观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
欲攻城，先攻心。
观点地产网 2007年，富力、合景46亿联手中标猎德地块，并引入新鸿基共同开发，如今，这个片区是珠江新城的天汇广场，是CBD行宫“天銮”，更是广州旧改的“猎德传奇”。
本地消息显示，10月28日，广州市天河区珠吉街吉山村全面改造项目正式表决，确定富力地产与合景泰富联合体成为项目合作企业。
事实上，在土地日益稀缺的房地产下半场，城市更新被视作未来的巨大风口，越来越多的房企参与其中。但面对高成本、高投入的旧改项目，即便是旧改巨头也无法有十足的把握单打独斗。
据悉，吉山村是广州天河区第五条启动改造的旧村，排在猎德村、林和村、潭村和冼村之后，项目改造投资估算（改造总成本）约为206亿元。
富力迂回拿地
“招拍挂方面接下来会放慢一点”，在2020年的中期业绩会上，其联席主席李思廉曾提到，富力地产对买地依旧保持审慎的态度。
虽然富力放缓了公开拿地的步伐，但这家企业却不断在城市更新领域发力。10月28日本地消息，富力地产与合景泰富联手拿下广州天河吉山村旧改项目。
吉山村属珠吉街道，位于天河区东部、紧邻天河智谷，周边广园快速、珠吉路、科林路等交通要道贯穿，改造项目总用地面积一共134.76公顷，改造范围总建筑面积219.45万平方米，此次项目将采用全面改造方式。
分析人士告诉我们，吉山村地理位置十分优越，距离珠江新城16公里，离科学城8公里，周边的教育、医疗、交通等配套条件比较完善，所以能够受到房企们的青睐。
与此同时，天河区是广州的经济中心，这个寸土寸金的地区更为吉山村改造项目镀了一层金。
据观点地产新媒体获悉，富力早在很久之前就开始接触吉山村，今年年初，合景的身影也时常显现其中。
最早是在2018年初，有消息指出，富力地产将征收天河吉山村进行旧村改造。随后，2019年，富力足球培训基地对吉山小学进行开放，吉山联社党员和股东代表参观富力笔村旧改项目......2020年3月，富力、合景更是在村内向村民派发防疫物资。
欲攻城，先攻心。
作为广州本地的旧改大户，富力地产深知旧改路漫漫，并非一蹴而就，而这种前期介入的方式，也为其最后拿下旧改项目提供了先发优势。
事实上，富力地产总是偏爱城市更新。
和竞争激烈的招拍挂拿地相比，通过旧改能够以更低的价格获取大量的土地储备，从而保证更高的利润率，或许这也是富力偏爱的原因。
今年以来，富力先后夺得广州番禺石壁村、南沙大同村、海珠赤沙村、花都田美村等旧改项目，除此之外，有消息称，富力地产近期亦介入了广州越秀区农林村的旧改项目。
数据显示，截至目前，富力在全国有80多个项目处于城市更新的不同阶段，其中，92%位于一线及二线城市，以及54%位于粤港澳大湾区。其中，广州、太原、西安是富力旧改版图中最重点的三个城市。
转化方面，上半年富力将3个项目（相等于建筑面积129万平方米）转化为460亿元的可售资源。而未来十八个月，富力则希望能转化900万平方米的旧改，以产生2000亿元的潜在可售资源。
2019年，被称为羊城“旧改元年”，广州的旧改工程全面拉开。到了2020年，广州旧改的脚步没有停滞，今年以来，广州至少有35条村完成旧改合作企业或合作意向企业的招标。
但在旧村改造明显提速的当下，广州的旧改模式似乎也迎来了新的变动。分析人士告诉我们，前期介入与联合开发的情况越来越多。
以本次旧改为例，富力联手合景泰富共同开发吉山村旧改。而此前，富力跟进海珠区赤沙旧改长达10余年，却在今年年中拉来保利共同介入。
更早的时候，融创联合中鼎拿下金星村旧改，升龙联合方圆拿下沙溪村旧改，卓越联手华润拿下芦湾村旧改......
“房企联合参与旧改的情况并不罕见，特别是这两年，这个趋势更加明显”，分析人士提到，两家或多家房企共同参与旧改，不仅能够有效规避项目投标期间的“价格战”，还能共同承担后续推荐期间的资金风险。
事实上，旧改项目通常存在体量大、资金前期投入大、周期长等特点，因此，即便是经验丰富的旧改巨头，在遇到重点项目时，都会选择合作开发的方式进行。
除此之外，由于各个区域的特殊性，“过江龙”也往往会和本土房企联手介入旧改当中，借助本土房企对市场的熟悉度、政府关系等等，从而实现资源的互补。
除了联合开发，，越来越多房企都通过成为前期服务商的形式，提前介入旧村改造。如富力提前介入吉山村，如升龙和科学城集团签约成为黄埔茅岗村的前期服务商。
根据广州目前的更新政策，在旧改的过程中，只有成为合作意向企业或者合作企业，开发商才能正式介入旧改流程，但在实际操作过程中，前期介入、提前锁定旧改的情况十分普遍。
分析人士认为，从启动旧改到挂牌招商，中间还有很多前期工作，比如更新意愿征集、基础数据调查等等，这些工作，村集体或镇街又无法完全承担，于是就有了前期服务商的出现。
对前期服务商而言，其任务在于摸查基本情况，了解改造意愿，制定计划、规划，让村民认可方案，这也令提前介入的企业更具备优势。
提前锁定、联合参与......随着城市进程的发展，地产企业也不断在探寻新的破局方式。而富力与合景作为旧改新局的“探路人”，能否依靠这种模式重现猎德佳话，值得期待。
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