克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
在规则放松下，上海首轮集中土拍表现好于预期。
6月1日，随着上海有序恢复流动，因疫情而延期的上海首批集中供应地块重启出让。值得一提的是，在延期2个月后，为了提振房企的拿地积极性，上海于土拍前夕修改了出让规则，放松参拍门槛，并通过降低封冻资金比例来缓解房企参拍资金压力。
在上述举措的影响下，上海首轮土拍吸引了多家头部央国企参拍，整体表现稳中有热：虽然整体溢价率仍维持在较低水平，但无一宗地块流拍，并且36宗成交的商品住宅用地中超过三分之一的地块触及中止价成交，最终成交金额达879亿元，成交金额创上海集中供地以来的新高。
01 开拍前进一步优化出让规则 以提振房企拿地积极性
作为此轮疫情散发的中心，上海房地产市场也受疫情重创，上半年楼市销售回款大受影响。为了提高房企拿地积极性，上海也在恢复正式开拍前修改了出让规则。具体调整如下：
1）全部采用挂牌方式出让，取消先前招挂复合打分入围方式，有效申请人即为竞买人。此前的招挂复合机制，对房企经济实力、资产规模、技术资质、项目经验等方面都有较高的要求，尤其是房企参与较多的优质地块，在进入招标环节后，中小房企劣势明显。这一机制取消后，意味着房企只要报名缴纳保证金就可参加地块竞拍，降低了房企在上海的拿地门槛，有助于提升房企参拍积极性。
2）降低竞拍资金监管额度，封存资金不低于扣除竞拍地块保证金金额后的自有资金金额。在此前的土拍中，由于房企在报名时一般按地块中止价封冻资金，比例高达110%，加上20%的保证金，实际封存比例高达130%。而新规则下，房企账户中封存的资金比例可低至80%，对比此前，降幅高达三成，明显减轻了房企参拍的资金压力。
与此同时，在5月底公布的五十条重振经济措施中，上海市政府还提及了允许延期或分期缴付土地款、缩短开发流程时间等相关措施，可减缓房企流动性压力、降低开发难度。
和此前出让规则对比，上海此次集中供地规则调整幅度较大，从多个方面向房企释放了善意，体现了政府提振房地产市场和鼓励房企入市的决心。
02 地块竞拍热度冷热分化 楼市表现较好的近郊新城成为此轮竞拍热点
在规则进一步优化下，上海重启出让的36宗商品住宅用地均顺利成交，与此前成交的4宗城中村改造地块共收金逾870亿元，平均溢价率达3.3%，较去年第三批次热度有所提升。
以36宗商品住宅用地成交情况来看，上海此次集中供地也呈现出明显的冷热分化。五成地块以底价成交，但也有10余幅地块触及中止价成交，房企争夺较为激烈。具体分为以下几类来看。
1）触及中止价成交地块：共有13宗，主要集中在近郊热点成交板块，如闵行古美、浦江、松江新城、青浦赵巷、西虹桥等板块。这些板块配套较为成熟，购房客户认可度较高，板块内项目去化表现比较佳，如青浦赵巷板块内项目在上海今年一批次新房开盘去化率接近100%，房企拿地风险相对较小，土地市场竞拍热度相对较高。此外，中心城区也有1幅地触及中止价成交，该地块为徐汇区斜土路街道地块，由招商蛇口、香港置地、徐汇城投联合体以47.33亿元的总价斩获，溢价10%。
2）溢价成交地块：共有4宗，涉及杨浦平凉社区地块、闵行紫竹科学园区地块、嘉定菊园新区地块及奉贤新城16单元27-02区域地块等。其中，靠近15号线终点站的闵行紫竹科学园区地块争夺较为激烈，吸引了两大联合体竞拍，但因地块总价超过40亿元，房企拿地有一定的资金压力，未能触及中止价，最终以5%的溢价成交；其余3幅地均以低溢价成交，尤其是奉贤新城地块，仅经过2轮竞拍就由中建八局竞得，溢价率仅有0.23%。
