克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
又是一年房企年报季。
2021年下半年以来，房地产市场持续调整，同时部分房企面临债务违约、评级下调、资金链趋紧等困境。这些情况的发生让外界对于房地产行业2022年的运行情况颇为关注。
不过，在市场环境较低迷之下，仍然有部分房企显现了“良性发展”的态势，如业绩逆势增长、去杠杆取得成效、多元化发展等。
经历低迷期之后，房地产企业如何才能获得长期稳定的发展，这需要从房企的业绩发布会会议纪要中寻找答案。
由于部分房企年报延迟发布，克而瑞研究中心率先整理了20家知名房企的年报会议纪要，从市场展望、经营策略、战略布局、拿地策略、融资等9大维度进行全面梳理。针对市场关心的问题，各房企均给出了正面回应。
当前，房地产行业进入调整期，高周转高负债的传统模式已经不再适用，行业向着高质量发展迈进。展望后市，各大房企均表示看好房地产未来前景，经营管理水平优异、财务状况稳健、多元化发展路径清晰的房企有望脱颖而出。
目前政策是筑底期，碧桂园提出行稳致远、全面提升，市场波动对碧桂园是有相当压力的。碧桂园认为国家调控政策方向是对的，维护行业长期健康发展，对未来也充满信心。
房地产市场空间一定存在，房地产是支柱产业，今年一系列的政策有几个值得关注，如新型城镇化和地产发展的新模式，还有新市民。另外由于行业的震荡，也会出现新市场，会有发展空间。
万科对未来的业绩是有信心的，内外部基础良好，目前的资源状况还是不错，未来2-3年的发展资源充足。如何提高投资质量、投资兑现度，提升综合经营能力，不光看到说到，也在部分做到。
把握住稳，就把握了现在。对招商蛇口而言，在任何时候公司的理念都是有效益的，有质量的，不会说单纯为规而规模。
在目前的形势下，华润置地的机遇和挑战并存，公司将坚持住宅加投资物业双轮驱动的商业模式，坚持严格的财务纪律、稳健的财务政策，坚持可持续高质量的规模增长。
未来中国房地产行业的定义可能是多元赛道的定位，华润置地仍然会坚持城市投资开发运营商的战略定位，坚持聚焦开发销售型业务，经营性不动产业务，轻资产管理业务三大主营业务，加上做好做优生态圈要素业务。
今年龙湖内部根据长期的4个挑战去做梳理提出了以下几点应对方式：
1、城市的聚焦，聚焦在高能级城市，因为城市化的进程还会继续，城市的人口、经济、会持续增长，居民还会持续保持高收入来支撑购买力。
2、航道的协同，客户跨行道的倒流、商机的导流、政府资源的获取都会获得更好的帮助。
3、行活的提升，未来我们围绕起码3-6个月的拿地到开盘时间，18个月实现经营性现金流的回正。
4、组织提效，公司营收的增长、业务的增长要比人员的增长明显高才行，这样才能应对行业更多不确定性。
绿城未来三年关注品质效率提升。前3年关注规模和投资，是未来3年的营收和利润的基础，前3年扩量，未来3年提质，未来会提升收入和利润增长，今年和明年保持可观增长回款股东。
对今年市场的判断，绿城认为2022年上半年筑底盘整，下半年逐步复苏趋稳。
旭辉认为今年行业销售会同比下降5-10%，呈现前低后高的特点。一线城市表现较好，二线城市较稳，三四线城市比较弱，政策已经见底。
3月份旭辉的销售比2月份有40-50%的恢复，今年旭辉有3600亿元的可售货值，还不包括今年新拿的项目。旭辉有信心保持权益销售的稳定，企业更重视权益销售，明后年权益销售指标会有更好表现。
从2020年起，新城已经不盲目追求规模，提出由增量转向提质，以资本回报率为核心，聚焦利润，新城的核心竞争力还是要回归到产品、服务和有活力的组织。
2022年经济面临新的挑战和压力，在稳增长和防风险的双重目标之下，房住不炒的总基调下，公司看到了可能会出一些局部的政策变动，里面更多还是对刚需和改善需求的一些支持力度。
