克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
未来租赁住房的入市也势必对临近销售型宅地的未来去化带来冲击。
近年来，租赁市场发展一直是房地产市场的热词。尤其是在2021年，为了深入解决人口流入较多的城市青年群体、住房困难人群的居住问题，保障性租赁住房被各级住建部门频频提及。其中，集中供地的22城作为人口流入量较大的典型城市，被明确要求单列租赁用地计划、十四五期间租赁住房供应量力争达到新增商品住宅规模的30%以上。
在此背景之下，各城市土地供给结构和模式出现了显著变化，“须配建租赁房”成为了土地出让条件中的常客。大量的租赁住房用地供给，挤压了城市普通宅地的供应量，未来租赁住房的入市也势必对临近销售型宅地的未来去化带来冲击。为此，本文将对重点城市在2021年租赁用地的规模占比和空间特征进行细化梳理，并选取了杭州和青岛两个租赁用地供应方式完全不同的城市作为典型案例，来深入分析各城市租赁住房用地正在如何影响城市的土地市场供给格局。
01政策动向：“十四五”规划助推保租房发展提速2022年将是供地重点之年
1、近年来房地产发展受限，新兴产业受政策追捧（部分略）
住房问题长久以来便是大城市面临的主要问题之一，特别是经过2015年~2017年房价大幅上涨后，以北京、上海为代表的大城市常住人群购房压力倍增，低收入人群的住房问题也更加突出。为了解决“住房难”的现象，国家近年来频繁提到要发展“租购并举”的住房制度，满足不同人群的住房需求。各地方政府也积极响应，“十四五”要加大租赁住房供应规模，人口净流入的大城市，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。
1、保障性租赁住房上升为“十四五”工作重点，“两集中”城市新增供应占比不小于10%（略）
2、大中城市快速跟进“十四五”发展规划，南京、苏州初定目标相对保守（略）
02市场分析：行业景气变化大势之下租赁用地发展普遍不及预期
受土拍规则升级和房企融资渠道再度收紧的影响，2021年下半年房企资金压力大增，拿地的积极性大幅降低；土地市场的溢价率也因此较二季度明显下降，尤其是四季度，整体溢价率已经跌至3%，较二季度下降了14个百分点，土地市场明显转冷。受此影响，2021年重点城市租赁用地的发展普遍不及预期，22个重点租赁住宅供地计划实际完成率仅有40%，仅有北京一城完成2021年租赁宅地供应计划。
1、各市租赁房供地计划占比均高于10%，但完成率不及预期、仅北京一城完成计划（节选）
通过对22个重点城市2021年供地计划中商品住宅及租赁住宅用地的规模进行梳理和测算，结果发现：除济南外，其余21个城市租赁房供地计划占比均高于10%，尤其是北京和上海两个一线城市，租赁宅地占商品住宅用地的比重均在四成左右；其次是厦门、深圳、合肥、杭州等城市，比重均超15%；余下的重点城市中，除济南相对较低之外，其余城市租赁宅地计划供应量均按照中央10%的“红线”设置，约在10%左右。
虽然从整体上看，22个重点城市租赁宅地总计划供应量占宅地供应总规模的比重仅有15%；但与前几年相比，这一比重无疑有了较大提升，由此可以看出，“十四五”期间，各大重点城市对于租赁宅地供应的重点程度均明显提升。
而在实际完成规模方面，大部分城市的表现却不及预期。从重点租赁住宅供地计划平均完成率来看，仅有四成左右，大部分城市完成率在20%-40%之间，完成情况普遍不佳；仅北京、合肥、杭州、上海、宁波和成都6个城市的完成率超过40%。
2、二、三批次含租用地入市节奏提速，租赁用地成交占比快速增加（略）
3、2021年下半年行业转冷，纯租赁、拿地配建主力地位进一步提升（略）
4、含租用地区位大多较佳，平均竞拍热度高于纯宅地（略）
