起底“世茂96套房”：一场卖房引发的空头危机

12月14日，世茂集团旗下上海世茂房地产有限公司（下称“上海世茂”）发布公告称，将终止上海浦城路580弄浦城小区的房源销售，并将启动善后程序，为客户办理解除房屋买卖合同。

据凤凰网风财讯了解，目前世茂方给到的赔偿思路是，购房者提交材料后的30个工作日内会收到退款，所退款项包括购房款及10%的赔偿款。

10月份，房产税试点消息后一天，上海世茂曾因轰轰烈烈抛售96套房，被称为“上海房叔”刷上头条。据了解，这96套房源，在10月16日当天全部卖完。

时隔近两个月，这批房子却以“退房”收尾。

不同寻常的结果，让这场卖房渲染了更多信号和情绪，甚至引发市场对世茂资金状况的猜测。

瑞银认为“这可能会影响世茂的形象和未来的合同销售，尤其是在疲软的房地产市场中。”

那么通过起底上海世茂96套房“售房事件”的前因后果，或能看清世茂的真实处境。

01 世茂出售浦城96套房 一波三折

处于风口上的浦城小区，已经没有了往日的热闹。为卖出这个小区的房子，很多中介前后忙活了几个月，如今，可能一切归零。

一位浦城小区附近门店的中介告诉凤凰网风财讯，世茂卖浦城小区的房子，可以说是一波三折。

世茂集团在2014年就收购了浦城小区的110套房子，至今六七年间，光是拆和卖都想过了几次。

“世茂的总部就在旁边，最早世茂是打算收下浦城小区拆改成它们商业的一部分，在拆迁过程中，有业主坐地起价，双方最后没谈拢，所以才买了部分房源。当时是高于当时周边价格买的，大概6万元/㎡，所以世茂很早就想卖出去，但早期和原业主、和居委会还有很多问题没落实，要沟通，才没卖成。”

有附近中介告诉凤凰网风财讯，这几年房价很快涨上去了，世茂就开始找中介分销想卖。

今年9月下旬，世茂苏沪是招标到了“上海宝沣”，把浦城小区的96套房源打包委托销售，双方还签了团购协议。之后，上海宝沣又委托给了上海庆曌二次分销。

“那时候，全城的中介都可以卖这批（浦城小区）的房子。佣金不低，卖掉一套提点有好几万，很多人去卖。”

中介告诉凤凰网风财讯，这可能也是为什么，浦城小区卖房，给人一下子“爆”了的感觉。

刚好没几天，房地产税试点的消息就出来了，乱传就传成了“上海房叔逃避房产税抛售96套房”，出了圈。

上海世茂也告诉凤凰网风财讯，这批房源销售的确和房地产税无关，也不是世茂缺钱了。公司一直想卖，只是认为这个时机比较合适。

02 网签风波后 为何赔偿也要退房？

凤凰网风财讯获取了一批浦城小区售房现场散发的资料，资料显示，这批房源的均价在8.5万-8.6万/㎡，是按照“一手流程、二手交易”来买卖。

所以，虽然这批房源的价格，与浦城小区近一年内的二手房成交单价（6万-8.4万/㎡）相比，并不便宜，但可以省下二手房交易的中介费、增值税等大笔费用，只需付1%-3%的契税，并且不需要积分。

这样的话，合计下来和二手房交易相比，买世茂这批房源每平方米能便宜1万左右。

“一手流程、二手交易”在上海市场实属罕见，为何采用这种方式，世茂对此三缄其口，中介则表示不清楚详情。

购房者热情很高，买到的人，是从三万人全款买房的“对手”中抢到的，所以一心想快点网签，没想到会遇到意外。

第一个意外是，部分16日及以后签合同的房源，网签被暂停。

凤凰网风财讯从上海世茂方面了解到，这批房源里39套完成了网签，还有一部分只做了草签，就被要求暂时中断网签，进行自查。因为房源销售过热，引发了一系列不好的反应。

自查期为“三个月”，也即是到2022年1月底。

但此时第二个意外出现——12月14日，上海世茂发布公告称，将全部终止销售和退房。

购房者不乐意了，有买房人向凤凰网风财讯反映道“他们凭什么说退就退。五六百万全款打过去的，损失很大，必须赔钱！”

另有匿名人士则指出，世茂浦城这批房子，8.5万/㎡左右的卖价低于银行估价，造成卖房的房款，比抵押额差出好多钱，所以银行不愿意了，信托公司也没办法。

上述的“信托公司”指的是陆家嘴信托。

据购房者提供的抵押合同复印件显示，世茂和陆家嘴国际信托签订了一份债权数额9.5亿元的房地产抵押合同，债务履行期限为2020年1月21日到2022年1月20日。

也就是说，世茂浦城这批房源在销售前已经抵押给了陆家嘴信托，用以融资。

但浦城小区这批房源销售的总价325万-680万元，即使110套全部出售，总销售额最高7.48亿元，也远低于陆家嘴国际信托抵押评估价9.5亿元。

巧合的是，抵押的到期时间，和这批房源网签“自查”结束的时间，都是道2022年1月，刚好重叠。

由此，市场此前猜测，世茂在拖时间，以便流转资金。

但最终世茂决定了“退房”，并许诺退款和赔偿，似乎资金流转意义不大，因为它面临不小的金钱损失和时间成本。

世茂方面表示，该批房源自从销售，在网上出现各种传言，并影响到了后续流程，经过公司多方沟通并慎重决策，将不得不停止销售。但更多具体缘由，截止发稿时间，世茂尚未给予风财讯回复。

03 风口上的世茂

浦城小区售房事件，只是世茂近期各种消息中的一个，并且是距离“融资层面”最远的一个消息，但得到了最广泛的关注。

不少人将目光聚焦在世茂的合作方，陆家嘴信托身上。因为11月5日，市场有传闻称，世茂正在与陆家嘴信托就30亿元信托谈展期。当天，世茂股债因此双杀。

但随后，世茂和陆家嘴国际信托方面，双双否认了这一传闻。

可见，当前针对房地产企业的“消息面刺激”仍是异常敏感的。

客观盘点目前世茂的各种消息：

利空消息有，世茂与国通信托、民生信托谈展期；世茂系评级下调；世茂股份与世茂服务交易被上交所问询；债价和股价大跌…

上海世茂大厦被质押则为正常融资操作，世茂商票问题已被回应为第三方问题。

瑞银最新报告估计，世茂集团明年全年将有价值44亿美元(约280亿元)的境内、境外债券以及境外银团贷款到期。

利好消息有，世茂申程02优ABS产品，资金已全额打款；境内债18沪世茂MTN003资金已经准备好；“中山证券-济南世茂广场资产支持专项计划”已完成付息；世茂大股东增持公司股份…

目前，世茂并未在公开债市场出现违约和逾期，也未有理财暴雷、裁员和压扣工资等情况。

世茂，就像房企敏感期一个“被消息左右”的企业缩影。

“风口”下世茂真实情况到底如何？凤凰网风财讯将持续跟踪报道。