目前行业情况复杂，本着从自身角度做工作安排，核心能够保持财务稳健，在整个产品竞争力的提升上，能够做到以改善型需求来展开。从区域布局看，建发2021年城市布局完成，可能不会去增加太多布局。
国家层面在放松政策，但是从市场环境没有明显好转，各地去化还是相对变化不大。今年组织架构调整，每个月都在铺排保底线，确定公司能呈现健康状态。从市场来看，没有很大好转，将紧密跟踪市场，认真处理。
正荣集团
近期监管部门频发积极信号，正荣所布局城市的房贷审批速度加速、部分城市降低贷款利率，希望政策能保持房地产合理的流动性。需求端恢复信心需要时间，正荣认为市场可能需要3-5个月时间修复。
未来行业发展将从高杠杆、高周转转向重效率、重品质、提效益、重服务等轻重并举模式。特殊时期，当前考虑要出售项目资产，正荣先不设定目标。
当下行业面临困难和压力，困难客观存在，公司稳步继续做大做强，目前存在一定不确定性，但不影响未来做大做强的。
房地产的需求是生生不息的，但是现在进入了一个行业颠覆时代，不少企业会倒下去，企业会减少。所以，有国企背景的企业、优质民企、小而美企业有更好市场机会，而美的置业属于有市场机会非常多的企业。
美的认为行业机会大于挑战，会更加注重营运质量和权益规模，在这方面会逐步继续往前迈进。
国家召开两会，在房地产政策方面比较温和，越秀预判今年不会再出不利于行业发展的政策，国家还是以立足三稳，推动行业发展为主。
今年旭辉提出精进管理，核心如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益。围绕投资精准度，项目开发效力，成本投放层面，营销质量提升将重点突破。
2022年政府工作报告再次明确要保障好群众的住房需要，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这些都反映地产行业在社会主义市场经济下将持续健康发展，仍将是我国经济发展的重要产业之一。
随着房地产业的深入调整，竞争格局重塑，行业将进一步分化。具备优秀运营管理能力、有安全现金流、注重社会福祉的企业将迎来新的发展机遇。
未来房地产是存量、管理的时代，很可能规模不是第一要位，需要提高管理效率。2022年建业将分为四个阶段：一季度和二季度主要是为了平稳复工；三季度主要是开源节流准备偿债；四季度要合理发展，降本增效。
杠杆持续降低，房住不炒仍是基调，城镇化率增速会变慢，增量市场转为存量市场，城市更新、老旧小区改造成为主要业务。稳健经营更加重要，现金流成为重中之重，民企和国企央企进行合作，市场有回暖迹象。
2022年众安集团的计划是保持稳健，根据市场情况推动销售，确保最大的盈利。集团也秉持短期审慎，长期乐观的观点，制定合理的策略，完成2022年销售目标。
在地产行业调整之际，众多房企转变经营策略。首先保住公司现金流，在风险之下如何生存成为关键；其次，通过降本增效的手段来提升公司的效益。
碧桂园
碧桂园在市场上行期是用销售规模考核，平稳期是回款，下行期是可动用金额作为考核指引。保现金流、保三条红线，上行期做有利润的现金流、下行期做有现金流的利润。
除了住宅之外，碧桂园在科技智慧建造也取得了长足的进步，主要是科技智慧机器人和BIM智慧建造。
在战略执行层面，招商蛇口制定了各业务单元的子战略，比如在持有业务战略方面，招商提出了双百分的目标。
在产融结合方面，招商蛇口建立了香港房托基金和蛇口产权公共双平台，助力公司降低重资产比例，实现由重转轻。
2021年招商蛇口的轻资产业务也取得了很多的突破，这些都是公司战略执行的具体成果，招商蛇口相信正确的战略加上强有力的执行力，必将成功推动公司实现可持续发展。
华润置地在十四五阶段需要做好三件事：
第一，坚持安全经营的底线思维和长期主义，聚焦开发销售业务、经营性不动产业务，还有轻资产管理业务三个主航道，再加上生态圈要素业务。
