观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
观点地产网：今年是我们第二次与陈思铭对话了。
可惜的是，碍于疫情及工作安排，此次我们仍是通过线上视频会面。这位年轻有为的企业掌舵者十分繁忙，过两天，他又将马不停蹄从内地前往香港。
由于兼顾家人与工作，陈思铭时常要在香港、广州两地跑。
“从上年8月份到现在，我已经隔离了7次。”
除了奔波，更让他感到有些对家人的愧疚：“疫情对我个人的影响非常大，因为两地跑，小孩还小，对家庭的影响比较大，因此也十分感谢家庭的理解和支持。”
而陈思铭也坦露，现阶段仍会把主要精力放在景业名邦这家上市一年多的企业身上。
在2019年底港交所敲响上市锣后，这一年多来陈思铭带领着景业名邦在行业里留下了许多深深浅浅的足迹。
“上市后公司的士气明显不同，拥有更多更好的渠道，让所有的同事跟着公司一起成长，这是我最高兴看到的一件事情。”
正是这些脚印，让屏幕前的陈思铭相比一年前显得愈加成熟，愈加稳健，对于企业的道路也有了更详尽的谋划。
但如今，在各类收紧政策下，土地市场也有了新的游戏规则，即是眼下土地市场以“集中供地”为核心进行变革。
两集中下，一方面整个土地市场有一定的舒缓、平稳，但另一方面，一些热点城市及核心地块，竞争也变得更加激烈。这就考验着企业对于资金、人员、利润等等方面的调动与平衡，甚至也包括例如摇号机制下的运气。
“第一个要会'算账’，第二个也要靠一定的运气。”陈思铭说道：“但作为一个企业，不可能只是每天在等运气。”
他强调，公司不可能盲目跟投，而是要理性拿地，根据自身的策略进行投拓。“集中供地下，我们更希望做到的是利润、去化这两个指标。”
言下之意，景业名邦会依据自身的财力及布局战略进行纳储。但现实的问题是，在激烈的争夺下，要如何获取更多优质土地资源呢？
陈思铭选择了多渠道纳储。
2020年7月，景业名邦联手金科以10亿元摘得广州增城中新镇一宗地块；同年12月，以10.6亿摇中南京六合地块，随后引进龙光一起开发。
就在刚过去的6月，景业名邦与金地达成合作共同开发广州增城一宗宅地，该地块由金地在广州首批集中供地中以9.18亿摘得，溢价率18%。
这三宗总价接近30亿元的项目地块，景业名邦都通过择优合作，优化了资金和杠杆。今年其中两个合作项目均已开盘入市。
“与金科合作的增城项目（金科景业雍景园）4月首批开售，当天售罄去化100%；南京和龙光合作的项目（景业龙光玖云府）同样开盘当天去化率达到约80%。”说起这些新项目，陈思铭表现出满意。
事实上，在行业集中度攀高、融资受限的背景下，合作已成为房企控制风险、保持规模增长的重要突破口。可以窥见，强强联合也成为景业名邦的增长战略之一。
对于这些合作项目的操盘、并表权，陈思铭则看得十分豁然。
在他眼里，房地产行业是一个普遍比较团结的行业，在合作中，根据不同项目的情况，互相都愿礼让一些，也希望保持较好的合作关系。
“其实前期的时候，每个公司都希望并表、希望操盘，但这些是大家要共同探讨的，合作不可能只有单方赢，必须是双赢，不同的项目会进行不同的探讨。”这也是许多房企选择与景业名邦合作的原因之一——高效、共识。
另据观点地产新媒体了解，此前景业名邦还与合景泰富、东湖洲地产等企业进行过项目合作，同时亦拓展其他产业领域的合作资源，在平台打造、项目运营、产业资源等方面进行合作，扩大整合效益。对于走多元化线路的景业名邦，这为其提升综合竞争力。而这，也对其深度布局的城市更新业务带来助力。
除了公开市场的联合拿地、共同开发，城市更新业务亦成为景业名邦保证土储的另外一个重要渠道。
早在去年，陈思铭就向我们表达了对于旧改方面的规划，并称将为景业名邦的土地储备和业绩带来快速增量。
今年4月，景业名邦联合体以100%现场表决同意率正式成为了广州黄埔区珠江村旧村改造合作企业，成功拿下第一个城市旧改项目。
陈思铭对项目十分满意，珠江村位置优越，坐拥一线珠江江景，村社范围内链接两条地铁线，改造范围内总建筑面积79.93万平方米。
“珠江村复建区面积占比大，融资区约27万平方米的体量，这已经为我们提供预估超150亿元的货量，将对公司整体增长带来非常大的收益。”
同时陈思铭透露，广佛地区是景业名邦城市更新项目的重中之重，目前在研究介入的约有超过600万平方米的旧村资源。
