克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)
调研感受：
返乡置业爽约，流量盘月均成交仅30套；
房价限跌最低85折，房企内卷式降价；
分销成交占比最高90%，地王亏本销售；
21年上半年频出高价地，下半年城投托底。
01 城市禀赋：GDP全省排名第七城镇居民收入全省第八，常住人口全省第十
扬州位于江苏省中部、长江与京杭大运河交汇处，入围长三角城市群，有着“中国运河第一城”的美誉。全市下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮、仪征2个县级市。
2021年，扬州GDP6696亿元，在江苏省13个地级市排名第七位，同比增长7.4%。城镇居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增长7.9%。2020年，扬州常住人口456万人，在全省排名第十位，其中城镇常住人口324万人，城镇化率71%。
02 房地产市场：21年9月市场转冷新盘去化率低至18%返乡置业爽约成交同比降48%
2021年1-7月，扬州房地产市场相较火爆，主城区商品住宅月均成交面积约27万平方米。尤其是3月，成交面积多达43万平方米，创2019年以来单月新高。8月，受疫情影响，扬州房地产市场陷入停摆。9月以来，扬州市场持续转冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11万平方米，较1-7月月均下降59%。在售项目成交去化显著放缓，新开盘项目平均去化率由43%跌至18%，流量盘月均成交20-30套，滞销盘月均成交不足10套。
2022年2月，主城区并未出现明显的返乡置业潮，成交进一步下滑至9万平方米，同比下降48%。
扬州主城区划分为以下4个片区：西区被誉为“富人区”，其中京华城板块市政配套最优质，也是购房首选片区，房价2.4万元/平方米；西区新城为新兴发展板块，房价1.7万元/平方米。东区土地出让偏多，库存明显偏高，房价1.4-1.7万万元/平方米。南区乃是传统的工业区，生态居住环境相对较差，房价1.4-1.5万元/平方米。北区着重发展文旅产业，房价1.1万元/平方米。
03 土地市场：20年诞生新地王楼板价超1.4万/平 21年下半年地市转折本土城投托底
2020年、2021年上半年扬州土拍市场异常火爆，地王楼板价超1.4万元/平方米。例如2020年7月24日，颐居建设总价12.2亿元竞得广陵区GZ210地块，楼板价14250元/平方米，创全市新的单价地王，溢价率高达110%。
2021年下半年扬州地市转折，本土城投恒通、华建和新能源频频托底拿地，新出让地块近乎全部底价成交。2022年，扬州市政府主动调降供地节奏，前两月仅邗江区出让一宗商住用地，由深物业集团底价摘得。企业对未来市场预期转向悲观，拿地态度愈加谨慎，普遍缓拿地甚至不拿地。
04 政策环境：房价限跌最低85折 商贷放款3-7天，30%销售款存入监管账户
早在2017年，扬州落地限购、限售，市区范围限购3套住房；在市区范围户籍居民家庭拥有第二套及以上住房、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套及以上住房，均限售3年。
政府私下设置“限跌令”，原则上折扣力度不能低于85折，否则不能网签备案。但部分板块适度突破“限跌令”，例如市场一片红海的东南新城，11个项目在售，部分楼盘折扣最低75折。
商贷放款周期大都3-7天，公积金放贷约1个月。首套房首付30%，房贷利率下调至5.2%；二套房首付40%，房贷利率下调至5.4%。
2021年下半年，扬州加强预售资金监管，每栋楼备案时需向政府监管账户存入30%的销售款，等到交房才能全额取出，其余销售款则不必进入政府监管账户。
年前，为了便于企业支付工程款给农民工发工资，房企可以申请提取预售监管资金，但3月份需足额补缴同等金额的预售监管资金。
05 项目竞争：分销成交占比最高90% 佣金最高6-7万 房企内卷式降价高价地亏本销售
随着市场持续下行，分销依赖度不断上升，在售项目分销成交占比最低30%，最高能达到90%，佣金比例在1.5%-3%之间，最高6-7万元/套。
