地产寒冬下,物流地产春天来临?

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2021-12-01 16:22 2523 0 0
目前的物流地产仍不能完全满足房企的转型需要,更多房企布局物流仅作为城市运营商诸多业务中的一环。

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

目前的物流地产仍不能完全满足房企的转型需要,更多房企布局物流仅作为城市运营商诸多业务中的一环。

2021年11月19日远洋集团以7.8亿元代价认购远洋物流地产所配发的3万股目标股份,交割后远洋物流将于远洋集团综合财务报表中列账为合营企业。而不久前,10月凯德中国信托先以16.834亿的价格收购了上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。后11月,领展又以7.54亿的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权,实现了首次涉足物流领域。

事实上,近年来得益于电商和快递行业的高速发展,物流需求一直较为强劲,物流地产也得到了各路资本的青睐,热度始终不减。而在地产行业的寒冬之下,已有不少房企转道物流行业,试图打开业务的新蓝海。物流地产相比于传统商业有何优势?未来又能否支撑房企的转型需要?

01 万科已成最大冷库运营商

远洋加快布局与转型

近年来随着物流地产的不断升温,包括万科、招商、海航、碧桂园、绿地、远洋等在内的房企都已在物流领域有所布局,其中万科先发制人,走在了前列。

早在2014年5月,万科就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订了合作协议,开始涉足物流地产领域, 2015年万科撤销了物流地产事业部而成立了万科物流地产发展有限公司,将其作为一个独立的品牌(万纬)运作,并引入了黑石作为公司股东。2017年万科联合普洛斯CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投等,以总价785亿元收购普洛斯并私有化,其中万科以169亿元的代价占股21.4%,成为收购财团中最大持股方。2018年,万科物流又并购了太古实业旗下,太古冷链物流资产包的7座冷库,不断扩大规模优势。2020年万纬物流管理项目营业收入18.7亿元,同比增长37%,其中高标库收入12.9亿元,同比增长29%;冷库收入5.8亿元,同比增长60%,已经是国内最大的冷库运营商。截止2021年上半年,万纬物流在 44 个城市累计管理 148 个项目,可租赁建筑面积1149万平方米;所管理的项目中,高标库126个,可租赁建筑面积1056万平方米;冷库22个,可租赁建筑面积93万平方米。

此外,远洋集团也将物流地产、数据地产作为协同业务,确立了中长期发展战略。从远洋集团2021年上半年的新增土储数量来看,物流地产达17幅,已超过了住宅开发项目的16幅;新增物流地产总楼面面积124.6万平米,占上半年新增土储的27%,相比2020年全年占比提升了20个百分点。

需要注意的是,在11月19日远洋集团认购远洋物流前,远洋集团已持有远洋物流49%的股权,为最大股东;而认购完成后,远洋集团将直接持有远洋物流30%的股份,间接持股34.3%,合计持有64.3%,进一步增强了对远洋物流的控制权。截至2021年上半年,远洋物流共管理42个项目,其中包括36个仓库,6个冷链项目;全部管理总建筑面积约320万平方米,其中在运营130万平方米,建设中190万平方米,储备277万平方米。

02 物流地产具有发展前景

但仅作为房企诸多业务中一环

资本看好物流地产,主要在于物流地产的需求正不断增长。据eMarketer数据,中国已成为全球最大的电子商务市场,2021年预计电商销售额将达到2.779万亿美元,占整个零售市场的52.1%。而相对于发达国家,中国物流地产的供应却相对不足,据世邦魏理仕数据,中国人均每平方英尺工业/物流存量仅为2.1,仅位列世界第十。在物流地产旺盛需求下,各路资本看好中国物流地产的长远发展。

此外优质物流资产的回报率也较为可观。以凯德中国信托10月收购的四个物流地产为例,NPI率达到了5%,而上半年凯德中国旗下43家商场的NPI率仅为4.2%。凯德中国信托预测,此次收购之后,预计将每基金单位分派收入提升3.5%(DPU从收购前的6.35提升至6.57 S$ cents)。

除此之外,国内基础设施REITs以及私募基金同样为物流地产的退出提供了可能性。2020年6月,万纬物流借鉴境外成熟市场REITs模式,以两间高标准仓库物流园作为底层资产,发行了权益型类REITs产品。虽然在首批公募REITs试点中,万科未能如愿进入,但也为之后的对接公募REITs做出了积极准备。

除万科外,2021年10月18日,远洋资本联合某亚洲主权基金,发起设立4亿美元物流地产私募基金。而此次远洋将远洋物流注入上市平台,后一步或将选择远洋物流出售给私募基金,以实现最终的退出,不仅可以将回流的资金用于进一步发展,同时也实现了轻资产化,在地产寒冬下增强企业风险抵抗能力。

虽然物流地产需求旺盛,未来发展前景宽阔,收益回报客观,还能够实现资本闭环,但对于房企庞大的业务收入而言仍难以起到支撑作用。以万科为例,2021年上半年万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入达13.4亿元(其中高标库营业收入9.2亿元,冷库营业收入4.2亿元);但对比万科的其他业务万物云(物业服务)营收103.8亿元,商业运营(含非并表项目)营收36.29亿元而言,仓储物流的营收显得贡献有限,仅占上半年企业总营收的不足1%。

整体来看,目前的物流地产仍不能完全满足房企的转型需要,更多房企布局物流仅作为城市运营商诸多业务中的一环。而未来房企运作模式的方向,更多转向基金+城市运营的运作方式,即项目开发—运营管理—基金管理。然而随着多元业务的不断细化,同时也对房企提出了更高要求,在商业、物管、长租、物流等各赛道中,房企遇到的竞争对手也越来越多,这也考验了房企们在投、融、管、退各环节中的实力。

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原标题: 行业透视 | 地产寒冬下,物流地产春天来临?

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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