第二，坚持运营体制，现在房地产进入了管理红利时代，公司将坚持以降本提质增效为核心的管理导向，做好战略引领投资和生产运营精细化两大工作任务。
第三，坚持组织提效，在十四五重点推动管理架构变革。进行组织人事变革和薪酬激励变革，实现管理架构的扁平化和长效，实现组织人事的精干高效，优进则退，奖优罚劣。
龙湖集团
龙湖在制定战略的时候首先想的是生死，而不是发展。龙湖原来的目标就是做长期目标，其次是做强，最后才是自然而然地做大。
龙湖对大没有追求，对强和长有追求，但强不是外强中干的强，是内生而外的强，就是对自己有很多要求。
旭辉秉承四点：1.长期战略、经营和财务保持稳健；2.收紧资本开支，保证现金流安全；3.提高债务久期，提早用长债替换短债；4.保障销售和回款。
旭辉接下来会进入稳定成长期，核心是要提高效益、降低负债、稳定规模。在保持主业稳定的同时大力发展轻资产业务，比如代建从去年开始说要做，今年就可以做到40-50个项目。这些轻资产业务的发展会使旭辉拥有穿越周期的能力
美的置业认为现金流管理高于一切，不仅仅重视每个项目的经营性现金流，也重视集团流动性。美的这两年一直让财务部门做现金流滚动测算，使集团处于安全线以内。
去年8月以后，个别企业出险以后，地方政府一定会对项目资金强监管。美的花了很大功夫建立产品线，持续加强智慧和健康的销售，保持相对合理的溢价。长期以来，美的置业在制造业背景下踏实监测长期主义，夯实公司基本面。
随着行业盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降了3.3个百分点，行业回归合理盈利。
今年越秀提出精进管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，围绕投资精准度、项目开发效力、成本投放层面，营销质量提升将会是重点突破。
2022年建业将分为四个阶段进行：一季度和二季度主要是为了平稳复工；三季度主要是开源节流准备偿债；四季度要合理发展，降本增效。
从布局区域看，各房企继续聚焦长三角、环渤海、粤港澳、长江中游等中国人口众多、经济最发达的区域进行。
万科从去年开始做了相关的安排和部署，投资更加倾斜市场稳定、团队操盘能力强、确定性高的项目。长期观察市场趋势性变化，另一方面也为新项目的投资测算提供技术支持，测算的安全性和准确性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。
关于一二线城市未来的开工量和需求，华润相信在一线城市和高能级的二线城市会出现需求更加旺盛的情况，华润置地在核心的一二线城市开发节奏并没有做调整。
过去核心城市土地竞争过于激烈，龙湖选择到一些中等二线城市去获取相对安全的土地，但随着高杠杆开发商出清，龙湖是有机会在多个核心城市获得更加安全且便宜的土地。
在市场前景不明朗的情况下，绿城会继续保持投资定力、提高投资标准、保持稳健参与。
在区域布局上，绿城以长三角、环渤海、大湾区为主，80%资源集中一二线，20%集中江浙地区的优质强三四线城市。
两化合并以后，集团公司调整很大，已经有13个大的专业板块和7个直属运营单元，金茂是其中之一，未来战略仍然坚持双轮两翼，坚持城市运营，坚持科学至上，过去我们一直保持这个战略，双轮两翼。
另外双轮里面，过去金茂开发比例大，未来持有方面会加大力度，主要是上市，未来5年会做20个览秀城。
目前行业情况复杂，本着从自身角度做工作安排，核心能够保持财务稳健，在整个产品竞争力的提升上，能够做到以改善型需求来展开。从区域布局，2021年城市布局完成，可能不会去新扩张，不会增加太多布局。