2021年下半年，房企开始打折降价，年底企业冲业绩内卷式降价，多盘折扣最低85折，购房送物业费、送家电，总价优惠20万元等，没有最低只有更低。受此影响，市场形成房价下跌的一致预期，价格遂成为购房首要考虑因素。
高价地现已亏本销售，部分地块楼板价1.4万元/平方米，项目售价1.9万元/平方米，但成交去化仍一般。
万科、本土房企新能源市场口碑较好，其余品牌房企无实质性差别，暴雷房企成客户规避重点。
2021年下半年，恒大、奥园所开发的楼盘出现阶段性停工，但随着政府及时介入监管，目前已陆续复工，交付风险整体可控。
06 前景展望：短期市场继续下行成交跌幅扩大 下半年市场有望复苏成交将企稳回升
我们认为短期内扬州房地产市场依旧面临较大的下行压力，成交或将持续低位运行，且受去年同期极高基数影响，同比跌幅或将进一步扩大。房企打折降价常态化，但由于不少项目售价已接近成本线，部分项目更是亏本销售，房价进一步下降空间着实有限。
近期，政策利好的暖风频吹，有助于稳定并引导恢复市场信心。理想预期下，上半年南京、苏州等省内二线城市市场或将率先回暖，下半年扬州市场有望轮动复苏，届时成交或将企稳回升，房价也将筑底企稳。
典型调研项目一：美的禹洲大河
▲美的禹洲大河案场图
区位：邗江区
物业类型：高层、洋房和叠墅
主力户型：105-210平方米三房、四房
首开时间：2020年12月
售价：高层1.7万元/平方米、叠墅2.2万元/平方米
项目点评：该项目是美的在2020年5月所拿地块，楼板价8958元/平方米。后期引入禹洲共同开发，美的股权占比70%，主要负责开发及销售，禹州股权占比30%，主要负责工程建设。
该项目售楼处打造别具特色，突显江南园林风格，据悉耗资数千万，在扬州实属首屈一指。2021年上半年，该项目月均成交40-50套，但2021年9月以来月均成交跌至20-30套。
工作日日均到访客户不足10组，周末到访十几组，置业客群以本地地缘性及周边乡镇客户居多。相较而言，105平方米、119平方米的刚需户型去化较好，刚需客群看房周期在2-3周。改善性客群观望情绪浓重，大户型产品去化不畅。
▲蓝湾臻园案场图
区位：邗江区
物业类型：高层
主力户型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房
首开时间：2019年底
售价：1.7万元/平方米
项目点评：该项目位于三湾风景区，乃是河南昌建在2019年9月所拿地块，楼板价6271元/平方米，随后引入金地、融创、恒通和景宇等多家房企共同开发。2019年底该项目首开，目前仅剩30多套住宅，97折后再减200-300元/平方米。2022年9月30号一期将交房，可谓是准现房销售。
周均到访客户约40组，近两周呈上升趋势，分别到访客户74组和86组。置业客群以地缘性客户居多，周边乡镇成交占比30%-40%。2020年8月，该项目与本土中介悟空找房、金堂、中广等合作，当月签约佣金比例2%，次月签约佣金1.4%，分销成交占比约30%。
2021年上半年，该项目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相较而言，刚需产品更易去化，92、107平方米三房更受市场欢迎。
▲招商云萃案场图
区位：邗江区
物业类型：小高层、洋房
主力户型：95、103、118平方米三房，136平方米四房
首开时间：2021年12月
售价：小高层1.27万元/平方米、洋房1.42-1.55万元/平方米
项目点评：该项目是招商在2021年4月所拿地块，楼板价9233元/平方米。2021年底，该项目首开推售163套房源，售价1.27万元/平方米，略低于市场预期。
该项目与58、中广、卓杰等中介渠道合作，分销佣金比例2%-3%，全民营销奖励1-1.5万元/套。周均到访客户约40组，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地缘性客户成交占比50%，周边乡镇成交占比30%。
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