地产金融周报：限购限贷放松城市大幅增加；武汉率先启动楼市“去库存”；境外评级机构密集调低民营开发商评级；新市民购房需求受到重视

2022年3月5日，政府工作报告设定了今年发展主要预期目标：国内生产总值增长5.5%左右。同时，将赤字率调回至3%以内；今年拟安排地方政府专项债券3.65万亿元；设立金融稳定保障基金，牢牢守住不发生系统风险底线……继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展……提升新型城镇化质量。有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。健全常住地提供基本公共服务制度。加强县城基础设施建设。稳步推进城市群、都市圈建设，促进大中小城市和小城镇协调发展。严控撤县建市设区。在城乡规划建设中做好历史文化保护传承。要深入推进以人为核心的新型城镇化，不断提高人民生活质量……

兴业证券分析研究表示，“房地产是支柱产业”，去年 12 月份再次定调。此前兴业证券测算，地产及产业链对经济贡献在25%左右，经济稳需要地产稳。而当前， 2 月百强销售金额同比-46.5%，全国土地成交面积同比-67%，购房者、房企、金融机构信心较为低迷…… 政府工作报告对于“需求”的强调以及满足“新市民”合理购房信贷需求，可能带来因城施策的进一步变化，包括首付比例、认房认贷、限购、限售等方面……政策和表态上，并购融资、地产债发行、预售资金监管等均有改善；执行上力度有限。良性循环和健康发展也需要供给端一定合理改善。

中银证券分析表示，投资端将是2022年“稳增长”的发力重点。2021 年基建、地产投资均较弱势，将是2022年发力的重点。在“稳增长”和“宽信用”的双重助推下，我们预计 2022 年基建投资将实现6.5%—7%的增速。在地产方面，报告提出，在坚持“房住不炒”的前提下，“探索新的发展模式”，并增加了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的表述，年内地产政策有望继续松动以促进房地产开发投资修复。

中金证券分析表示，考虑当前行业销售端和房企信用端面临的双重风险，我们认为“稳增长”目标下当前房地产政策的重中之重是促进房地产实体市场需求的合理回归，而需求的恢复关键在于引导购房人对于楼市景气度（尤其是房价）的预期回归平稳，这需要政策端在考量“引导房价预期回归”和“防范房价报复式快速上涨”间的取态平衡时更为相机、灵活和差异化。城市层面需求端政策的积极调整有望持续加码，供给端关注围绕支持收并购市场的综合性政策安排。开年以来，多地已陆续出台围绕房贷利率降低、首付比例下调、购房补贴等方面的支持性政策，我们认为后市有望看到更多城市的跟进以及政策举措的加码（如社保认缴标准、限售年限要求等方面的边际松动），尤其须关注高能级热点城市的政策调整节奏（其对于市场预期的信号意义相较中低能级城市更强）……

二、新市民住房租是应有之义、购是边际变化，满足新市民合理购房信贷需求

2022年3月4日下发的《中国银保监会中国人民银行关于加强新市民金融服务工作的通知》（银保监发〔2022〕4号，下称“《通知》”）明确指出“优化住房金融服务，满足新市民安居需求”，具体内容如下：

长江证券分析表示，关于新市民住房，租是应有之义，购是边际变化。《通知》的影响方面：(1) 宏观层面，《通知》除支持新市民购房需求外，还涉及创业、就业、医疗、教育、保险、养老等金融服务，应对的是“城镇化”到“市民化”转变的时代主题，让更多的市民合理拥有住房，才能提高居民住房等财产性收入，也是共同富裕和良性循环的理性之路；(2) 结构层面，重点一二线和都市圈三四线城市新市民数量大，购房需求满足程度更低，政策效果更为明显，低能级城市见效更滞后；(3) 风险层面，“房住不炒”、“三稳”、因城施策等仍在，且《通知》强调“符合购房条件”的新市民，“度”的权衡不会少。

三、各地“因城施策”出台政策，需求端松绑首付、利率、限制性措施三大核心政策工具“稳”楼市

各地“因城施策”出台政策“稳”楼市，目前全国各地根据实际情况在需求端松绑三大核心政策工具（首付/利率/限制性措施）以重振信心。

四、近期境外评级机构密集调低民营开发商评级

近日境外评级机构穆迪、惠誉密集调低民营开发商评级，具体情况如下：

1. 龙光集团：穆迪下调龙光集团公司家族评级至“B2” ，惠誉下调龙光集团长期外币和本币评级至“B+”；

2. 力高集团：惠誉下调力高集团长期外币发行人评级至“CCC-”；

3. 方圆地产：穆迪确认方圆地产“B2”公司家族评级，展望调整至“负面”；

4. 中南建设：穆迪将中南建设和海门中南投资的企业家族评级展望调整为“负面”；

5. 佳源国际：穆迪将佳源国际控股 “B2”公司家族评级列入评级下调观察名单；

6. 朗诗地产：穆迪确认朗诗地产的“B2”公司家族评级，调整展望至“负面”；

7. 时代控股：惠誉下调时代中国控股长期外币发行人违约至“B+”，展望“负面”。

五、“去库存”成各地房管重点工作，部分城市局部楼市已现暖意

近日，武汉住房保障与房屋管理局发布2022年工作重点，2022年强化目标管理助力“稳投资”……促进市场流动性加快“去库存”加强部门联动，强化分类指导，综合施策，重点围绕调整住房限购区域、加大金融信贷支持力度、实施土地精准投放、放宽落户条件、完善人才购房、优化预售资金监管等方面做好政策储备；坚决稳控指数“保目标”；强化市场监管“控风险”；聚焦城市精细化管理。

根据21世纪经济报道，据广州中原研究发展部统计的数据，3月第一周，广州二手住宅共成交541宗，环比回升14.6%，二手成交已连续五周保持上扬态势。从数据来看，3月第一周，广州全市一手住宅网签1636宗，环比下跌8.4%；新房成交已连续3周保持1500-1800宗成交水平，基本已恢复至节前水平。但需要指出的是，广州楼市目前分化仍较为明显，热点区域热度回升，而外围区域目前成交仍较为低迷，整体上也仍“以稳为主”。