东京房价为何20年不涨？

一夜之间，我们就与东京的一处建筑工地毗邻而居。这可一点都不有趣。工地每周工作6天。要是在伦敦、巴黎或是三藩市，肯定会引发居民愤怒的抗议潮——请愿书、警告社区从此特色不再、甚至可能会闹出一、二桩官司。地方选举因选民减少支持而败北，等等不胜枚举。

然而在我们社区，当地居民却集体缄默，与东京港区（Minato ward）规划局局长野口隆彦（Takahiko Noguchi）的一番谈话道出了其中原由：“日本法律对拆除住房并无任何限制。”他说，“居民有权自由处置自己名下的地产，因此，社区居民无权阻止其开发利用。”

以下是不可思议的事实：2014年，总人口1330万、几无空余建筑用地的东京都新开工住房数为142417户，超过了整个加州的许可建房数（83657户），也超过了英国全国（总人口5430万）的新开工数（137010户）。

东京街头

东京新开工住房数稳步上升，这与更加不同寻常的事实紧密关联。与西方大城市房价暴涨形成强烈反差的是：东京的房价基本原地踏步走。离谱房价造成西方城市畸形式发展：导致年轻人与老年人对立、富者更富以及剥夺人才涌向好工作云集地段的机会。

这并非人口不断减少造成的结果。日本与其它国家一样，也经历了“回归城市”潮。位于东京中心地段、面积20平方公里、寸土寸金的弹丸之地港区，过去20年总人口从14.5万增至24.1万，大约增加了10万人，大幅增长66%。

在总面积121平方公里的三藩市，过去20年，也增加了约10万人（总人口从74.6万增至86.5万），增长了12%。然而，三藩市与伦敦的房价过去20年分别飙升了231%与441%，东京港区在人口增加的同时，20年间房价仅仅增长45%，而多数涨幅还是日本央行（Bank of Japan）2013年推出大规模货币刺激政策所致。

东京的街头巷尾并无烦人的房价热议，因为房价多年来增长不多。买房还是租房并不是了不得的人生大事。相反，日本政府不断向国民交付品质稳步提高、地处不同地段的更多房源。

而在很多国家，城市住房已演变成现今最重大的社会与经济问题。（如果更多英国人移居到首都伦敦，他们还会公投支持脱欧（Brexit）吗？）因此，我们有必要深入研究东京为何有此了不起的成就、房源持续供应情况下的房价为何能保持基本不变以及从中可以吸取什么经验教训。

与日本多数机构一样，日本城市规划最初完全借鉴西方模式。“我们的规划与美国大同小异。”东京大学（University of Tokyo）城市工程学教授小泉冈田（Junichiro Okata）说。

城市按不同功能划分为商业区、工业区以及住宅区。商业区可按业主自己意愿建房：东京的高招之一就是在原先绕东京湾的工业区不断兴建高层公寓楼。但在低层住宅区，建房则有着严格限制，很难获得重新规划的权限。

在分区规划下，土地所有者拥有很多权力。事实上，日本宪法规定“拥有或持有的物权神圣不可侵犯”。私人开发商不能强迫业主出售土地；地方政府也不能阻止个人开发土地。诸位若想建一幢正面装饰粉色贝壳的仿哥特式城堡，完全是自己说了算。

在加州沿海城市，分区规划已导致城市建设处于瘫痪状态，新房供应难以为继，原因是现有业主阻止进一步开发。这与上世纪80年代的东京如出一辙。

“上世纪80年代，日本的房价因大肆投机而形成巨大泡沫，境况比同时期的伦敦与纽约更甚，日本许多经济学家都齐声谴责规划与分区政策，指其是减少房屋供应的罪魁祸首。”多伦多大学（University of Toronto）地理学教授索伦森（André Sorensen）说，他就日本的规划政策写了大量文章。

但是，正是上世纪80年代的房地产泡沫奠定了东京中心城区未来建房的基础，日本森大厦株式会社（Mori Building）房产公司顾问Hiro Ichikawa说。楼市崩盘后，开发商手中只剩高价屯积的写字楼地块，而这些地块当时已无人问津。

上世纪90年代，地产商的不良贷款使日本金融机构濒临崩溃，于是政府放松了楼市开发政策，最终以2002年出台《城市复兴法》（Urban Renaissance Law）而告终。该法给重新分区规划大开绿灯。写字楼地块重新规划为住宅区。“为了帮助经济从泡沫中恢复元气，日本政府放松了城市开发的监管。”Ichikawa说，“多亏了当初的楼市泡沫，否则东京就会与现在的伦敦和三藩市一样束手无策。”

过道与公共用地不计入公寓房建筑面积，导致公寓楼在现有区划内越建越高，而如今正在讨论中的议案则允许业主重建更大面积的住房，前提是他们必须拆掉按昔日地震标准建造的房屋。

这条法律从中央政府自上而下贯彻落实，允许业主拆旧建新意味着他们能很快从中获利。“城市规划法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小细节都写入了全国性法律。”冈田说，“地方政府在房屋开发方面，基本没啥发言权。”

“不重建这些房屋，我们就无法在地震中保护国民生命。”野口隆彦说，这反映了日本社会的主流观点：所有建筑都是满足一时之需，而且可随意拆除，这是东京与西方大城市另一本质差别。“东京目前还有很多旧建筑云集的地段，可以增加住房容积率。”

持续不断的重建很好解释为何东京住房新开工率如此之高：住房的净增加数量低于以往。但与我的隔壁邻居一样，重建通常可以增加住宅密度。

但所有这一切都得付出代价，并非财政支出，而以其他形式“兑付”。一言以蔽之，包括东京在内的日本现代城市面貌往往奇丑无比，它们在视觉效果上对建筑并无统一协调，基本未留出空地，‘高质量建筑’通常意味着‘抗震效果好’。

东京有些年代更为久远的反乌托邦式公寓楼与工业为主的西伯利亚可以说不相上下。仿哥特式城堡并非异想天开之作：诸位不妨可以造访正对目黑区（Meguro）运河的Emperor情人旅馆。最让人扫兴的莫过于东京郊区，一排排紧挨着的廉价木质活动房。

“日本的规划制度完全放任自流，它真的是崇尚无为而治；而且日本规划制度是集权化与标准化至上。这意味着它可灵活应对社会和经济的变化。”冈田说。

“另一方面，日本不太擅长原样复制某国某个特定城镇。它无法建造出像英国或欧洲等国的迷人城市。”冈田希望中央政府能大幅放权于地方政府。

然而也不尽然。在私家住宅这一层面，如果诸位“视而不见”自己邻家房子的话，那么东京充斥着创新与美景。由于日本建筑师可以自由地建造房屋，因此该国不断涌现普利兹克奖（Pritzker Prize）得主并非偶然。

日本的城市化——全向十字路口（“scramble” pedestrian crossings）、狭窄的街道、人口稠密以及异常发达的公共交通——毫无疑问会成为亚洲、乃至全世界的样板。

最重要的是：东京又是公平的。丑陋的建筑里既住着穷人，也住着富人，廉租房同样如此。而在伦敦及三藩市，美景人人都有份，只是有些人身处贫民窟欣赏它，而有些人则坐在九霄云天的豪华飞机中纵情俯瞰它。