正荣目前有1300亿元可售货值，大部分在省会和强二线，随着房贷审批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二线城市的主流购房需求逐步慢慢释放，由于政策到项目传导存在滞后，可能5-6月销售才能站稳。
长三角和大湾区是经济最活跃、产业基础最雄厚、改革开放以来人口流入最多的区域，未来美的将持续加大这两个区域的投入。
同时，华中武汉和长沙，基本面很好，也是重点投入城市；郑州、南昌市场表现不是很好，美的判断经过一段时间出清之后市场将回归稳定局面。
越秀不仅局限于广东，现在已布局29个城市。大湾区是越秀的优势，区域占比60%，华东区域是越秀重点发展，总体优势比较明显，华东占比20%左右。经过近10年的打造，越秀去年在杭州和滨江、在上海和仁恒都有合作。
公司“十四五”规划明确了以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能的发展思路。华侨城将保持战略定力，坚持具有强大生命力的创新发展模式，坚持以房地产和文化旅游为主要业务。
对保利置业来讲，有坚定的信心和决心，同时坚持以产品和服务为核心。另外，保利在拓展方面会发力，主要以一二线城市为主，尤其是长三角、大湾区的城市。
房企一方面通过加强品牌建设，另一方面走高品质路线、精细化管理，多管齐下来夯实自身的竞争优势。
关于新模式，政府做政府的，市场做市场的，两方面都是机会，希望通过品牌和管理优势深入保障性住房建设，通过新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做出更大的贡献，合作模式也和金融机构及地方政府积极磋商。
绿城以品质立身，未来也以质量取胜，2022年公司走全品质、高质量的发展道路。主要得益于能力的提升，具体表现：1）运营效率提升，开发效率提升重点在于缩短设计周期与领取施工证前的工期，交付周期30个月左右没有缩短，为保品质；2）成本管控精细化，不意味减配。
新城和其他公司相比，优势还是在于100多座吾悦广场，889亿有息负债中109亿是吾悦广场进行的融资，相信未来有更多的空间去盘活。
美的的竞争优势在于大股东对公司赋能，体现在四方面。第一，融资的赋能，信用背书，间接支持，使公司保持长久竞争优势；第二，上市公司的品牌赋能；第三，战略协同，美的房地产在相关多元化和智能化有很好的协同、研发和采购协同；第四，目标一致，持续做大做强是目标，行业对美的来讲还是机会大于挑战。
依托文旅项目为核心而形成的片区综合开发一直以来是华侨城的独特优势，这类项目土地资源获取面临的市场竞争压力相对较小，会有一定成本优势。
同时，在物业销售上，基于公司在文化旅游等产业的长期贡献，叠加品牌溢价以及成片综合开发对项目的升值等影响，产业能够提供赋能。
虽然市场前景暂不明朗，但各房企仍然选择拿地，尤其是一些优质地块更是获得普遍关注。同时，部分房企也通过参与城市更新来增加高质量的土储。
碧桂园有意降低土储总量，2.5-3年比较合理，这几年一直是市场机会导向、均衡布局的思路。以去年实际拿地的情况来看，包括集中供地在9个城市拿了16幅土地，呈现出土储结构会有一定的调整。
招商蛇口对城市和土地的选择非常严格，有多项指标来把关。拿地多少根据公司负债率情况和回款情况做一个区间管理，不是说为了拿地而拿地，而是要有一个确定性，宁缺毋滥。
华润置地采用两条腿走路，一个是二级市场，华润会严格坚持战略引领投资的策略，在城市里优选组织能力强、回报高的项目；另一个是并购市场，这也是华润获取资源的良好机会。但是，目前二级市场招拍挂的地块，未必比收并购的地块便宜，需要比较。
过去核心城市土地竞争过于激烈，龙湖选择到一些中等二线城市去获取相对安全加个更低的土地，但现在这些30多个核心城市随着高杠杆开发商出清，龙湖是有机会获得更加安全便宜的土地的，比如去年9月后基本在这些城市拿地，甚至以底价获取，这些低溢价项目也会让我们更加安全。