3）底价成交地块：共有19宗。其中，13宗地块集中于浦东临港、奉贤新城、青浦重固、金山新城等近期楼市表现不佳的远郊片区。除了楼市成交遇冷因素外，片区内潜在库存高位也是房企拿地积极性不高的原因。以临港片区为例，自上海集中供地以来，临港就是上海的主力供应区域，加上此次成交的8幅地，自去年以来合计成交了30幅地，总建面高达567万平方米，按照临港片区当前的流速来看，消化周期长达5年以上。
余下6幅地中，普陀2幅、松江2幅、宝山杨行及嘉定国际汽车城各1幅。这些地块地理位置较佳，周边楼市表现也不错，但受地块总价偏高或商办占比高等因素影响，最终也以底价成交。以普陀2宗地为例，两幅地的起拍总价都在60亿元以上，参拍资金门槛较高，其中长风社区W060602单元pt0268-09地块商办比例超过六成，且其中60%需要自持，极大挤占了房企的流动性，因此最终均为底价成交。
03 整体盈利空间维持充裕 多数成交地块房地价差超过2万元/平方米
盈利空间方面。和去年三批次一样，上海此次出让地块仍延续了低比例配建要求，多数地块的保障房配建或自持比例在5%及以下，因此成交地块的利润空间十分可观。不考虑城中村改造地块，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商办及自持住宅面积后，平均地房比约为0.51，略低于去年第三轮，其中接近七成的地块房地价差空间超过2万元/平方米，利润率较为可观。
以触及中止价格的13幅地块来看。13幅地的平均地房比达0.58，略高于36宗地的平均地房比，但平均房地价差也2.3万元/平方米以上，盈利空间仍然充裕。以此次成交楼板价最高的徐汇区斜土街道xh128D-06地块来看，虽然剔除配套公建后该宗地可售地价超过9.5万元/平方米，但其所在的徐汇滨江片区是上海房价的天花板，商品住宅限价达13.1万元/平方米，因此项目的房价地价差高达3.5万元/平方米以上，项目仍留有一定的盈利空间。
04 央国企拿地比例高达八成 流动性压力下民企参与度仍不高
在规则调整下，上海首轮土拍也吸引了多家房企参拍，其中20宗地的参拍主体都在2家以上，如竞争最激烈的闵行区七宝镇古美北社区地块，吸引了6个竞拍主体8家房企参拍。但从参拍房企性质来看，央国企是绝对的主力军，如保利发展、招商蛇口、中铁建、建发、华发等均报名参拍了多宗地块。
在此影响下，央国企也成为上海此次集中供地的拿地主力，八成地块由央国企竞得。其中招商蛇口拿地金额居首，共花费117.7亿元独自或联合斩获了4幅地块，分别位于徐汇斜土街道、普陀中山北路社区、闵行紫竹科学园及青浦西虹桥，成为本场最大赢家。
而与其它城市一样，受制于流动性压力，多数规模民企也缺席了上海首轮土拍，仅金地现身上海首场土拍并斩获青浦赵巷地块。不过，上海本土民企表现较为积极，大华、大名城、同润、佳运置业等均有斩获。尤其是首次亮相上海集中土拍的本土民企佳运置业，在本轮土拍中斩获了两宗项目，但拿地金额较少，低于20亿元。
总体来看，在规则放松下，上海首轮集中土拍表现好于预期。虽然拿地主力仍为央企或国企，但这些地块并非全是国资平台托底，多数由央国企拿下的地块仍有一定的竞拍热度。由此可见，房企对上海市场依旧看好。
接下来，为了进一步提振市场，上海或将延续此轮相对宽松的土拍规则，并落实延期或分期缴纳土地价款、降低商办自持占比等细则。另一方面，上海的集中供地利润空间维持充裕，由此也将吸引更多有意向补仓的房企将资金投入上海土拍。得益于此，上海次轮土拍热度将继续稳定回温。
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