房企高管的一次群体滑坡

作者：内幕君

来源：地产风声（ID：fangshi488）

前几天，“哭狗”推来的年度报告显示，狗蛋2020年听了800多个小时的歌，其中听得最多的一首歌是《怒放的生命》，马老师倾情演绎的版本。

狗蛋说，每天早上起床听一遍，比喝咖啡还醒脑。

内幕君也不懂狗蛋怎么想的。

不过饿了么的账单打了狗蛋的脸。

这一年他点了632单外卖，最常光顾的就是“星爸爸”。事实上，音乐还是没有咖啡因提神。

中国人喜欢在年底算账，这是一个好习惯。

一方面，有助于大家认清自我；另一方面，有助于自我认清他人。

就在历史的列车滑入2021年的前一刻，地产圈也进行了年度“清算”，各类灌水榜单如约而至，真真假假，令人眼花。

和往年不同的是，今年算账之际，还算出了一波人事震荡。

1

两个月之前，内幕君写过《卢俊义们正在失去光环》，那会就提到地产圈的明星高管们已经迈入下坡路段。

没想到的是，年底下坡下得成群结队，有一种山体滑坡之势：

12月30日，媒体曝出禹洲集团执行总裁许珂离职时间确定；

同日，龙光集团执行副总裁吴剑被传将离职；

12月31日，三巽集团总裁王本龙被传将离职创业；

同日，那个经常“被离职”的刘森峰确定离职。

如果再把12月26日张巧龙卸任彰泰集团总裁算上，2020年最后7天里，地产圈发生了5起较大的人事变动。

2020一年被离职N回又辟谣M回的刘森峰，这次真的离了。确定辞任实地集团副董事长兼总裁后，不用再配合张公子“演戏”的刘森峰，第一时间在朋友圈发文：

一个人身份的高低，是由他周围的朋友决定的。朋友越多、能力越强、越重要，意味着他的个人价值越高，对他的事业帮助越大……

文字底下配了一张三人合影：刘森峰站C位，王本龙和张巧龙在两侧。

按照刘森峰的说法，他们三个人因为选择创业所以辞职。

媒体称这三个同一时间离职的总裁是“创业三人行”。 

狗蛋说，还可以叫一峰托二龙。 

不过，狗蛋并不赞同刘森峰说的“身份高低由周围的朋友决定”，人没有身份高低贵贱之分，只有贫穷富贵之别。

所以刘森峰应该把离职创业感言改一改：

一个人财富的多寡，是由他周围的朋友决定的。

他曾经的老板杨国强经常说自个是个农民，可见在老杨眼里，农民和老板只是身份不同，并没有高低的区分。

选择当老板的刘森峰，将来或许能懂老杨为什么低调，至少口头上要低调。

但狗蛋也不赞同“一个人财富多寡由周围的朋友决定”。

2

刘森峰职业和财富巅峰都是在碧桂园时期创造的。

地产行业打鸡血的2016年，刘森峰领导下的碧桂园江苏区域一马当先，给集团贡献了367亿销售额，助力碧桂园迈入3000亿阵营。

那一年，刚40岁的刘森峰赚到了人生的第一个”小目标“：年收入过亿元。

刘森峰也因此获封“亿元奖金总裁”。

张巧龙、王本龙也都是2016年那轮上涨周期里冒出来的明星高管：

一个在蓝光一路高光，一个在正荣欣欣向荣。

如今，人还是那个人，但不如从前春风得意。这里头的唯二变量是平台和行情。

所以，人生真相帝狗蛋和吴阿姨所见略同：

一个人（特别是地产人）财富多寡由行情和平台决定。

“一峰二龙”都是最近一年从自己如鱼得水的平台跳到另一个平台，换句话说，在新平台最多的也就干了一年。

之所以总裁如流水，一方面是行情不再，以往被过度包装的个人英雄主义色彩淡去；一方面是水土不服。这些明星经理人跳槽都有一个特点：

职位高升、平台下沉。

简单点说就是去比原公司更小的公司当更大的官。

比如刘森峰，在碧桂园时是众多副总裁中的一个，去实地荣升总裁，一人之下万人之上。

职位提升看似权力更大，更有机会放手一搏，但问题就在于：

越小的平台往往越缺乏职业化。

没有职业化也就意味着，企业容易出现老板大权独揽的局面，或者家族化烙印太深，过江龙难以施展拳脚。

从“人才收割机”龙光身上，能窥见这场行业高管群体滑坡的根源。

3

继阳光城、泰禾之后，最近两年，还能不惜重金批量挖人的房企，估计只有龙光一家。

最近两年，龙光挖来的高管足够组成一个全明星阵容了：泰禾副总裁沈力男、融信执行董事吴剑、华夏幸福住宅公司总裁傅明磊、龙湖副总裁胡浩、绿城CFO冯征……