在市场前景不明朗的情况下，绿城会继续保持投资定力、提高投资标准、稳健参与。在区域布局方面，绿城以长三角、环渤海、大湾区为主，80%资源集中一二线，20%集中江浙地区的优质强三四线城市。绿城今年计划新增货值2500-3000亿元，最终还是看权益来定。
旭辉一定会持续拿地，会在保证现金流安全的基础上发展，特别是在下半年拿地力度可能会比较大。旭辉拿地金额控制在不超过销售额的40%，重点会关注15个城市拿地机会，比如上海、北京、合肥、厦门、杭州、西安、成都、苏州、南京等，这些项目的利润率会高于去年拿的项目。
公司城市运营不仅在资金占用上较少，而是通过小的资金锁定更大量的土地资源。金茂通过比较认为，城市运营的成本还是有优势，我们是长期体系，对资源储备，资金有效滚动还是有先进性和优越性。
不管行业多么难，新城依然保持对土地市场的密切关注，进一步加强对土地市场的深入关注。同时在保障现金流安全的前提下，视市场情况，在经营性现金流和融资性现金流平衡的基础上来做出决定。
土地市场不好判断，建发未来选择土地会更审慎，确保去化。由于不能判断市场复苏情况，在拿地方面还是会比较保守，接下来将积极参加城市的土拍市场。
美的置业拿地会高度自律，投资拿地会更加聚焦长三角、大湾区以及其他省会城市。全年销售回款的40%拿地，目标今年新增拿地权益比75%，全年经营性现金流为正。第二批和第三批集中供地都是拿地机会，美的会选择目标范围内去切入。
去年年底公司土储是2000万平方米，可售货值超过3000亿。土储方面做了一些调整，城市更新在未来会逐步转化，来增加高质量的土储。同时，公司将减少通过激烈竞争的举措来增加土储，接下来会更倾向于两者相结合在一起，在合适的时间里面进行扩充。
华侨城将充分发挥公司成片综合开发模式的优势，在经济发展好、市场活跃的地区获取优质土地资源，促进地产和文旅业务协同发展。
保利置业拿地预算是200亿元，但拿地会根据销售情况来确定，在债务保持一定规模的情况下，期望有更多的拓展，如果销售更加地理想，期望拓展会达到250亿元或300亿元。
由于市场下行，房企的融资、偿债成为各界关注的焦点。房企坚持融资安全底线、采取量入为出、严控融资成本、拓宽融资渠道等措施来实现公司稳健、可持续的发展。
融资结构肯定会进一步调整，海外融资比例会进一步下降，国内市场融资环境会更加平稳可控，整体降杠杆的基础上会重点减少海外融资规模。
关于融资，首先把业务干好，对于经营业务，找到更多的一手钱、更多的长钱、有耐心的钱。融资成本高对公司业务发展不利，一定要找到合适的资金去支持业务发展。
招商蛇口的债务率，资产负债率和净负债率都是比较低的，特别是净负债率是很低的，所以有息负债的基数相对是要低一些。公司秉承规模、质量、效益综合发展，在规模质量效益平衡发展的基础上，会充分利用绿档的融资空间。在融资计划上，招商会考虑多种融资渠道，综合来考虑债务的安全性和融资成本。
龙湖每年提前还很多债务，保证短债占比在10%以下，2022年龙湖整个到期债务大概在140亿元，其中开发贷十几亿元，99亿元的国内债券，29亿元等值人民币对应的美元债。其中99亿元国内债券已经换了七十多亿元了，公司主动规划了还款置换计划，提前去融一些长期的钱置换，让短债更低，让整个负债总额在一个比较低的位置。
当前整体融资环境有所改善，近期开发贷、按揭紧张态势有所缓和。具体到绿城，与各大银行建立总对总关系，授信额度充足，完全能保障开发贷、按揭的放款。去年融资环境紧张，但绿城整体回款率超100%，其中按揭回款超千亿，取得比2020年翻一翻的好成绩，在2022年融资环境向好的情况会更好。
