丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID:dzypls)
1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年全年国内生产总值达到1143670亿元，按不变价计算，比上年增长8.1%。中国房地产行业交出了一份不错的成绩单，全年规模再创新高。
2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；全国商品房销售额再创新高，达181930亿元，增长4.8%。2021年上半年商品房销售面积较下半年同比增13个百分点，上半年较好的市场表现是全年创新高的主要支撑。
国家统计局局长宁吉喆表示，房地产一系列数据表明，2021年我国房地产市场总体稳定，房地产增长对经济增长总体上起到了拉动作用，2021年，房地产业增加值比上年增长5.2%，拉动整体经济增长0.4个百分点。
诚如我在刚刚过去的丁祖昱评楼市年度发布会上所言，房地产仍将是压舱石和支柱产业，经过5年的高位运行且再创新高，但行业下行并真正迎来负增长时代已然成为共识，未来，行业规模将回到五年前。
2021年，商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%。上半年市场表现是全年创新高的主要支撑，2021年上半年和下半年商品房销售面积分别同比增28%和降15%。
从单月数据来看，12月商品房销售表现如期“翘尾”，但低于历史同期。数据显示，12月全国商品房共计销售21302万平方米和20263亿元；环比分别较11月上涨19%和17%，同比分别下降15.6%和17.8%。
实际上，受房企端“以价换量”和居民端信贷环境宽松两方面影响，部分居民住房消费需求得以被挖掘激发后持续释放。11月和12月两月单月销售环比均增长19%。
首先，年末信贷环境迎来边际宽松。1月17日，央行超量续做到期中期借贷便利（MLF），并下调MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点，这是继2021年12月降准仅一个月后又一大动作。
此外，11月以来，深圳、广州、中山、无锡、湖州等多个城市涉房贷款利率下降，合肥、广州、济南等房贷放款速度显著加快，居民信贷环境逐渐放松。
另一方面，房企在资金紧张压力下开展多轮次 “以价换量”，降价潮在全国进一步展开。12月全国商品房销售均价环比再降0.9%。
图：全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
全国历年商品房销售面积、销售金额同比走势（单位：%）
数据来源：国家统计局
根据全国商品房销售面积和销售金额估算，12月商品房销售均价下降至9512元/平方米，环比再降0.9%，较年初1-2月下降14%。
1月15日，国家统计局公布了全国70个大中城市商品住宅销售价格，环比总体延续四季度以来的下降态势，同比涨幅回落。70个大中城市中，有15个城市新房价格环比上涨，较11月增加了6个；仅有6个城市二手房价格环比上涨，较11月增加了3个。
从各能级城市表现来看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%。其中，广州、深圳分别下降0.6%和0.1%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均下降0.3%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。
从房价同比涨幅来看，12月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比分别上涨2%和1%，其中二线城市分别上涨2.8%和1.5%。多个城市出台二手房交易指导价后，2021年二手住宅房价遭遇较大降幅。
2019年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数同比走势
数据来源：国家统计局
2021年，房地产开发企业房屋施工面积97.5亿平方米，比上年增长5.2%。房屋新开工面积19.0亿平方米，下降11.4%。房屋竣工面积10.1亿平方米，增长11.2%。
下半年，全国房屋施工、新开工和竣工累计增速逐月回落，房地产开发企业债务暴雷频发、城市销售表现不佳的情况下，已无心力再增加建筑方面的资本投入，悲观预期之下，减缓施工进度和降低施工强度成为必然选择。
单月来看，12月全国房屋新开工16075万平方米，环比11月持平，同比降幅扩大至31%，较11月扩大了10个百分点。传统“年底开工潮”不再，这也意味着，民营开发企业当前仍处于较大困境中。
12月全国房屋竣工面积如期创新高，单月规模达32658万平方米，同比增1.9%。无论是居民还是房企，“保交付”已成为一致的迫切需求，房企投入较往年更大的施工强度以落实竣工目标。
房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米）
从土地购置情况来看，2021年，房地产开发企业土地购置面积2.2亿平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款1.8万亿元，增长2.8%。12月，土地购置面积和成交价款分别为3303万平方米和3237亿元，同比分别下降33%和4%。
土地市场已经进入到了冰点。房地产资金面收到严控下，民营开发企业多已无力购置土地，受此影响下土拓投资已难再支撑整体行业投资规模。
全国房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款增速
数据来源：国家统计局
国家统计局数据显示，2021年，全国房地产开发投资14.8万亿元，比上年增长4.4%。12月单月完成开发投资额仅10288亿元，同比下降13.9%，为4年同期新低。
从12月新开工和土地购置面积超30%的降幅来看，已无力支撑起行业投资规模。房屋竣工面积的高量表现则对收窄整体投资增速降幅有一定帮助。
从投资、开工、拿地三方面单月同比增速较大幅度负增长来看，当前房地产业仍处于“资金紧张，信心缺失”的下行深水区。与新房销售年末翘尾表现不同，房地产业仍未到达回暖时刻，开发企业的投资热情和投资动力均已降至历史低点。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
2021年房地产市场整体呈现前高后低的特征，上半年，城市住房需求尤其是改善型住房需求稳步释放，但下半年新开工、土地购置和开发投资均降至冰点，“以价换量”和信贷宽松对年末市场“翘尾”起到一定的积极作用。
但实际上，正如我在丁祖昱评楼市年度发布会上所言，在本轮信贷、融资、土地等各方面调控之下，部分城市已存在较大购买力透支问题，短期行业面临的下行压力仍然不容忽视，预计今年一季度，商品房销售规模仍将处于下调筑底过程中。
房企拿地方面，土地市场冰点状态将延续。房企资金链紧绷与新房销售遇冷下，将对项目施工持谨慎态度，新开工将进一步放缓。土拓投资有限且建安投资乏力下，开发投资规模失去有力支撑，房地产业相关产业的消极预期下投资增速将继续回落。
房地产行业规模经过5年的高位运行且再创新高，但市场下行趋势难掩，房地产行业将真正迎来负增长时代。
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