不可忽视的是，如今大湾区尤其广州的旧改市场愈加白热化，玩家蜂拥进入。
“短短一年，旧村激烈程度大了很多。”陈思铭感慨，这也让他聚焦在短期目标：“未来两年内，我们会有2-3个项目持续地实现转化，并将精力聚焦在专注做好每一个项目。”
他坦言：“当然，每一个旧改转化的体量，对公司会是一个比较大的提升。”
打好基底
2020年，景业名邦实现合约销售金额35.24亿元，同比增长13%。对此，我们询问起陈思铭如今的完成情况。
“我们上半年的合约销售成绩良好，所以今年整体销售目标肯定是问题不大，甚至会给市场惊喜都有可能。”陈思铭很是坦诚：“主要是由于这一两年公司发展拿地的策略，渐渐也会将核心放在一二线城市，还有去化更加的平衡。”
横向对比，这家年轻企业的发展增速远超行业平均水平。
但在陈思铭看来，这已是一个平衡之后理性的速度：“没有三道红线以前，不少公司完全可以达到5倍、10倍的速度，不计成本去提速，但是风险非常大。”
事实上，去年以来横亘在房企发展路上的远不止三道红线，还包括各个融资端收窄、两集中供地，以及资金供给端方面收紧按揭贷、经营贷等——房地产正处在“强监管”时代。
陈思铭辩证地看来这些变化与影响：“无论是在地价、房价进行调控，这是政府希望整个经济良性与稳健发展。”
另一方面，陈思铭坦言，调控对于景业名邦来说肯定会带来困难，毕竟这是一家上市一年多，正处于增长期的新生代房企。
但陈思铭并不泄气，他对景业名邦有着清晰的定位与规划：“我们的目标不是想做多少千亿，最主要是做好现有的每个项目，利用每一块资源，做优做强。”
陈思铭很清楚，每家企业的步伐与节奏不同，于景业名邦而言，作为一家小而美的企业，如果基础、基底打不好，策略过于激进，反而会产生反作用。
从对话中我们总能感受到陈思铭的笃定，不管是外界对于他“雅居乐二代”的标签，或者对公司发展规模的讨论。
“做好自己，问心无愧。”这是他的态度。
值得一提的是，尽管房地产金融监管全面加强，财务稳健的景业名邦并没有受到实质性的负面影响。
“三道红线没出来前，公司绝大部分财务数据和红线都是比较吻合的，现金短债比、负债都是安全线以内。”陈思铭说道。
2020年，景业名邦剔除预收款后资产负债率为54.8%，同比减少10.4个百分点；净负债比率由2019年的47.1%降至行业低水平的16.9%，减少30.2个百分点；现金短债比为1.53倍。
同时上市更为景业名邦打开了全新的融资版图，在2020年3月成功发行1.5亿美元票面利率7.5%的优先票据；同年12月，景业名邦与恒生银行及其他若干金融机构签订7.34亿港元的贷款融资协议。
今年2021年2月，景业名邦再次成功发行1.55亿美元票面利率7.5%的优先票据。截至2020年12月31日，景业名邦的加权平均借贷成本为6.5%，处于行业中等水平。
除此外，金融、风控出身的陈思铭还分外注重一项财务指标：“我最看中的一个指标是现金流。”
他用人类健康来比喻：“有时候说利润亏损是健康问题，就像身体生病，今天亏了一点点没关系，好的时候补回来；但是现金流则是生死，如果现金流出问题的话，会对企业是一个致命的打击。”
对于现金流安全的极致追求，让陈思铭对于每个业务、每个项目都更加审慎，包括投资精确度、资金回笼进度等。
“行业肯定没办法像以前呈现百花齐放的胜景，但对市场平稳是有所好处的。”
尽管趋于平稳，但陈思铭仍保有信心：“在健康的财务数据以及良好的发展下，包括公司后续土储及旧改项目充足，未来两三年应该不会有太大的问题。”
以下为观点地产新媒体对景业名邦主席陈思铭先生的采访实录：
观点地产新媒体：今年房企都感觉到特别紧张，过得有点胆战心惊，您的心情怎么样？景业名邦面对新的现状感觉如何？
陈思铭：去年开始三道红线、集中供地以及各种融资收紧等策略，我们可以看到，无论是地价、房价进行调控，都是政府希望整个经济良性与稳健发展。
对我们来说，肯定会有一定的难度，但是调控是以国家发展为大前提考虑的。
作为行内人可以看见，每个公司面临不同的问题。我们前年上市到现在，也确实看到整个市场的不同。
公司比较好一点的在财务方面，在政策没有出来之前，我们绝大部分财务数据和三道红线都是吻合的，无论是现金短债比、负债率，都比较吻合。
公司整体的策略都比较稳健，我们的目标也不是想做多少千亿的公司，最主要的是做好现有的每个项目，利用每一块资源，做优做强。