中国金茂境外美元贷款占比38%，境内占比62%，下一步会在境内争取一些更多的额度，把美元负债降下来。债务结构方面，中国金茂境外主要是银团贷款和债券，银团贷款占68%，债券占32%；境内主要是项目贷，占比46%，公司债、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。
新城会积极做好两手准备，一方面在合理控制融资成本的前提下会关注公开市场的机会，以及吾悦广场资产盘活的机会；另一方面新城做好了资金偿还的准备，确保每笔债务都能偿付。
2021年下半年整体融资市场困难，为了确定项目开工和经营，正荣与不同金融机构合作，非银借款比重有所增加，未来希望降低高昂的融资费用。
同时，公司再融资压力也比较大，目前会通过不同方式盘活资金，也在寻找不同的融资渠道，希望解放受限资金。公司的债务展期、要约交换已获得投资者的支持，对此很感激。
美的通过银行渠道发债占比在5-7成，由于得到银行的信任，所以发债成本控制在4%左右。几大银行纷纷为美的赋能，在并购和按揭贷款上，对美的充满信心。美的也非常珍惜自己的信誉，融资主要靠自己和股东品牌的背书。
越秀去年融资成本有些降低，看到市场情况，拿了些短债。明年到期情况，现在200多亿到期的短债，越秀已经铺排好了，希望成本有进一步优化空间。
截止到去年末，集团计息负债余额为534亿，相比去年压降81亿，降债幅度超过13%。534亿计息负债余额里面，今年到期的短债是110亿，截止3月31日为止，公司目前已经累计偿还或者置换的超过25亿。
建业的融资原则是以经营性现金流为安全线，量入为出，严控资金支出。公司通过和外部机构的结构化融资盘活不动产，优化融资结构，挖掘境内融资潜力。
保利置业三道红线不断改善，现金短债比提高至1.57，资产负债率降至74.4%，净负债率降至103.4%，均有实质性的改善。虽然三道红线是一个较强的判断指标，但从实际工作经验来看，对保利置业的经营、融资渠道影响较小。
众安目前财务稳健，现金流健康，三道红线保持低位，土地充沛。目前多元化的融资还是优先为效益服务，平均融资利率6.2%，公司会积极把握机遇实现增长。
地产黄金时代过后，住宅开发带来的收益增长逐年放缓，房企试图将多元化当做第二战场，纷纷布局商业地产、物业、长租、养老、文旅、代建等行业。
碧桂园有一个优势是产业链的全覆盖，除了好房子，刚改和刚需需求之外，科技智慧建造也取得了长足的进步，主要是科技智慧机器人和BIM智慧建造。碧桂园走这个赛道还是走得非常的坚定，当然也非常辛苦，很多产品迭代。公司在顺德这边正在做一个63亩的试验田，相信发挥优势之后竞争力会越来越强。
建筑机器人板块，目前还在上市板块内，主要是怎么做成功，现在是非常不错，是杨国强主席在亲自抓，第二个是在走出成功的商业模式才会复制，产品性能稳定才会量产，先试点后推广，先内部再外部，先轻资产后重资产。
万物云在中国证监会的官网上已经挂出，去年万科集团股东大会正式通过。公司考虑万物云分拆上市，是认为万物云已经具备条件，希望吸引境内外资本市场的投资者。万科物业一定要等到被大家认可为城市服务商的时候，才会正式上市。
物管方面，招商积余的十四五规划，将继续实施12347发展战略，以建设国内领先的物业资产管理运营商的目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务，成为招商局集团资产保值增值平台，成为招商蛇口持有资产运营的承载平台，成为招商蛇口产业数字化的标兵。
商业方面，招商坚信现在是进入存量时代，商业业务是集团成长性业务。在2022年或者十四五期间，将继续按照公司的战略规划和双百目标去进行努力。
龙湖去年在科技还是有很大的投入的，现在已经部分释放在集团一些航道的落地，其中智创生活是演示场景之一，使用后带来方便很大，变革前人均是管理面积是3000万，现在是9000万，处于行业是领先，节前龙湖开发的这项tob产品适应行业能力比较强，凝聚软件硬件一体化包括龙湖对行业的理解，走出龙湖之外被大量应用。
