宝龙地产跟踪:与债务到期赛跑

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2022-06-10 10:46 2287 0 0
YY去年对宝龙的跟踪报告曾指出,宝龙在2022年面临集中到期大考

作者:rating狗

摘要

YY去年对宝龙的跟踪报告曾指出,宝龙在2022年面临集中到期大考(2022年有80亿元人民币+7亿美元+10亿港元债券行权或到期)。2022年以来,宝龙如同其他高收益民企,接连遭遇销售额腰斩、资本市场融资受阻等困境,而年报显示21年末非受限货币资金/短期债务比仅有0.88,出现资金缺口。宝龙于上半年勉力还债后,今年6-12月还有45.15亿元境内债(含ABS)+6亿美元境外债面临行权或到期,折合人民币约85亿元。集中兑付压力下不容喘息。

由于公司的销售承压,而债务已犹如“悬顶之剑”,80余亿元REITS发行失效后,宝龙拿出了新的融资及偿债计划:1)出售写字楼和长期出租公寓(价值150-200亿元);2)抵押39个购物商场和酒店(价值200-250亿元),因此本文主要关注三方面基本面,作为公司短期流动性的支撑点:01 商业项目去化情况;02 新一线及二线城市在售住宅项目可贡献的回款;03 商业项目资产质量及抵押空间。

通过分析得到如下几个结论:

01 宝龙位于新一线/二线城市(长三角的南京、宁波、温州、无锡,以及中部的武汉)的在售项目,在完全去化的理想情况下,后续可回流资金约**亿元,实际可回流资金仍取决于销售复苏情况

02 去年下半年公司整体去化率降至40.7%,其中商业去化率低至32%,从22年至今销售额滑坡来看,目前实际去化预计更严重。因此,“宝龙预期今年能从写字楼和长期出租公寓(价值150-200亿元)的销售中获得**-**亿元”可能仍为高估,我们的预期可再打个折扣。

03 投资物业和酒店账面上还有约***亿元的抵押空间。但当前环境下,金融机构在选择资产和发放贷款时可能会更加谨慎。而从资产质量角度来看,宝龙的商场和酒店布局偏下沉,多布局一二线城市非核区域,以及下沉至三线及区县,而且近年来商场平均收益呈下滑趋势,盈利能力有所削弱,加上疫情反复使得商场和酒店经营承压,商场和酒店资产整体质量一般。

综上分析,公司销售回款******下半年集团层面到期债务,商业资产出售在当前环境下********,短期偿债来源取决于********进度,再融资与下半年债务到期,是一场与时间的赛跑。

图表速览


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原标题: YY | 宝龙地产跟踪:与债务到期赛跑

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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