixin)
随着公开市场拿地项目的利润空间愈发有限,不少房企逐渐将目标转移至旧改项目,用较低的成本获取城市核心区位的土地无疑是一笔不错的买卖。
对于中海上海公司来说,更是如此。自2020年之后,公司把宝押在旧改身上,便是其出路之一。
2020年7月底,中海与黄浦区签约,共同开发建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目。接近600亿元的投资总额,一举让其成为中海发展历史上投资规模最大的项目。
然而,如今时隔仅仅1年8个月,中海却选择将建国东路街坊项目“一分为二”,撤出了建国东路南侧3幅地块,只留下了北侧的2幅宅地。
据观点新媒体了解,此前,中海与上海中城企业集团(永业集团下属企业)已按照98%:2%的出资比例,共同成立上海中海海华房地产有限公司(以下简称海华公司)和上海中海海庭房地产有限公司(以下简称海庭公司)两家项目公司分别实施项目房屋征收及后续开发工作。
其中,海华公司负责实施69、70街坊开发建设;海庭公司负责实施67、68、71街坊开发建设。
根据股权变更公告显示,作为建国东路旧改项目开发公司之一,海庭公司的股东出资比例由原本的中海(上海)公司出资98%、中城集团出资2%,变更为中海(上海)公司出资2%、永业集团出资98%。
这意味着,此次股权变更之后,旧改项目将沿着建国东路南北一分为二。北侧的69、70街坊地块将由中海作为大股东,持有98%的权益,而南侧的67、68、71街坊地块将由永业作为大股东,持有98%的权益。
除了股权之外,中国建筑的公告还将旧改项目的开发周期、总投资进行了变更。该旧改项目整体开发周期由原本预计的6年延长至6.5年,总投资由原本预计约590亿元增加至595亿元。
令市场不解的是,面对曾经费了九牛二虎之力得来的项目,如今中海为什么要选择“割爱”?
上述公告中虽然没有具体解释,但却有如下一段表述:“项目实施周期较长,因后续房屋征收、地方政府行业政策调整、房地产市场情况等变化产生的风险,可能会影响本项目的预期收益。”
据了解,建国东路旧改项目位于黄浦核心区域,北邻新天地、东接老城厢,项目占地面积约 14.75万平方米,是黄浦最大的成片旧城改造区域。项目内房屋基本为砖木混合结构的二级以下旧里,房屋总建筑面积约31万平方米,共涉及到了8500户、约4万人口的搬迁。同时,项目内还现存有13处文保建筑。
有业内人士表示,建国东路旧改难度很高,地块内居住村民的密度较高且房屋老旧,而且涉及文保建筑年久失修。如何在大规模居民拆迁与房屋重构下,又能将文保建筑留存下来,对企业来说是个很大的考验。
他进一步对观点新媒体指出,从总投资、整体开发周期的增加和延长,可以看出该旧改项目实施或许要比想象更难一些。对于中海来说,若按原定的股权比例进行投资,公司前后需要投入超过580亿,地上建筑面积成本超过15.5万元/平方米。而在当前大环境下,即便是中海,也不得不迫于资金压力做出割舍。
此外,值得注意的是,中海持有的69、70街坊地块为纯住宅地块,而撤出的67、68、71街坊地块则为住宅商办综合地块。
对此,另一分析人士向观点新媒体指出,中海此前曾明确“今天”(地产开发)、“明天”(商业地产等)、“后天”(养老、教育、物流等新产业)的业务发展定位与资源配置。而当今天和明天同时摆在面前时,选择今天对于“利润王”中海来说并不奇怪。
资料显示,永业集团成立于1994年,是黄浦区国资委全资控股的功能类国有企业,承担着重大项目建设、房产经营、招商引资、园区运营、市场化物业、城市更新、旧区改造、直管公房管理、保障性住房建设管理等诸多职责。
据了解,永业集团参与打造住宅类公寓项目有永业公寓、锦麟天地、海华花园、大同花园等;商业商务类的项目,包括永银大厦、瑞安广场、中环广场、力宝广场、金玉兰广场等。
而在城市更新方面,永业集团更是国企中的主力军,不仅参与淮海路商业、世博动迁、延中绿地、太平桥绿地等旧改征收工作,还先后打造了思南公馆、孙中山行馆旧址、《新青年》编辑部旧址等如今的“城市名片”项目。
通常情况下,面对资金需求量大、开发周期长的旧改项目,永业集团会选择合作开发。除中海外,永业集团此前还与绿城中国签订战略合作框架协议,双方将深化全方位合作,共同推动黄浦区城市更新。
据不完全统计,永业的合作伙伴超过14家,瑞安、香港新世代、凯德、新加坡发展置地集团、上海久事、上海申通,皆与其有过项目合作。
作为此次建国东路南侧3幅地块的主导者,其实永业集团在营收和净利润这两方面都算不上出色。
根据财报显示,上海永业2020年的营收为27.71亿元,净利润2.26亿元;2019年营收48.82亿元,净利润为5.77亿元;2018年营收23.32亿元,净利润2.99亿元。
从上述数据可以看出,永业集团多年维持着营收20余亿元、净利润不足3亿元的业绩,其中2019年业绩大幅增长主要受益于前一年永业集团与中城集团整合重组,合并了多家房地产动迁公司。
与此同时,永业集团负债总额也在快速攀升。截至2021年9月30日,永业集团负债合计322.26亿元,相比于2020年末的187.73亿元,增长近134.53亿元。
对于永业集团来说,如今一揽子承接建国东路南侧的67、68、71街坊地块绝非易事,未来是否会再次引入合作方值得关注。
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