投拓江湖 作者：投拓江湖
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大约是从2019年下半年开始，身边就有一些大房企物业公司的老总，在问我有没有哪些项目的物业公司，有意向出售的，可以帮他留意一下，因为其公司有意向收购物业公司。到了2020年下半年，身边咨询收购物业公司的品牌房企越来越多，这俨然成了一个趋势。
受2020年房地产行业整体融资政策收紧，以及行业竞争日益加剧，行业高增长很难持续，接近行业的天花板现象影响，不少房企都在开拓新的业务版图。而衔接开发业务的物业服务业务，对房企来说是一个没有门槛，可以无缝衔接的板块，因此成了各大房企纷纷抢滩的新高地。
目前，内地房企在港上市的数量总计37家，其中大部分是在2020年集中上市的，可见各大房企已经加大了并购物业项目，以争取规模扩大，谋求上市。
图片来源：瑞恩资本
物业公司的并购，除了公司并购的共同点以外，还有其特别之处，主要体现在以下方面：
关于测算的问题，主要涉及营业收入，营业成本，项目利润及利润率，项目公司估值要点。
物业公司的营业收入，主要包括项目的物业费收入，以及服务事项收益。物业费收入主要关注收费单价，收费计算面积，物业费收缴率等标准。其中最为关键的指标是收缴率，收缴率是物业服务的核心难题，在物业行业中，100%的物业费收缴率是几乎没有的。因为现在法律上不允许物业公司以停水停电作为要挟，逼迫业主收缴物业费，对于一些刁钻的业主，很多物业公司也没辙。行业里面，做得比较好的物业公司能够有90%的收缴率，就算很不错的了，很多位置偏远的项目，也就60%不到。
服务性事项收益，包含停车收益，维保修收益，家政服务收益，二手房租赁买卖收益，小区平面广告收益等等。服务性事项收益，不同的项目差异很大，有的做得比较好的房企，可以做到比物业费收入还高，占据物业公司收入的主要部分。
营业成本，主要是项目公司的人工成本（工资及福利），行政办公支出，小区的公共部分的采购，维修，保养支出，园林支出，以及公共区域的水电费支出。
物业公司的的毛利润率（税前利润率），就是营业收入减去成本，再除以营业收入。按照当下的行业标准，能够做到30%的毛利润率的物业公司，都是跑赢了行业平均水平了。如果是超过30%的毛利润率的，那这个物业公司在服务性事项收益上，肯定有非常好的经营，是非常不错的物业公司了。
在毛利润的基础上，是物业公司的收购对价评估问题。因为物业公司不同于房地产项目公司，没有土地资产或者建筑物等可以具体量化，用市场化标准来评估的资产，只能采用其他的方式来评估。目前关于物业公司的价值评估，还在一个摸索起步阶段，实操当中，用得比较多的是“十倍净利润法”。也就是，按照某物业公司最近一年的净利润，乘以十倍，从而得出一个粗略的交易对价，然后收购与被收购双方在此基础上进行具体的价格谈判。
另外就是关于项目风险问题：
物业公司的风险，主要涉及业主委员会、抵押问题、跟房企关联，限制股转的情形。
按照我们目前的法律制度，每个项目都是应该成立业主委员会的，代表全体业主集中行使权利，并且有权公开招标物业公司，并跟物业公司签订服务期限。但是实际操作中，很少有小区成立业主委员会，因为需要四分之三以上的业主同意发起，并且到住建部门登记合法，且需要一定的经费。光是四分之三以上业主同意这个要求，就能难倒很多小区，因为很多项目根本无法通知到这么多业主。所以大部分项目，都是属于没有业主委员会的情况，有的仅仅是个例。收购过程中，只需要核查清楚有无业委会即可。
跟房企关联问题，一般来讲现在的房企都是有自己的物业公司的，项目开发完成交楼以后，就是直接委任自己的物业公司进行管理。因此在收购物业公司的过程中，需要考虑房企的态度，最好事先沟通，让房企承诺在并购中及并购后不更换物业公司。另外一点，就是房企存在占用物业公司大额往来款，或者物业费的情形，有的甚至金额高达上千万，这个也需要实操中核实。
抵押问题，如果房企的财产存在抵押，比如涉及到整个项目，或者部分建筑物被抵押，可能会存在被强制执行，导致该项目的实际权利人出现变更的情形，这个也是需要提前核查的。
限制转股的问题，是一种特殊存在的情形。有的物业公司，不止管理居住小区，还管理一些大型的公共建筑，甚至是政府机构，国有事业单位等的建筑。一般来讲，在这种物业服务合同里面，物业公司会被要求禁止在服务期限内进行股权转让，或者转租等行为，或者转让之前需要征得甲方同意。如果在收购中，没有调查清楚这类情况，会直接导致收购行为失败。
目前物业收并购领域，属于一个很热门的区域，经我们了解到，目前很多物业公司很惜售，不会轻易出让。因为物业公司几乎是一个稳赚不赔的生意，可以持续提供现金流，单独谈那些小的物业公司，不是收购的最好路径。相对来讲，从集团公司的层面，去收购其他中小房企的物业项目，会是一个主流方向。
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