5、行业现金流紧张叠加盈利预期压力，地方平台公司成为下半年拿地主力（节选）
总体来看，受到整体集中供地政策调整、市场热度衰减的影响，在租赁用地的获取上，房企上下半年差异显著。
上半年房企投资相对活跃，在首轮集中供地中不少民企积极拿地，部分地块由于竞拍热度过高，触及最高限价后还需通过竞配建租赁面积的方式来确定竞得人。在此情况下，上半年22城成交的租赁用地中（含竞配建、竞租赁住房），民企拿地建面占比超过四成，其次是地方平台公司占33%，两者也是租赁用地成交的主力。而国企央企、各种联合体分别占比15%和12%。
而进入下半年以后，民企投资态度发生大幅转变，不再积极拿地，即使拿地也不再积极竞拍至需要竞配建的轮次，因此新增租赁用地建面大幅下降，占比下滑至10%；反之国企央企、地方平台公司新增租赁用地的比例大幅提升，国企央企提升至22%，地方平台公司更是提升至61%，成为各地新建租赁用房的主力。
此外，下半年还有部分实体企业竞得租赁用地，例如华为、雅戈尔、信乐彼成文化咨询公司等，主要为满足建设员工宿舍的需求，这也与当前强调实现“职住平衡”的政策一脉相承。
03城市案例：杭州租赁用地深度绑定优质地块市场转冷下青岛租赁完成率不及预期
从上一章分析中可知，不同城市的租赁用地供应模式和分布不同，发展进度也有快慢。因此，为了进一步探知不同发展模式下对土地供应的影响，本章我们选取了杭州和青岛两个发展模式迥异的城市作为典型城市，深入分析两城在供应模式、规模占比、区位分布、企业拿地等方面的情况。
1、杭州：租赁住房用地深度绑定优质地块，超八成含租地块溢价成交
作为近年来新增人口规模最快的城市，杭州的住房租赁需求一直十分旺盛。因此，从2017年开始，杭州就提出土地拍卖溢价率达到一定比例时，转入竞拍自持比例的规则，并明确自持商品房屋用于租赁，2020年对热点区域住宅用地增加初始配建公租房要求，进一步增加租赁住房的供应。
1.1公租房配建为主、纯租地为辅，2021年实际供应规模合计达154万平方米（节选）
整体来看，杭州的租赁用地有两种供应方式。一是以商品宅地配建的方式供应，也是最主要的供应方式。据CRIC统计，杭州三批次出让宅地中接近七成的地块有配建公租房要求，配建比例基本为住宅建面的5%或10%，个别地块比例可达20%以上。另一种是以纯租赁宅地供应，占比相对较少。在三轮集中土拍中，仅有4幅纯租赁用地出让，合计供应规模仅有28.3万平方米。
综上来看，两种供应方式下，杭州三批次实际供应租赁宅地建筑面积达153.5万平方米，占实际成交规模的11.5%，达成了占比超10%的比例指标。但杭州2021年计划供应租赁住房用地的土地面积为101.34万平方米，按照2.2的容积率计算，计划供应建面达223万平方米。由此估算，杭州租赁用地的完成率约为69%，尚未达成供应规模指标。
1.2核心板块优质宅地深度捆绑配建，西湖出让地块平均配租比高达11%（节选）
就涉租用地的区位分布来看，杭州市区中除临安外，其余区域的出让地块大部分均有配建公租房要求，其中富阳、上城、滨江等区域出让地块更是全部要求配建公租房。
而就配租地块平均配建比例来看，中心城区出让地块的配建要求整体相对较高。其中西湖出让地块的配建公租房占比高达11%，一二批次出让地块均要求10%及以上的公租房配建，仅第三批次出让的小和山地铁上盖地块的配建比例有所下降，但也是由于地块本身性质复杂（为地铁上盖且住宅占比仅有53%）而调低了公租房占比。
1.3行业遇冷下配租宅地溢价率仍高于普通地块，但核心区高要求地块也遭遇流拍（节选）
从上节可以看出，配租宅地往往位于中心城区及郊区的热点片区，而普通商品住宅用地则大多位于临安等远郊片区或为土地性质较为复杂的宅地，房企拿地意愿不高。因此，从成交溢价率来看，配租宅地的平均成交溢价率往往也高于普通商品住宅地块，即使在热度明显下降的第二批亦是如此。
