投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
收并购项目不好谈，项目风险太多了，为了创新交易架构，很多人搬出了SPV，大肆运用其风险隔离的作用，张口闭口必谈SPV，感觉一下子找到了灵丹妙药。那么SPV究竟能不能解决收并购项目的风险，阻断一些潜在的风险因素，本文就这个问题着重讲一下。
概念
SPV，英文全称是specialpurpose vehicle，中文意思翻译过来就是特殊项目实体的意思。其含义是，房地产公司为了实现某种并购的特殊目的设立的，达成某种交易性的公司。因此，大家不要把SPV看得太深奥，太神圣，它实际上就是一种公司和其背后的一些交易操作的集合。
SPV在我国目前的公司法和民法中并未有专门的规定，仅仅限于一些政府的部门规章中，比较零散。目前在实操中，SPV用得比较多的是PPP项目和资产证券化业务，主要功能在于将项目本身风险和经营、融资行为隔离开来。
因为SPV交易架构，具有设立简单，操作便捷，隔断部分交易风险，降低税负，成本较低等效果，在房地产领域也被越来越广泛运用起来。虽然开口闭口都是SPV，但很多人并不知道其真正的运用场景，存在被错误理解的情形。
举个例子，深入了解一下SPV
A公司是一家产业公司，有某地方政府急需引进的高端产业，一直在与当地政府洽谈招商引资的事宜。除了基本的产业补贴，税收返还等优惠外，还可以获得配套的住宅用地。但是当地政策有规定，拿地后的项目公司在5年以内，不得进行任何的股权变更，因此直接转让股权达到变相卖地的操作思路行不通。
后来A公司换个思路，先成立一家投资公司B公司，再在B公司名下成立一家全资子公司C公司，其中C公司为A公司的孙子公司，拿地时由C公司去竞拍，土地也确权在C公司名下。如果后期潜在买家需要在A公司的手里收购该土地项目，可以收购B公司的全部或者部分股权，从而达到间接持有C公司土地项目的目的。
这个案例中，为了完成项目出让设立的B公司，在土地完成并购前，是不会从事任何实质性的经营活动，以及其他无关的经营业务的。B公司的性质，实际上就是SPV，也就是所谓的夹层设计。
SPV的优势是显而易见的
其一、可以避免案例中，因为地方政策的限制，而导致项目无法完成交易。随着土拍市场竞争越来越激烈，土拍的门槛越来越高，现在不管是产业勾地项目，还是竞自持配件的项目，甚至一些常规的招拍挂项目，都会涉及更加严格的项目公司股权转让限制。而SPV则绕开了这一限制，因为在股权转让时，应当办理工商登记变更，工商部门也会重点进行审查。
其二、避免被认定为土地转让。项目公司的股权转让，是否应当视同土地的转让，目前在税务界仍然存在争议，在个别地区，甚至是被直接认定为土地交易的。如果被认定为是土地交易，那么必将被税务部门作为稽查重点，现在都是信息联网，也就会涉及到增值税、土增税等税负较重的税种缴纳问题。而SPV则避开了这一点，因为交易的对象是下一级公司的股权，并不直接涉及交易土地，更不会被认定为土地交易而课税。
其三、隔离债务风险。如果收购的项目，存在较多的或有债务，利用目前的尽职调查手段，仍然不能排除全部的交易风险，这种就会波及到母公司。通过设立全资的子公司SPV，用SPV去收购项目，一旦项目爆发风险，只需要以SPV公司的财产为限，承担有限责任即可，不会波及到集团公司。
虽然有这么多优势，但是SPV在收并购项目中的运用空间并不大。
首先来讲，从被收购方的角度讲，需要有一定的前瞻性，在拿地之初就前置性设置SPV公司，以便后期出售项目。很多二手地块所在的项目公司，上面大多是被母公司控股的，而且母公司是控股多个项目公司，甚至还有其他业务板块的公司。因为SPV交易架构，对公司的清洁性有很高的要求，最好是不要有任何实质的经营行为，不然后期收购还需要进行资产剥离，相关业务的清理，税务的清算，势必大大增加交易的难度。
如此一来，正常的操作步骤上是，需要先成立新的SPV，再把项目公司股权转给SPV公司，然后再把SPV卖给收购。这个操作过程有两次股权交易，会有两次税务清算，会增加税负，而且操作时间和难度会加大，甚至不如直接转让股权给收购方。
其次，隔断风险的作用，聊胜于无。现在很多地产公司，至少都是施行集团-区域子公司-项目公司三级架构，收并购项目一般都是用区域公司下面的项目公司去操作，风险大多都控制在了项目公司范围内，这实质上已经是等同于SPV的模式。
收并购项目，公司是会有大笔的资金投入的，公司投资的目标，是要保证这笔收并购项目所有投入资金的安全，而不是退而求其次，只要债务不牵连母公司。因此SPV，并不能有效解决收并购项目风险本身，只能阻断风险波及到母公司，只是一个治标不治本的做法。一旦项目风险暴发，投资一样还是打水漂了。
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原标题： 搞个SPV，并购就能规避风险？
