西政财富 作者：西政财富
一、1-2月房地产市场降温继续拖累地方政府土地财政收入，国有土地使用权出让收入同比下降29.5%
根据财政部数据，1-2月政府性基金预算收入9159亿元，同比下降27.2%。地方政府新基金预算本级收入8554亿元，同比下降28.7%，其中国有土地使用权出让收入7922亿元，同比下降29.5%。地方政府的土地出让收入大幅下降。而从市场表现来看，三四线城市3月前20天新房成交量同比降低50.8%，同期一、二线城市同比降幅分别为39.8%和42.3%。三四线城市销售降幅更大也暗示地方土地财政收入受影响会更大。
对此，东方金诚研究表示，1-2月财政数据表现出两个突出特征：一是财政政策靠前发力得到体现，尤其是一般公共预算支出投向基建的占比提升、专项债支出扩张使得财政政策对基建投资的支持力度加大；二是房地产市场下行对财政收入端的拖累比较明显，这既体现于涉房税收整体较弱，更加反映于土地出让收入的下滑对政府性基金收入的拖累。
二、哈尔滨房价下跌明显，供给压力大，拟废止2018年调控政策，该操作可能被推广复制
2022年3月23日，哈尔滨人民政府发文称经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。该政策针对土地供给、区域限售、提高公积金贷款条件、提高按揭贷款首付和利率等作出多条规定。
对此，中信证券分析表示，该政策充分体现了哈尔滨当地希望刺激房地产市场需求的态度。哈尔滨房价自2021年8月份环比负增长以来，降幅持续扩大至今。整体来看，区域市场面临的压力较大，此系哈尔滨出台该政策的背景。如果废止这一政策，将意味着哈尔滨不会增加土地供给，不会对公积金贷款使用进行额外限制，不会限制新房流通转让，不会对二套房买家规定高于全国最低首付和利率要求的惩罚性措施……相比郑州的实践，哈尔滨的做法更为简单，且具备相当推广意义。废止原有政策的做法，面临的舆论争议更少。从实践上，这可能相当于放开按揭贷款首付和利率的规定，却又不需要出台一系列文件。废止原有政策的做法，实际上是出台一系列政策，一揽子解决问题，但却又可以在原有政策基础上，选择性重点执行落实。2018年各地出台了一批调控政策，都在全国政策上有加码。从目前市场情况看，这些政策有被废止的可能性。
三、5年期LPR下调预期落空，或考虑到下调房贷利率易对市场预期产生扰动；3月全国平均按揭贷款利率降幅显著
2022年3月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年3月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。均与上月持平。对此，太平洋证券分析表示。目前，LPR已处于近三年的低位，加上受到美国加息，地缘冲突等不确定性因素影响，3月份1年期LPR报价保持不变以维持稳健货币政策具有一定的合理性。但是，但本月5年期LPR与上月保持不变，下调预期落空。我们认为央行可能考虑到房住不炒大背景下下调房贷利率容易对市场预期产生扰动，有所保留……接下来用降息降准等总量宽货币政策促进经济增长的可能性仍然存在，在二季度仍然可以预期MLF利率及LPR报价下调。
3月16日金融委召开会议及多部委表态后，地产政策上积极托底态度基本确认。3月22日，据财联社报道，南京、苏州两地按揭贷款利率进一步调降，且幅度可观：苏州多家银行首套房按揭贷款比例降至与LPR持平；南京不仅按揭贷款利率调降，二套房贷款政策也明显放松。根据贝壳研究院数据，3月份全国平均首套房按揭贷款利率已降至5.34%，较2月下调13BPs，降幅大幅提升。对此，开源证券分析表示，预计未来半年内按揭利率将持续调降，且调降空间可观。
四、2022年4月1日起对增值税小规模纳税人阶段性免征增值税
2022年3月5日，李克强总理在《政府工作报告》中明确提出“对小规模纳税人阶段性免征增值税”。2022年3月24日，财政部、税务总局制发《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（2022年第15号），自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。此外，《财政部 税务总局关于延续实施应对疫情部分税费优惠政策的公告》第一条规定的税收优惠政策，执行期限延长至2022年3月31日。
五、2021年四季度末信托公司主要业务数据：投资类信托规模同比增长31.92%；融资类信托规模降幅高达26.28%
3月22日，中国信托业协会发布了《2021年四季度末信托公司主要业务数据》显示，截至2021年四季度末，全行业信托资产规模余额20.55万亿元，同比增长0.29%，环比增长0.52%。事务管理类信托规模降至8.47万亿元，同比下降7.85%，占比降至41.20%；投资类信托规模增至8.50万亿元，同比增长31.92%，占比增至41.38%，比上年末上升了9.92个百分点，规模与占比的年度增幅均为近年来最大。融资类信托规模则降至3.58万亿元，比上年末压缩了1.28万亿元，降幅高达26.28%。
对此，有分析人士表示，导致主动管理类信托中融资类向投资类转化的原因有二：一是自2018年资管新规出台以来，信托行业便在持续压降融资类、通道类业务；二是随着2020年底地产行业、政府融资平台去杠杆，融资政策趋严以来，地产行业及政信类非标融资受限。对于投资类信托的增长，但也需要认真对待其潜在风险，一是标类产品易受资本市场波动影响；二是破产清算时，股权类清偿顺序劣后于普通债权。所以信托公司需要妥善做好尽调工作及资产管理工作
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原标题： 地产金融周报：楼市下行引起地方财政紧张，出让金收入同比降三成；哈尔滨废止房地产调控政策；融资类信托规模降幅达26.28%
