观点 作者：观点新媒体
来源：观点（ID:guandianweixin)
如果说，“扩张”是房地产上半场的硬道理，那么在行业分化的下半场，“稳健”、“安全”与“可持续”则成为越来越多企业的共识。
2021年以来，在“三条红线”和银行“两集中”的政策调控下，房企暴雷声四起。
据人民法院公告网，年内共有369家房企发布破产文书，以此来看，平均每天约有一家房企破产。
困境虽然犹在，但对于财务稳健的企业而言，机遇也随之而来。
行业高频精准的调控，在倒逼房企蜕变升级的同时，也为一些综合实力较强的房企提供了弯道超车的机会，如远洋集团。
年关将近，回看远洋这一年的表现，整体走势稳中有进，其在销售、土储、融资这三大困扰房企的核心症结上，交出了一份还不错的答卷。
不过，行业风声鹤唳之下，房企的前行轨迹早已变更。如果说，“扩张”是房地产上半场的硬道理，那么在行业分化的下半场，“稳健”、“安全”与“可持续”则成为越来越多企业的共识。
而远洋集团在其中的表现如何？不妨从数据来一探究竟。
销售增幅下降、“金九银十”消失已经是行业面临的普遍性问题。
观点指数分析发现，今年下半年，受宏观调控影响，市场逐渐走冷。最新数据显示，2021年前11月，百强房企实现全口径总销售额117830.7亿元，同比增长2.3%，整体增幅有所放缓。
同期，远洋集团实现协议销售额1207.3亿元，同比上升11.5%；协议销售面积671.6万平方米。对比来看，远洋的销售增速整体要优于行业平均水平。
市场下行阶段，为何远洋的销售业绩仍能表现出韧性？“产品力”或许是答案之一。
远洋集团曾表示，“在投资需求受到抑制、产品功能需求再次回归第一顺位的背景下，让住宅回归生活本质，将是行业发展的一条必由之路。”
为此，早在2012年，远洋集团就提出一套涵盖从规划到工程，再到配套和服务开发全链条的“五大标准，两大工程”，强化产品管控。
随后2015年，远洋集团将“健康”作为第四步发展战略的产品定位，在中国率先引入国际WELL建筑标准，发布并持续升级具有独立知识产权的《远洋健康建筑体系》，对外提出全新产品核心理念——建筑·健康。
在住宅产品方面，远洋集团每一步都稳扎稳打，这种对品质的严控，也为其提供了加速赛跑的机会。
自去年疫情爆发以来，国民健康意识再次觉醒，“健康人居”成为全新风口，各大房企加速布局。在“建筑·健康”领域沉淀多年的远洋集团无疑赢得先机。截至2021年12月，远洋建筑健康体系已在旗下40座城市、130余个项目推广，落地面积超2000万平方米。2021年，依托“建筑·健康”的差异化标签，天津未来城、武汉远洋东方境世界观、上海远洋虹桥万和源等项目均在当地市场表现不俗。
远洋对产品的敬畏与追求，造就了今日业绩的稳定。另一边的土储环节，相较于同行的“高位抢地”，远洋集团似乎更显谨慎。
2021上半年，远洋集团共获取16个开发项目，新增土储328万平米，总货值近500亿，平均可售面积地价7679元/平方米，整体溢价率均处于较低水平。截至2021年6月，远洋集团的总土储约4658万平方米，分布于47个城市，足以支撑其5至6年的发展。
不仅如此，远洋集团还精准把控拿地节奏，强化企业间合作，并以多种方式扩充土地储备。
7月，远洋以40亿元获取红星地产70%股权。据了解，红星地产待售货值近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，将持续助力远洋集团“南移西拓”战略，并为其贡献可观的销售规模。
同时，远洋集团在城市更新领域已深耕20余年，累计实施城市更新总面积3000万平方米，并先后推出成都远洋太古里、深圳滨海大厦、武汉远洋里等知名项目。颇具远洋特色的城市更新能力，也为其持续承接新项目奠定了基础。2021年，远洋集团先后与重庆江北区、成都青白江、长沙天心区签署城市更新协议，为土地储备的稳步扩张提供了新渠道。
健康建筑助推业绩突破、多元纳储保障土储充足，换言之，远洋集团已经储备好粮草与弹药，以稳步穿越行业周期。
资金与安全性
回看这一年，行业整体求稳的风向下，不少房企的资金链早已捉襟见肘，接连而来的“三道红线”以及银行所设置的各类贷款额度上限，彻底打消了房企借钱纾困的愿景。
融资环境变化，给房企的资金平衡能力提出更高的要求，2021年，财务安全成为资本市场衡量房企的重要指标。
回到远洋本身，2021年中期，该公司“三条红线”指标全部实现绿档。期末，远洋集团剔除预收款后的资产负债率为69%，净负债率为67%，现金短债比提升至1.6，手持现金382亿元，拥有已获批尚未提用的额度约人民币2424亿元，资金安全度高。
债务结构方面，远洋集团近年的融资仍以长期有息债务为主，债务到期分布合理。截至2021年8月，远洋1年内到期负债占比为14%，2-5年内到期负债占比提升至47%，5年以上到期负债占比提升至16%，到期分布较为均衡。9月份，远洋集团成功发行19.5亿元公司债，提前完成年内再融资。
伴随着财务数据和资本结构的不断改善，远洋集团的的融资结构亦不断优化，并得到各方认可与支持。
12月16日，远洋集团与大股东中国人寿正式订立金融框架协议，中国人寿可根据其投资需求认购远洋集团发行的金融产品，认购金额上限为三年内人民币150亿元或等值外币。
同时，基于公司的稳健发展及长期信用状况，多家权威评级机构对远洋表示看好。截至目前，两大国际评级机构穆迪、惠誉分别授予远洋集团Baa3、BBB-评级，均为投资级。这对其降低融资成本也带来了积极影响。今年中期，远洋集团的平均融资成本5.04%，相比6.62%的行业平均融资利率低1.58个百分点。
当然，除去过往交出的答卷，在地产行业的“下半场”，远洋集团也同样做好了充分的准备。
除了住宅开发业务外，远洋集团还在不动产开发运营、物业服务、建筑建造全产业链服务、物流地产等业务方面取得积极进展。截至今年上半年，该公司总共拥有19个经营中的投资物业，包括商业、写字楼、物流项目，期末可租赁面积达到271.9万平方米。
此外，远洋集团不断探索新发展模式。2021年，公司成立了多个基金，如10月13日，远洋集团联合国际投资人设立14亿美元核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目，探索中资产模式下规模增长与现金回流术。按照流程，近期预计将有约6亿美元流入远洋境外账户，提前将2022年4月到期的5亿美元债覆盖。
10月18日，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目，以轻重资产结合的投资逻辑，寻找更多发展机遇。据了解，远洋资本已拥有三只以物流为主题的私募基金，累计认缴规模达15亿美元。
这几笔操作凸显出远洋的资本运作能力，通过将旗下项目装入基金平台的方式，实现业务规模的快速增长，并在此基础上实现资金快速回流。
从远洋集团的健康建筑到住宅产品力，从多渠道拿地到灵活投资，从降杠杆到优化融资结构……回望过往，这家房企的每一步都精准落地。
但地产下半场，行业的调控还在继续，市场的不确定性依旧存在，对远洋集团而言，“更稳健、更安全，注重可持续发展”依旧是关键一步。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
