地产金融周报：多城禁止房企土地款融资；第二批集中供地推迟、房企观望情绪浓厚；银行地产贷款不良率剧增；房地产信托规模大幅下降

2021年8月17日中央财经委员会第十次会议召开，会议强调，共同富裕是全体人民的富裕，是人民群众物质生活和精神生活都富裕，不是少数人的富裕，也不是整齐划一的平均主义，要分阶段促进共同富裕……允许一部分人先富起来，先富带后富、帮后富，重点鼓励辛勤劳动、合法经营、敢于创业的致富带头人……要坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等调节力度并提高精准性，扩大中等收入群体比重，增加低收入群体收入，合理调节高收入，取缔非法收入，形成中间大、两头小的橄榄型分配结构，促进社会公平正义，促进人的全面发展，使全体人民朝着共同富裕目标扎实迈进。

会议强调，确保经济金融大局稳定，意义十分重大。要坚持底线思维，增强系统观念，遵循市场化法治化原则，统筹做好重大金融风险防范化解工作。要夯实金融稳定的基础，处理好稳增长和防风险的关系，巩固经济恢复向好势头，以经济高质量发展化解系统性金融风险，防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险……

二、7月全国商品房销售面积、销售额同比分别下降8.5%和7.1%；1-7月开发商购地面积同比下降9.3%，土地成交款下降4.8%；7月70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落

根据国家统计局2021年8月16日发布的统计数据显示，1-7月份，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%；比2019年1—7月份增长16.5%，两年平均增长8.0%。其中，住宅投资63980亿元，增长14.9%。

1-7月份，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，下降4.8%。

1-7月份，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%；比2019年1-7月份增长14.5%，两年平均增长7.0%。其中，住宅销售面积增长22.7%，办公楼销售面积增长6.3%，商业营业用房销售面积增长3.8%。另外，根据中指研究院统计数据，商品房销售面积7月同比下降8.5%，为今年以来单月首次下降。1-7月份，商品房销售额106430亿元，增长30.7%；比2019年1—7月份增长28.0%，两年平均增长13.1%。其中，住宅销售额增长33.1%，办公楼销售额增长9.1%，商业营业用房销售额增长5.0%。另外，根据中指研究院统计数据，商品房销售额7月同比下降7.1%，亦为今年以来单月首次下降。

2020年8月16日国家统计局城市司首席统计师绳国庆在解读2021年7月份商品住宅销售价格变动情况统计数据中表示，2021年7月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降，同比涨幅回落或与上月相同。7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点……一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点……二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。7月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.0%和10.0%，涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格同比上涨3.5%，涨幅与上月相同。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨3.3%和2.3%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点。

2021年8月16日，国家统计局新闻发言人就2021年7月份国民经济运行情况答记者问中表示，今年以来，随着经济恢复，以及融资条件的改善，部分地区的房价上涨比较明显。对此，相关部门加强了市场调节，落实城市的主体责任，抑制不合理需求，促进房地产市场总体趋稳。7月份，70个大中城市商品住宅销售价格涨幅延续回落态势。从房地产销售和投资来看，房地产市场总体保持稳定。1-7月份，商品房销售面积两年平均增长7%，比上半年回落1.1个百分点；房地产开发投资两年平均增长8%，回落0.2个百分点。下阶段，各地区各部门坚持房住不炒，持续稳地价、稳房价、稳预期，继续完善“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度，房地产市场有望保持平稳发展。

三、截至2021年2季度末，信托资产规模20.64万亿元，同比下降3.02%；投资类信托规模同比大幅增长45.33%，融资类信托同比大幅下降35.92%，投向房地产业的资金信托同比下降16.94%

根据中国信托业协会2021年8月18日公布的《2021年2季度末信托公司主要业务数据》显示，截至2021年2季度末，信托资产规模为20.64万亿元，与2020年2季度末相比，同比下降0.64万亿元，降幅为3.02%；与2021年1季度末相比，环比增加0.26万亿元，增幅为1.28%。

投资类信托是信托公司向主动管理转型的重要领域。截至2021年2季度末，投资类信托规模增至7.64万亿元，同比大幅增长45.33%，环比增长8.96%；投资类信托占比升至37.00%，同比上升12.31个百分点，环比上升2.61个百分点。截至2021年2季度末，融资类信托规模降至4.13万亿元，同比大幅下降35.92%，环比下降7.24%；融资类信托占比降至20.02%，同比降低10.27个百分点，环比降低1.84个百分点。

截至2021年2季度末，资金信托规模为15.97万亿元，同比下降9.56%。截至2021年2季度末，从资金信托在五大领域占比来看，排序分别是工商企业（30.00%）、证券市场（17.52%）、基础产业（13.42%）、房地产业（13.01%）、金融机构（11.97%）。在“房住不炒”的政策定位下，监管对房地产行业的管控持续加码，融资条件也不断收紧，投向房地产的资金信托持续下滑。截至2021年2季度末，投向房地产业的资金信托余额为2.08万亿元，同比下降16.94%，环比下降4.39%；房地产业信托占比降至13.01%，同比降低1.16个百分点，环比降低0.60个百分点。

四、部分银行房地产业贷款不良率上升；据不完全统计，年内已经有超过38只涉房债券超过587.2亿元违约

根据近日招商银行、宁波银行发布2021年半年报显示，两家银行房地产业贷款不良率均较去年年末出现增长。根据招商银行中报显示，截至2021年6月末，该行公司贷款中，房地产业贷款规模为4044.64亿元，不良贷款金额为43.28亿元，不良贷款率为1.07%。而去年年末，该行房地产业贷款不良贷款率为0.30%。根据宁波银行中报显示，截至2021年6月末，该行房地产业贷款金额为362.54亿元，不良贷款金额为5.37亿元，不良贷款率为1.48%。而该行2020年末的房地产业贷款金额365.22亿元，不良贷款金额为5.02亿元，不良贷款率为1.37%。