绿城+包括商业、康养、房屋4S、建筑科技等业务。
商业板块方面，截至2021年末在营在建（含拟建）总投入650亿元，权益投资415亿元，目前已经投入300亿元。2022年还有2个大型持有物业、3年之内有5个商业项目投入运营。
康养板块方面，2021年客户满意度96%，康养集团下独立运营机构12个，委托运营有17个项目，累计合同金额4500万元。
房屋4S服务方面，2021年合同签约16.5亿元，同比增幅73%，继续围绕维保养护、居家换新、城市更新等3个方面。
科技部分，2021年经营业绩稳步增长、规模也在提升、旗下累计7家企业获“高新技术企业认定”，装配式业务规模也在提升。
代建的核心竞争力是旭辉的企业文化、旭辉较强的运营能力和较好的口碑、较全的上下游产业链使旭辉进入了较多的一二线重点城市。目前，代建的模式主要有政府代建、资本代建和商业代建，旭辉最主要的是要做好商业代建。
金茂服务3月10号上市，中国金茂的战略一个是城市运营，另外一个是双轮两翼，两翼的另外一项就是金茂服务，服务肯定是一个领头兵，上市的目的不是为了融资，而是给团队一个平台。
金茂服务的战略定位，在总结出来四个字，即高、全、新、快。高和全是金茂服务的定位，承接金茂的定位，高是高品质聚焦高能级一二线城市，全是依托中国金茂城市运营定位，实现一个全周期的，全产品的服务；新是用最新的科学技术，包括技术手段来实现科学定位，并进而实现快速增长的目标。
对于新城来说，新城商业的优势主要体现在三个方面，一是商业模式，二是先发优势，三是商业开发运营的能力。
第一是商业模式，公司住宅+商业双轮驱动的商业模式以及轻重并举的吾悦广场的拓展，开发业务是公司区域深耕的一个压舱石，商业管理则是提供了穿越周期，稳定收入的现金流。各个事业部之间的协同发展，相互促进，这正是新城的核心优势最基本的前提。
第二个是先发优势也为后续的发展提供了保障。公司在过去的13年基本实现了全国化的布局，截至目前已经在28个省135个大中城市布局了189座吾悦广场，具有较大的先发优势。
第三个是综合开发的运营能力。拥有从开发到运营完整的商业地产开发运营的产业，针对不同城市特点精准化商业定位，打造吾悦广场的特色。
建发比较重视代建，会投入较大精力。今年明年，会把代建业务进一步提升，才会考虑资本上的事情。
过去半年很多民企要修复难度很大，土地的买家出现地方城投公司，拿地原因价格合适，是可以承受的投资。所以城投公司、民间资本，很多运营能力较弱，而建发追求服务品质在代建上可以契合市场需求。
装配式是美的置业长期绝对看好的行业，绿色节能和效率提升，都是非常重要问题，建筑装配式的进度和速度发展没有想象中快，但是趋势不可改变。美的置业从18年开始介入，目前有佛山、江苏和河北3个工厂，轻资产方式扩展3个云工厂。
保利置业物业管理面积有4000多万平方米，10亿元左右的收入。在拓展方面，保利物业积极拓展第三方业务，包括政府、景点管理、公园的管理、写字楼等，期望第三方的比重不断加大，会根据实际情况发展，但暂时不打算分拆上市。
目前不是最好的上市时机，所以公司也没有很积极地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，当未来市场稳定的时候，会抓住最好的窗口期去继续推进瑞安新天地的IPO上市。
城市更新作为社会现代化发展的重要载体，自概念被提出后，房企也不约而同的瞄准新“蓝海”市场，加码对城市更新业务的布局。通过城市更新业务布局，一方面提升房企业务能力，另一方面满足人民群众对美好生活的向往。
目前，部分竞争者让出了旧改赛道，而且从国家政策来看，住建部在去年出台了防止大拆大建的政策，很大程度上对拆旧建新的模式进行了约束和限制。
