投拓江湖 作者：投拓江湖团队
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
昨天的时候，大家的朋友圈想必都被一个重磅的事件刷屏了，那就是住建部的一个新征求意见稿，关于征求城市更新里面防止大拆大建的文件。
征求意见稿发文原图如下：
文件正文，大致的内容总结起来，有以下几层意思：
一是拆除旧城的规模受到了控制。老城区拆除面积或者更新的面积，不得超过现在片区内总的面积的20%。但是也有例外，那就是被认定为违法建筑，以及危房的建筑除外。
二是新建的建筑面积规模也有限制。限制了更新和拆旧建新的比例，原则上拆旧建新的比例不得超过2倍。这也就为各个地方的城市更新，确定新的地块的容积率和密度，制定了一个详细的规则。
三是原住民搬迁规模也要受限制。搬迁奉行就近安置原则，比例不得低于50%。不能大规模搬迁当地片区的原住民，以方便当地社区，以及文化得以延续。
四是最大限度保持原有风貌原则。鼓励较小规模的拆建，尽量进行局部修补类更新，控制好新建筑的高度，以求最大限度保证老城的文化风貌和建筑特色。明确提出，城市更新要尊重当地文化，不要一味求新，求怪。
五是不主张短期开发追求经济效益的模式，主张摒弃原来的房地产开发追求短期利益的模式，推动由开发转经营的转变，实现持续的发展。
这个文件的出台，其实有很独特的背景，以及深远的意义。
我们认为，这个防止城市更新大拆大建的意见稿，可以视为是房地产调控组合拳的一部分，跟前面拿地金额40%比例限制的政策，以及今年的集中供地政策一脉相承。都是为了扎严房地产调控的篱笆。
特别是集中供地以来，不少房企已经发现自己在公开市场拿地，完全没有竞争力，转而进行了拿地战略的转型，纷纷布局了城市更新板块。目前在研究在城市更新的房企，并不在少数，而且大量房企在全国的各个区域公司成立城市更新部门，独立于传统的投资部以外。这也催生了不少城市的城市更新业务，不少房企已经通过此种方式拿到了大量的土储。搞得早的房企，通过旧改业务的广泛布局，虽然在公开市场拿地受挫，但是依然活得很滋润。
但是，除了广东等个别省市以外，很多城市在城市更新领域的政策，相对来说起步很晚，政策法规几乎是空白，只有一两个年代久远的文件，缺少相关细则，这给了房企很大的操作空间。这个政策的及时出台，可谓是恰好补上了这个漏洞，以全国统一规范的形式，给地方的城市更新业务，树立了一个详细的规则边界。
一些在招拍挂市场基本放弃，转而对城市更新业务寄予厚望的房企，在这个政策面前，又一次遭遇了暴击。
按照以往一些政策出台的惯例，这个征求意见稿，到最后最终出台的变动是不会太大的，最多也就一些小修小补。但是对房企来说，有几个影响需要考虑：
1、寄希望通过城市更新业务快速获得大量土储的模式，现在基本上是走不通了。以前搞城市更新，都是一个项目搞下来，动辄几百亩，上千亩的规模。这个新政策，规定了拆除老建筑的规模，不得超过20%，按照这个标准严格执行的话，都是一些小地块了，难以集中连片。因为地方政府还有就近，集中安置拆迁户的考核任务，搞大片会很难办。
2、城市更新以后可能也会不怎么挣钱了，因为拆旧建新的比例，最多只有两倍，这个限制了就不好弄了。2倍的比例，正好是城更盈亏平衡点。一个城市更新项目，拆迁成本大多都是按市场价，或者参考市场价赔偿。然后再加上房企新建的建安成本，以及前期垫付的过度安置费，前期费用等等，这样算下来2倍的比例是肯定不够的。万一再遇到拆迁遇阻，或者其他原因导致的进度延后个一年两年的，这个项目就铁定亏了。基本上把房企的利润空间给限制死了，跟招拍挂一样不挣钱了。
3、政策在逼房企转型，这次已经说得很明显了。不欢迎开发赚快钱的模式，而是主张长期经营，要搞可持续的发展模式。这对大家来说要求就高了，都习惯了搞开发赚钱，运营也不咋会弄啊，关键是搞运营意味着，水平和资金成本不行的话，会亏损。
房地产现在，不挣钱看来会成为一个常态，未来会更加考验大家的综合运营能力。
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原标题： 影响深远，住建部“又锤了”房地产