做多大或者增长多快，我觉得每个人的步伐不一样，但是我们的基础、基底打不好，对公司的影响也会比较大，所以做优、做强、做品质为主。
观点地产新媒体：所以景业名邦的标签就是稳健吗？
陈思铭：整体保持稳健的情况。
以前我一直说，甚至对所有的人说，我们做的是高增长、高利润，还有高品质。现在除了这“三高”以外，后面还有做好品牌，做好品质，让整个社会认同，我希望景业名邦未来能做到这三点。
观点地产新媒体：今年两集中拿地下，景业名邦的策略是什么，或者有哪些增加土地储备的方法？
陈思铭：我们更希望做到的是利润、去化，这两点是房地产企业最希望看到的数据。但人口流入比较多的几个城市，普遍来说竞争肯定会很激烈。集中供地对整个市场有一定的舒缓，但也会造成所有人都来竞争（热门土地）。
当所有人都参加的时候，第一要会‘算账’，第二也要靠一定的运气。当然，我们作为一个企业，不可能每天等运气，肯定也会理性拿地。
我们有时候开玩笑说，在广州拿一块地王，就是我们公司的市值了。
所以现在不可能盲目地跟投，要根据自己的策略拿地。我们不排除任何一个招拍挂的可能性，也不排除在市场上拿到土地资源的方式，甚至和很多不同房企合作，我们都会尝试。
比如目前在增城区和金科有一个合作项目，开盘当天卖得挺不错，去化100%；另外一个合作项目是这次广州集中供地中，金地拍到的一块地；以及南京非常运气地摇到一个项目，和龙光合作，当天开盘去化率差不多80%。
这些项目的表现我们能看到，人口流量大的城市，肯定是有优势。
但是如何能保证发展？肯定要更多不同渠道拿地。比如很早就开始的城市更新，也有和一些不同团队的合作。
比如刚刚拿到的广州珠江村，总体面积将近80万平方米，复建区占了绝大部分，约50多万平方米，融资区约28万平方米，就这一块已经预计可以为公司提供150亿左右的货量，对公司整体的增长带来非常大的收益。
我们以大湾区为主，尤其在广佛地区是城市更新项目的重中之重，我们在洽谈的旧村资源，已经超过了600万平方米。
观点地产新媒体：金地也好，金科也好，包括南京与龙光合作，在挑选合作时候有什么标准？合作方式方面有哪些灵活性？
陈思铭：我们公司小而精，规模不算特别大，人力架构不算臃肿，相对比较合理，因此有一个优点，就是工作效率会提高很多。
这也是合作方对我们比较认同的一点，所有程序都是两级，甚至有一些不紧急的事情都是比较快速地处理。
合作方标准方面，第一个肯定会做背景调查，互相学习的前提下，必须要对其社会背景、财务状况等都知根知底。
当然，大家共同合作前都会把一些协议和条件谈好，避免日后不必要的矛盾。
有时候，我们不必为一个项目而破坏市场上面的交情，宁愿有一些项目不合作，甚至礼让一些，也要保持比较好的合作关系。
观点地产新媒体：这些合作项目会尽量采取并表？
陈思铭：前期的时候，每个公司当然希望并表，去操盘，但这些也是大家要共同的探讨。因为合作不可能只有单方赢，必须是双赢，不同的时间，不同的项目都要进行不同的探讨。
观点地产新媒体：景业名邦会收购资产？
陈思铭：我们不排除任何一个能拿资源方式，当然是合法合规的，所以收并购也是其中一个策略。
我们第一个项目就是收并购回来的。
按照当时的时间段，其实它的利润不算是十分可观，但是我们看到广州市场、区域的活力，在有限的能力下，我们盘活了这个项目，所以我们也不会排除任何一个所谓收并购的资源拿地。
观点地产新媒体：上市一年多，您怎么评价景业名邦，心境有什么变化？
陈思铭：对我来说，其实还是一样，做好公司所有能做的东西，必须要做好。
对我们来说，无论上不上市，都是要做精品、做品牌、做好景业名邦，这是不变的宗旨。
当然，上市后公司的士气明显不同，能明显看到今年有更好的渠道，让所有的同事跟着公司一起成长，这是我最高兴看到的一件事情。
至于对我个人的影响，还是一样，做好每一样事情。最大的影响是可能少了一点时间给家人。
因为疫情，对我个人的影响非常大。家里两个小孩，比较小，爸爸经常不在他们身边，可能这方面自身感觉到有点愧疚，所以不定时地也会两边跑。但是肯定是以公司为主，我家人也非常理解以及支持。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 陈思铭与观点面对面：景业名邦的基石