华润置地作为央企，在山东扎根多年，有很强的综合开发能力、融资能力，也建立起了完善的城市中心的投资体系，公司具备进一步的加强城市更新旧改业务的优势。
城市更新是时代中国主要的业务，公司非常坚定的把这块业务做的更加扎实和持久。今年公司预计会有8个城市更新的项目会完成转化，其中一部分也会变成土储，带来更大的价值。
在城市更新项目推进方面，集团旗下重点城市更新项目包括深圳白石洲项目、深圳绿景黎光项目、珠海东桥城市更新项目、绿景国际花城项目及深圳绿景红树湾壹号二期项目等。其中，白石洲近几年几乎都是绿景中国的标签。企业管理层认为，白石洲项目满足了集团未来8-10年的发展需求。
近期，国家再次发声防范化解房地产市场风险，鼓励机构有序开展房企并购贷款。房企积极抓住政策窗口期，通过收并购活动提升行业流动性。
碧桂园并购贷已经获取了150亿，并购贷发挥的作用非常多，合作方退出会收购一定股权。
收并购筛选的标准，和土地市场获取的标准没有本质的差别。另外，公司更关注支付的方式，收并购本身是重要的土地获取渠道，而且从去年行业波动之后收并购的机会是在增加的。
并购这个问题，应该是现在市场上非常热点的话题，作为央国企在并购方面的动作也受到了大家的关注。其实在收并购方面，招商蛇口的原则很简单，哪里的商业回报好，回报高去哪里去做。并购项目的风险会更多，所以公司对风险方面的关注会高一点，相对收益的回报会要求高一点。
华润在收并购市场里面坚持市场化原则、坚持回报原则、坚持法律风险可控、坚持符合公司区域战略布局来选择一些合适的标的。但公司基本上不会考虑企业端的并购，企业股权端的收并购目前没有作为重点方向来考量。项目的回报基本上是控制在税后利润率12%左右，根据不同市场的情况，可能也会有一些弹性。
并购贷方面，龙湖在规划债务的时候会从长远来看，未来几年龙湖一定会控制负债的增幅。
至于收并购，龙湖一向不会讲收并购的故事，对于整个生意逻辑来讲，收并购和招拍挂等都是拿地方式，但不会刻意去做这个事情，尤其近两年并购的一些同行因为大的并购产生很多问题，其实龙湖对收并购非常审慎，主要看项目，尽量不卷入股东历史遗留的问题。
很多银行在和旭辉接洽中，预计会有200-300亿元并购贷的额度规模。旭辉对收并购仍会谨慎，只有满足了旭辉的要求且手续合规，旭辉才会出手。
目前，中央支持各个优质地产企业通过并购贷来进行兼并重组。中国金茂会积极响应号召，坚持市场化原则、以投资可行性作为基本要求，严守投资纪律，以利润为第一导向来进行，寻找合适的并购机会。
建发从来不排斥并购，但是流动性和盈利性还是主要观察指标，资产质量好的话公司还是会去做的。
在收并购问题上，美的置业对完全第三方的项目并购持审慎的态度，第三方本身面临复杂的问题，整合的难度，项目市场口碑出现问题，对这类比较审慎加风险系数。对于干净没有复杂问题的项目，我们积极推进。公开市场土地价格回归理性，都可以推进，并购审慎态度。
对于收并购，越秀会考虑资金充裕程度，但重点还是看项目。总体今年按照40%的投资强度去安排，基本上把并购6+1作为模式，看看推进过程中的机会。
公司将在国资委和董事会的领导下，遵照相关政策指引，本着稳中求进、优中选优的原则，做好充分的项目尽调，兼顾项目质量与对价的合理性，通过合理控制收购价格、明晰商务条款等多种方式尽可能将风险降低到可以控制的范围内，谨慎、稳妥的开展收并购事宜。
九龙仓看好中国内地的收购机会，特别近期市场机会比几个月之前或一年前更有吸引力，集团亦有作出一些选择性的讨论。相信以今天的市场环境，不需要着急，可能后市会有更好的机会。
新世界发展会预留大约200亿港元用于收购，会看准时机进军大湾区，留意地点较好、成熟、短期内可销售的改造项目。
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