根据wind数据显示，2021年至今，已经有超过38只涉房债券违约，债券违约数量已经超过2020年全年，涉及债券发行规模达到587.2亿元。与此同时，今年以来，越来越多房企被下调评级。根据公开报道统计，今年前7月，被“穆迪、标普、惠誉” 三大国际评级机构调至负面展望的房企超过10家，远高于去年水平；被下调评级、撤销评级的房企数量也明显增加。根据中金公司的研究分析“房地产行业债券发行人违约，由前期单一区域、单一物业、小规模房企正在向大型、普通住宅类开发企业蔓延，调控政策全方位收紧、市场风险偏好进一步下降、企业项目回笼资金压力上升等形成负反馈，加剧行业风险暴露……行业内部分化也将家具，资质较弱房企仍需较高的溢价以弥补其更高的违约风险……”

五、《上海市住房发展“十四五”规划》明确“十四五期间”新增供应商品住房4000万平方米、约40万套，实施约5000万平方米旧住房更新改造；《上海市城市更新条例（草案）》公开征求意见

近日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知（沪府办发〔2021〕19号）。规划提出……着力保持房地产市场平稳健康发展。实施房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套……加快推进旧区改造，到2022年底前，全面完成中心城区成片二级旧里以下房屋改造；本规划期内，力争提前完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。“十四五”时期，实施约5000万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造……着力保持房地产市场平稳健康发展。实施房地产市场平稳健康发展长效机制，稳地价、稳房价、稳预期。……着力加强房地产市场监管。健全房地产市场预警体系。加快完善监测指标体系，加强房地产市场监测信息平台建设，健全多部门联合监测机制。进一步优化房地产金融审慎管理制度，防止资金违规流入房地产市场。实施分类管理，加强房地产金融市场监测分析，防范房地产金融风险……

近日，《上海市城市更新条例（草案）》公开征求意见，该草案明晰了工作机制，强化源头引领，突出区域统筹，实现多样化保障措施，在破解更新难点问题上：一是明确旧住房拆除重建、成套改造的，在达到规定签约比例后，业主拒不配合的，规定了“调解+裁决”的方式，公房承租人拒不配合的，公房出租人可以依法向人民法院提起诉讼；二是鼓励存量产业用地实施更新时分级实施相应的能源、规划、土地、财政等政策，促进产业用地高效配置;三是对修缮活动提出要求。除此之外，确立全方位监督管理体系，发挥浦东引领作用。 

六、《广州市住房发展“十四五”规划》：优化土地出让方式，优化用地供应结构；合理安排供地节奏，加大用地供后监管

2021年8月17日广州市住房和城乡建设局发布《广州市住房发展“十四五”规划》，规划表示，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，推进和完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期。完善长租房政策，着力规范住房租赁市场，增加高品质、可负担的租赁住房供应，帮助新市民、青年人缓解住房困难。

“十四五”期间，广州市住房发展以“美丽宜居，活力安居”为愿景，力争筹建和供应城镇住房 131 万套，努力满足和解决 300 万人的住房问题。到 2025 年，广州市城市居民人均住房建筑面积力争达到 36 平方米，基本完成 2000 年底前建成的需改造老旧小区改造任务。

优化土地出让方式，优化用地供应结构。合理适度集中发布住宅用地出让信息，分批次实行住宅用地集中出让；灵活确定限地价、竞配建、竞自持等土地出让竞价方式，在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，严防高地价扰乱市场预期；在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积；加大商品住宅用地公开出让配建政策性住房的力度，配建政策性住房数量原则上不少于户籍中等偏下收入住房困难家庭年新增轮候户数。单列租赁住房用地计划，逐步增大政策性住房用地在住房用地中的比例，力争不少于 20%，其中年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于 10%，轨道交通站点周边、重点功能片区、产业集聚区等交通便利、人口密集的适合配建区域应提高配建比例。 

合理安排供地节奏，加大用地供后监管。对商品住房消化周期在36 个月以上的，应停止供地；36-18 个月的，要减少供地；12-6 个月的，要增加供地；6 个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏……

稳定住房金融政策，完善住房税收政策。加强房企融资监管，督促房地产开发企业剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比等指标处于合理区间。落实好地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，加强房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比管理。加强住房信贷宏观审慎管理，落实好差别化住房信贷政策。严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严格执行借款人月供收入比不超过50%的政策要求。加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度。按照国家规定，制定有关住房税收征管措施，更好发挥税收政策市场调控作用。

七、上海、苏州、济南等地第二批集中供地时间延期，天津、东莞、青岛、大连、福州等地出台“补丁”政策调整土拍规则

在深圳延期第二次集中供地时间后，近期，上海土地市场官方网站发布公告，上海市2021年第二批住宅用地原拟于8月第二周（8月9日-8月13日）发布集中出让公告，现将延迟到9月集中发布公告。杭州规划和自然资源局发布补充公告，2021年7月30日发布的《杭州市国有建设用地土地使用权挂牌出让公告》出让的31宗住宅用地停止挂牌，上述地块将于8月31日前重新公告。苏州和济南也分别发布了第二次集中供地延期的消息。

在第一次集中供地落下帷幕后，2021年7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话中提到，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。然后，电视电话会上，广州、福州、北京、长沙等四个城市人民政府作了发言。住建部房地产市场监管司司长张其光表示“还要着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。随后自然资源部闭门会议以及近期几个城市纷纷对土拍规则进行了补充规定。以下做简要整理：