这些人中，有擅长品牌运作的，有擅长管理运营的，有工于产品研发的，还有资本运作高手。

与此同时，大家发现，一代新人换旧人，旧人还没走远，新人也走了。

新世界来的陈观展、招商商置来的毛伟东、龙湖的胡浩，高管一茬接一茬地换，短的入职1个月即撤，长的一年。

最近走人的吴剑，2019年8月加盟，2020年12月确定离职，待16个月算久的了。

狗蛋基友、地产江湖百晓生狗剩表示：应该是熬了16个月。

“今年初吴剑就想走了，被疫情耽搁了。”

狗剩还透露，吴剑一度想去金地，但曾经万科“战投帮”扛把子、清华高材生、拥有斯坦福商学位、IBM 和麦肯锡履历的张晋元先去占了坑。

此后也有根植广东的房企找过吴剑，没谈拢。

和吴剑同样成名于闽系房企，人称“地产文青”的沈力男，听说也早在2019年就心生去意，不过老沈比较能熬，目前仍按兵不动。

狗剩说，老沈属于不显山不露水，悄无声息事情做好的类型，在泰禾时期，和黄老板一唱一和，磨合得特别顺滑，到了龙光，日子就涩多了。

外来的高管在龙光没什么话语权，更别提实权。

龙光自诞生开始，就带着强烈的家族色彩，公司创始人队伍里，除了纪海鹏，还有其弟纪建德，亲戚姚美瑞、姚耀林。

初创时的老员工，一堆“胶己人”，随着公司发展壮大，其中的不少人开始把守要职，这些老将组成的“潮汕帮”和外来职业经理人，很难形成合力。

这些人有时候会越级汇报给纪海鹏。

有媒体报道过一个细节，“龙光内部高管会议上，大家说着说着，就说起了潮汕话。”

狗剩说，虽然老纪有心去家族化，招来一批批经理人，可惜自个没学会放权。前几天被旭辉撩了的彰泰，它大当家的也是如此。

吴剑在融信自主权比较大，虽然欧宗洪也揽权。和欧老板比起来，纪老板给的自由度没那么高。

狗剩说对比之下纪老板简直是控制狂。

4

除了“人才收割机”，龙光还有另一个外号：地王收割机。

2014年销售额刚过百亿的龙光，在当年斥资46.8亿拿下深圳龙华白石龙地王，此后两年，龙光又分别以112.5亿、140.6亿斩获龙华红山与光明区两个“地王”项目。

楼市余热还在的2017年，龙光联手合景泰富击败新鸿基、新世界、万科、华润、中海等13家房企，以总价168.55亿港元拿下香港鸭脷洲地王。

这一价格打破了香港近20年土地总价记录，高出市场预估值上限48%。

每年拿一个“地王之王”，这样的龙光，融信、信达碰上了估计也得畏惧三分。

就算楼市喧嚣归于平静的2019年，龙光仍然以最高限价65.85亿元竞得深圳红山地块。

孙大胆都说“要谨慎拿地”的2020年，龙光撒钱的手依然没停下。

5月15日，深圳前海的一宗采用“双限双竞”的宅地开拍，吸引16家房企抢食，最终又被龙光以115.97亿元+配建人才房40760㎡拿下，溢价率高达45%。

估算下来，可售楼面价高达87409元每平，妥妥的深圳单价地王。

2016年周期下高举高打算是顺势而为，现在逆常规操作是何意？

有句老话叫：箭在弦上，不得不发。

这也是明星高管所下沉的中小房企面临的困境：逆势下还得继续冲规模，给资本讲故事。

狗剩回忆，大概是2018年的春天，龙光拿到一些便宜资金并签了对赌协议，协议有约：2020年没达成千亿销售额，资金成本提升3个点。

所以2018年开始，原本活跃在广东的龙光开始全国化，计划2018年底完成长三角登陆。

目前来看，这个flag躺倒了。

龙光2019年960亿合约销售额中，长三角区域只贡献了30个亿，占比3%。大湾区则贡献了占比近60%的销售额，此外，南宁区域销售占比超过25%。

在拿地方面，2019年龙光新获的31个项目中，有7成位于大湾区。这就决定了，龙光2020年可售的1800亿货值中有60%来自大湾区。

总而言之，龙光的全国化战略落地并不理想，并且踏空了长三角最近一轮上涨周期。对此狗剩感慨：

早期跟着纪海鹏打江山的老将，成了企业发展中后期最大的阻碍。

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原标题： 房企高管的一次群体滑坡