需要注意的是，尽管配租宅地往往区位比较优越，但当行业整体资金环境趋紧时，出让条件较高的配租宅地也往往更容易遭遇流拍。对比杭州第二批集中出让地块的条件来看，流拍地块的配建公租房平均比例达10.4%，超过成交地块的1.6个百分点。除此之外，这些流拍地块的出让门槛也十分高。详细来看，杭州第二批集中供地撤牌及流拍的17幅地块中有10幅为首批竞品质试点地块，这些地块虽均为区域内核心优质用地，但要求全部现房销售，并且9幅地还有5%及以上比例的公租房配建要求，如西湖区三墩单元XH030a3-16地块的公租房配建比例22%，项目可售货值大幅减少，盈余空间也十分稀薄。
1.4纯租地块基本由本地国投托底，市场遇冷下本土房企成配租地块拿地主力（节选）
拿地企业方面。同其它城市一样，杭州成交的纯租赁住宅用地也全部由本地国企包揽，基本不见规模房企的身影。
对于配租地块。由于杭州核心片区出让宅地要求配建租赁用地是常规操作，因此在行业流动性宽松时期，规模房企对于此类地块竞拍未有太大阻力，如第一批次杭州成交配租地块中民企的占比高达89%，显著高于普通宅地中民企的比例。不过，随着2021年下半年市场遇冷，房企现金流压力倍增，企业对于配租地块的拿地意愿明显下降，尤其是素质一般的地块，多由国企竞得或惨遭流拍。
2、青岛：划拨模式减轻拿地负担，市场寒意下发展进度仍不及预期
2.1租赁用地主要依靠划拨供应，三批次供应建面不及计划四成 （略）
2.2市场遇冷下配租地块更易流拍，高门槛亦是导致青岛配租地流拍的主因之一 （略）
2.3黄岛区为租赁住房用地供应主力，中心城区地块租赁占比更高（略）
2.4民企对配租地块抗性不强，三轮市场遇冷、政府平台托底高比例配租地块（略）
04 22年租赁用地供应规模有增无减保供应下土地出让门槛或进一步放低
“十四五”以来，“保租房”成为房地产市场发展的关键词，相关支持政策频频出台，加速推进了保障性租赁住房的发展。其中，在供应方面，住建部更是明确要求,新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的城市,在“十四五”期间,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上，上海、广州等一线城市比例都在40%以上；自然资源部也要求22个集中供地的城市单列租赁用地供应计划，租赁用地的规模不应低于10%。
在此背景下，集中供地的22个城市商品住宅用地供应也发生了相应的变化：租赁住宅用地供应节奏明显加快，商品住宅用地配建租赁住房成为多数城市的标配，尤其是热点片区的优质宅地，配建租赁比例相对更高，极大压缩了项目的可售货值。但进入2021年下半年，市场热度转向，紧融资背景下房企拿地越发谨慎，底价成交与流拍现象频繁出现，尤其是大比例配租宅地，或由地方平台托底，或直接流拍。这也造成了大部分城市租赁用地供应首年完成率不及预期。
而2022年是完成十四五租赁计划最关键的一年，40个城市计划筹建租赁住宅套数较上年翻番。预计今年集中供地的重点城市涉租宅地供应量将会有增无减。不过，由于当前市场仍在修复期，为了完成供地计划，各地土地出让门槛也在进一步降低，主动向企业让利。对于流动性较为充裕或有意增储的企业而言，可重点把握上半年低风险地块的拿地机会。
1、供地模式变化叠加下半年行业大环境转冷，大多数城市首年完成率不及预期（略）
2、2022年任务占“十四五”总目标近四成，租赁房用地供应规模将大幅上升（略）
3、任务重压下供地条件或进一步放宽，当前市场背景下低风险投资机会值得关注（略）
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