作者：鲸哥
来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）
很多人考虑法拍房的时候无非是想着捡漏，但一心想捡便宜往往是难以实现的。
有的人只买“好看的”，有的人只买“折扣大”的，但他们都忽略了一点：这些所谓的“好房源”，别人也一样能看出来，但具体好还是不好，得详细调查才能知道，不能被一时的表象所蒙蔽。在筛选房源时，首先我们要明确购房需求，是自住还是投资。如果说买房自住的同时也要满足投资属性的话，建议分清主次需求。如果分不清主次需求，那么大概率即使拍了房子也会感到不满意。其次，参加竞拍之前一定要有自己的预算方案，确定自己的心理价位，量力而行，避免冲动加价，导致悔拍。对于房源的地段、所在社区的环境以及房源自身存在的风险也需要去逐一的进行尽调。
情况复杂的法拍房，一直以来劝退了大量买房者。大部分法拍房背后都有复杂的债务关系。大部分执行人，也就是法拍房的原房主，大多是因为欠了申请执行人的钱不还，或者无力偿还，名下的房产才会被法院强制拍卖。如果盲目拍下，那这类法拍房的腾退往往不会很顺利，最棘手的问题就是房子拍了住不进去。法拍房有着低于市场价的差价诱惑，但背后的风险是个人难以承担的。这也是外界把法拍房妖魔化的主要原因，一个风险案例就会把无数人劝退。其实只需要找到专业的团队来进行辅助，风险就能得到很好的控制。
法拍房市场上，大部分的房子都可以过户，但是也不乏一部分房子没办法正常过户。
市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户。如果想拍这类房产，所以要确定自己是否有购买资格，不要贸然参拍。
历史保护建筑未经批准是不可以发生买卖、交换、赠与等行为的，这类法拍房的过户不仅需要到当地文化局备案，还要报备区局批准，过程相当复杂麻烦，而且还不一定能办好。
房产产证有三种模式：一种是个人产权，一种是共同共有。还有一种就是按份额占有。按份额占有的房产在进行司法处置时，只能涉及被执行人名下的份额，因此房产不能完整过户，也没有独立的处置权，不建议参拍。军产房是指军队享有房屋所有权的房屋。按照中华人民共和国建设部房地产业司和中国人民解放军总后勤部基建营房部联合印发的《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》的规定，军产房的所有权属于总后勤部，军队产权房向地方转让，必须要取得总后勤部的审批，否则无权转让，即使转让了也是无效的。
5、土地性质是集体土地
土地性质是集体土地的房屋，都是没有产证的，不属于商品房范畴内，这就是我们经常说的“小产权房”。像这类小产权法拍房在拍卖过程中，只拍卖使用权，而不是所有权，因此买受人无法办理产权过户，拿不到产证。
在前期尽调时应该注意房屋权属状况，特别是土地性质、交易中心或有关部门的交易规则。另外在竞拍前一定要仔细查看房源页面出示的《法院公告》、《竞买须知》，一般都会注明房屋权属、土地性质等信息，这是最初始的一个查验方式。
提到法拍房，大家除了担心腾房困难住不进去之外，另外一个影响决策的重要因素就是：担心遇到带有租赁的房子，特别是长期租赁的房子。都知道买卖不破租赁，我们在担心可能无法入住的同时，也需要去确认租赁合同是否合法，排除无效租赁的情况，再针对具体情况制定具体的解决方案。
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。每套法拍房背后都有各种情况、问题、风险的存在，“买卖不破租赁”的具体情况也要具体分析。虽有买卖不破租赁一说，但买卖不破租赁是为了保护弱者，并不是无赖的保护伞。如果新业主想收回房屋自住，且存在的是合理有效的短期租赁，也无需担心，可以选择和租客进行协商，双方接触租赁合同或通过法律诉讼的方式来解决。对于法拍房的租约问题，建议提前做好尽调，在竞拍前杜绝存在隐患的房产。
法拍房由于天然价格优势，吸引越来越多刚需自住客的关注和参与，成交率逐步攀升。在很多人通过法拍房成功捡漏的同时，也有一部分人却因为竞拍前缺乏对法拍房的全面了解，未能理性竞拍，最后不得不悔拍，最后导致捡漏不成，还被没收保证金，甚至被处罚。司法拍卖不是网上购物，可以享受七天无理由退货，是非常严谨的。既然决定要拍下房产，就要做足准备，不要轻易悔拍，同时也要明确悔拍所带来的后果。在参与司法网拍前，大家要明确内心价位，切勿盲目跟拍。购买法拍房，应当仔细阅读竞买公告和须知。首次购买法拍房的人，更要把竞买公告研究透彻。如果竞买人有其他内容想要详细了解的，一定要自己去看房子，了解自己所关心的问题。如果拿不准可以委托专业法拍房助拍机构进行调查，以保证更加全面地了解房屋情况。
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原标题：
法拍房交易十大风险（上篇）
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