好猫财经 作者：好猫
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“尚坤塬”是一个位于北京平谷的时尚创意园区，总建筑面积高达12.6万平方米，项目分多期开发，目前仍处于开发阶段。
这个项目原本为中国纺织业工业协会发起，2017年融创入股60%，经过四年多的运作，融创收购了另外40%的股份。
十多天前，融创将这个项目100%的股权转手出售给了中南控股，中南控股旗下的上市公司中南建设，是这几年地产行业的规模“黑马”。
融创的出售，以及中南没有用上市公司直接收购项目，都显示出对这类投资周期长的产业园区的谨慎。
这种横跨多年的并购、然后再出售的案例还有金科，融创出售了所持大部分金科股票后，浮盈超过70亿元。
两个出售案例之前，融创成功的并购案例还有收购泛海、成都环球。
在国际评级机构标普看来，融创在并购与出售之间取舍，证明了“与项目收购相关的执行风险仍将基本可控，同时显现出识别优质资产并迅速执行的能力。”
另一评级机构穆迪则认为，融创加快了部分非核心资产的处置，以增强流动性和资本结构。
上述是标普和穆迪提升融创评级的依据之一，刚刚过去的一周，这两家评级机构接连均将融创的主体、债券评级上调一级。
穆迪给予融创主体企业Ba3级、债券B1级评级。鉴于不同评价标准，对同一企业，标普给出的评级通常比穆迪高一级，标普给予融创主体企业BB级、债券BB-的评级。
这两家机构都认为，过去的12-18个月里，融创通过控制拿地支出和投资，以及资本结构、债务到期状况和资产负债表流动性，改善了财务管理。
未来12-18个月里，预计融创将继续保持财务审慎，并限制债务增长，保持良好流动性，并扩大融资渠道，追求房地产开发和非房地产开发业务的平衡增长。
相较于穆迪，标普的评级依据分析更加细节化，也更加贴近实际业务发展。
除了上述提到的处置非核心资产之外，标普总结了融创之前和未来的降负债重点：
融创将优先考虑现金流管理和资产负债表恢复，如融创的土地投资额占销售额比例，从2017年的80%下降至2020年的30%；
融创具备了通过控制开支迅速扭转局面能力，当前监管环境也让恢复大规模举债扩张变得不可行；
融创的业务地位持续提升，其中包括规模多样性（80%储备在一二线城市）、保持与同行竞争优势（2020年在37个城市合同销售额排名前五，2018年为25个）、扩大土地补充渠道有助于缓解利润压缩。
对于被打上重资产标签的文旅业务，标普认为将与主业务产生协同，通过文旅业务将目标锁定在20个一二线城市，有助于融创资本配置，维持快速周转率，这个渠道在2020年给融创贡献了2500亿元可销售资源。
目前已开工建设的深圳融创冰雪文旅综合体，是一个很好解释标普分析依据的例子。
这样一个颇具北方特色的业务，帮助了融创在南方核心城市深圳，获取了这宗建筑面积131万平方米的土地，并且是挨近国际机场的核心位置。
融创为了打造好这个世界级地标项目，也考虑到长期稳定投资，联合了国资地产商华发股份共同开发。
对于未来继续调升或者调降评级的驱动因素，标普和穆迪关注的重点也略有不同。
如果下调评级，穆迪看的是融创对合资公司的投入是否显著增加，这重点关注的是表外的或有负债；标普则看重融创未来收入是否低于预期，以及土地收购、其他投资是否超过预测。
如果继续调升评级，穆迪同样看重对合资公司投入降低，以及保持良好流动性和审慎投资策略，并继续降低非标准借款风险，追求房地产开发和非房地产开发业务的稳定增长。
标普则认为，如果融创保持投资和支出纪律的同时，建立一个较长的杠杆管理记录，则将继续上调融创的评级。
很显然，在中国房地产监管日趋严格的未来，投资纪律和把控风险正成为房企必修课，也是控制负债的关键因素。
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原标题： 穆迪、标普眼里的降负债样本
