城市更新项目融资中的“本土化”问题

因城市更新项目涉及到拆迁、报批等高度依赖本土资源的问题，因此操作城市更新项目（尤其是负责前期工作）的大部分都是本土企业，其中涉及到与村集体或村股份公司等主体合作的项目又跟当地的一些家族、本土企业、本土的一些派系或势力等息息相关，而来自这些对象的支持往往才是推动更新项目的关键所在。

在大湾区的典型城市中，深圳城市更新的市场化程度稍高，大开发商一般是从当地企业手上收购更新项目，交易安排方面主要是让转让方包干解决拆迁问题；广州的更新项目体量都很大，项目主要是把控在当地国企或当地的实力型房企手上，因此没有太大的讨论意义；东莞则是“本土化”特征特别明显的区域典型，以下我们详细做下介绍。

1.由于东莞当地的开发商及本土企业、地方性家族等掌握着大量的城市更新资源，随着大型开发商的涌入，目前东莞当地的开发商或机构在二级开发层面已逐渐退居二线，但新涌入的品牌开发商获取的城市更新项目基本都跟本土的企业、家族、势力等有各种合作关系，各个项目背后也往往存在着本土开发商或各类业主方的权益。

2.东莞当地的一些开发商由于拥有丰厚的当地资源，不少当地开发商除了做一些存量的开发业务外，目前更热衷于利用地方资源优势拓展城市更新项目，并通过项目孵化后赚取转让溢价或未来共同开发的收益，亦或是提前收购更新范围内物业获得高额拆赔对价（比如做钉子户）等赚取收益，同时也催生了相应的更新项目前融需求。

3.近两年东莞楼市非常火热，各路资金机构及开发商对东莞的城市更新都非常看好，由此导致一些拥有自改项目或其他相对成熟的城市更新项目的本土企业对开发和融资层面引入第三方合作的期望值明显提高。比如一些实力较弱的本土企业在自身没有开发能力的情况下，仗着项目已相对成熟，在挑选合作方或合作方案时，既不想引入品牌或实力开发商合作，也不想给资金机构分享项目未来开发的一定浮动收益，而只想通过引入固定计息的低成本资金进行债权融资合作，甚至期望融资成本在年化12%以下，这样的诉求往往让我们前融机构无所是从。

4.东莞的资金圈子本身比较抱团，秉持着扶持地方经济的理念，当地银行或资金往往倾向于优先扶持东莞本土开发商的城市更新项目，特别是当地的银行对于优质主体或者优质项目一般都是在相对前期的阶段就能介入。

5.由于东莞通过单一主体挂牌招商落地的项目将逐渐增多，未来将有大量项目走到补缴地价阶段，其中不乏大量本土开发商或实业方的项目（该类主体往往没有足够的能力补缴地价或融资路径相对匮乏但项目却相对优质），对此，东莞当地的一些实力家族及机构亦盯着即将到来的土地款融资需求等业务机会，并在积极组建资金或投资平台参与这一阶段的融资业务，其原因也主要是基于自身的开发能力以及对东莞市场的熟知，比如即使是在项目投资失败的情况下也能自己接盘并盘活项目。