投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
干投资是一个技术活儿，不仅要会搞地，还要会搞钱，因为越来越多的房企要求上会带融资方案了。
跟投资拿地不一样，有很多标准和可以讲出来的知识点，其实地产融资，很多都是没有套路的套路，形式比较多样。很多人想学融资又学不到，只能找一些知识的碎片，始终无法建立成系统的知识。这也是为什么大家比较难找到，地产融资相关的成体系的理论知识点的原因。
融资机构，或者资金方跟房企合作，最关心的无非就是三个点，其一是要合规合法，不违反监管；其二是怎么保证我的资金安全，其三就是我的钱怎么能稳妥地回来。为了解决好这两个问题，地产融资也有了一些相对固定的套路，今天这篇就跟大家分享一下。
因为融资的概念外延很大，总包垫款，上下游供应商垫款，都是房企融资的范畴。我们这里讲的融资，是狭义的融资，即指的是跟资金方或者金融机构借款的行为。包括前融，抵押贷款，开发贷，并购贷，发行企业债等。
前融，在目前严控涉房贷款融资的政策下，以前的明股实债基本上都没法操作了，现在能做的都是真股权融资。一般融资规模，不超过项目土地款的70%，融资期限是2年以内，有的机构会要求房企后期的开发贷也捆绑一起做。真股权前融，一般会设有对赌条件，比如开发进度，销售去化，利润率等。一旦没有满足对赌条件，资金方有权提前退出。前融的资金成本，普遍都在12%以上了，而且还很难找资金。在借款期限满了后，机构会以分红、减资的方式退出。
抵押贷款，也就是单纯的土地抵押贷款。有的房企在拿地以后，并不急于开发的，会拿土地去银行做单纯的抵押贷款。这个放在以前，政策宽松是很好做的，标的比较好的项目，基本上融资成本也在七八个点。但现在很难了，特别是在银行那里难办，因为不开发的土地，因为没有涉及销售回款，也就没有资金来源可用于还款。房企要做抵押贷款，只能选一些民间的资金方，而且融资的金额会打折，融资成本还不低，一般也是在11%以上。同时，这些机构会要求提供其他抵押物，或者质押其他在售项目的股权。
开发贷融资，开发贷属于房企融资方式里面，最中规中矩的形式了。开发贷在政策上是只能用于项目开发，不得用于土地款支付，而且监管机构会穿透审查。因此房企做开发贷，一般需要总包单位配合（或者自己搞个建筑公司），然后资金才能进房企，用于土地款支付。但是现在开发贷也不好搞了，近两年金融监管越来越严，银行从业人员也更加小心翼翼，对银行的融资产品合规性也提出了更高的要求。开发贷，不是哪家房企满足“432标准”，就可以随便获得审批放款的。现在不仅开发贷的总量在缩小，而且对于房企和项目的审核要求也越来越高，首先银行会对白名单以内的房企，优先合作，如果都在白名单内，那就优先考虑国企。
而且银行做开发贷，优先考虑一二线城市的项目，三四线的项目，基本是很难做开发贷，找当地的小城市商业银行，倒是可以操作，但是融资成本很高（大多14%以上），条件也苛刻。因为银行也知道，三四线城市房子不好卖，销售回款有问题，资金安全得不到保障。
并购贷，顾名思义就是房企在收并购项目的时候，用到的融资方式。并购贷相对于其他融资方式，操作难度更大，技术含量更高，因此能做的金融机构本身就不多（大多都是觉得太麻烦，优先做其他产品去了）。并购贷需要股东的一致同意，而且对于并购的项目交易架构合理性，交易价格合理性，项目盈利性，还款来源也有严格的审查要求。不过并购贷在房企的融资方式里面比较少用，而且同一阶段，大多会选择开发贷。开发贷和并购贷是互斥的，因为土地只能抵押一次。如果房企是要选择并购贷，在收并购阶段洽谈，就需要提前考量。比如，可以要求被收购方提前配合融资，完成董事会人员变更，这些是优先选项，至于项目的控制权，则可以晚一些获取。
最后一个融资方式，就是发行公司债。公司债的发行，有一个门槛，那就是必须是上市的股份有限公司，而且还需要证监会的审核批准。公司债会约定一个利率，期限，以及公布明确的资金用途。目前国内很多房企，都会定期发行一些公司债，用于公司的旧债偿还，或者资本市场的操作等。对于没有上市的房企来讲，则不具备发债的资格，这条路算是走不通了。但是“三道红线”新规以后，即使是上市房企发债也不能随意了，需要受到负债率等指标限制。
在2018年以前，房企还可以去海外发债，募集资金到国内买地开发，但是这个口子现在也被封堵住了，根据监管规定房企现在去海外发债，只能用于偿还新债，不得用于投资境内外的地产项目，以及用于补充运营资金。
与公司债相区别的，是企业债，企业债主要是针对国有企业，由发改委审核。企业债募集的资金，大多是用于基础设施建设，固定资产投资，技术改造，政府相关的公益事业投资等等。大家看到的高速公路，实证管网，发电站这些，经过包装一下，搞一个方案都可以拿去发债。相比之下，国企比民企融资，还是要容易很多。
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原标题： 越走越窄的，地产融资
