半年销售3568亿“一条线转绿”背后恒大的成绩单

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2021-07-02 16:00 2339 0 0
加快销售回款、放缓拿地,都是恒大为降负债而实行的策略。

作者:观点地产新媒体

来源:观点(ID:guandianweixin)

加快销售回款、放缓拿地,都是恒大为降负债而实行的策略。

今日的恒大,依旧在聚光灯下。

董事局主席许家印当日上午登上北京天安门城楼观礼建党百年庆典,下午恒大在一众房企中率先发布销售月报,再次向外界释放积极信号。

公告显示,2021年6月份,恒大实现合约销售金额716.3亿元人民币,合约销售面积918.1万平方米,实现销售回款704.5亿元人民币。据此计算,该月销售额同比减少5.81%,销售面积同比增长7.34%。

今年前6月,恒大累计实现合约销售金额3567.9亿元人民币,同比微增2.28%;合约销售面积4301.4万平方米,实现销售回款3211.9亿元人民币。

截至6月底,恒大完成了全年7500亿销售目标的47.57%。

与销售相关的是恒大流动资金和负债情况。

6月29日,恒大释放消息称,目前有息负债约5700多亿元,与去年最高时的8700多亿元相比,大幅下降了约3000亿元。

现金

按照公告,销售增长很大程度上归功于营销手段和力度。

据介绍,2021年5月27日至6月30日,自启动购房节优惠大促销活动以来35天内,恒大实现合约销售金额938.3亿元人民币,销售回款874.9亿元人民币。

6月初,便有恒大“全款打折卖房”的消息,引起外界关注。恒大随即发布声明称,这是一年一度举办的“5.31购房节”,推出的阶段性特大优惠措施,仅限于单栋去化率95%以上的尾盘,超大户型、底顶楼层、商铺等产品,并强调所有常规产品的销售价格、优惠折扣及付款方式未做任何调整。

不过还是免不了有声音认为“这异于恒大的常规操作”,不同的是,这次恒大确实多项目打折促销力度更大。

可以肯定的是,紧抓销售是恒大促进资金回款的主要抓手,但或许也意味着一定程度上的利润让步。

据观点地产新媒体计算,恒大前5个月销售均价约8428元/平方米,相比2020年约8945元/平方米有所下降;前6个月销售均价则为8294.74元/平方米,6月份单月均价下降较明显。

这延续了恒大近两年的策略,且得益于其大量项目储备和低成本优势。

根据2020年年报,恒大可售住宅土储面积超过2亿平方米,土地储备原值4901亿元,其中一二线城市土储原值占比67%,平均楼面地价2638元/平方米,三四线城市土储原值占比33%,平均楼面地价人民币1515元/平方米。

在拿地端,当前恒大则有意放缓纳储。根据可查询到的公开资料,过去一个月恒大仅在长春集中供地中以6亿竞得宽城区1宗地。

据了解,恒大一位员工曾对媒体表示:“拿地放缓是集团内部策略的执行,因为上半年市场溢价率比较高,相关部门衡量后觉得是不划算的,再加上目前集团土储较为充足。”

加快销售回款、放缓拿地,都是恒大为降负债而实行的策略。

6月3日,许家印于战略合作伙伴交流会上透露,6月底前,恒大有息负债有望从去年最高的8743亿降到6000亿以下,并设下期限称,“今年6月30日,恒大至少实现一条红线变绿”。

最新消息也显示,恒大如期在6月底宣布有息负债降至约5700多亿元。

预期

近段时间以来,围绕打折买房、商票兑付等问题,外界对恒大经营、资金等情况非常关注。

期间,恒大还进行了多次股票回购,半个月内斥资5.592亿港元回购4877.4万股。

6月7日晚,恒大于港交所发布公告称,当天斥资3.36亿港元回购2908.4万股,回购价格为每股11.08-11.84港元。当日,中国恒大在重点房企中涨幅最大,收11.90港元,涨4.20%。

6月9日,恒大再斥资1.39亿港元回购1220万股,每股价格11.2-11.6港元。

同时恒大美元债走势也跌涨起伏,实际上从5月28日开始,恒大更多境内外债券走弱。6月10日,恒大2024年1月到期美元债势创8个月最大跌幅;6月18日,恒大2022年11月到期美元债创7个月最大涨幅。

面对市场变化,恒大不时释放积极的信号。6月24日,恒大发布公告称,已安排自有资金约136亿港元偿还到期债券。到明年3月前,恒大再无到期的境内外公开市场债券。

6月30日,恒大就财务状况向投资者作出声明,称已按照监管要求将净负债与权益比例降至100%以下,还表示已将公司借款总额从去年12月的7170亿元缩减至约5700亿元,实现了月初许家印提出的“至少一条红线变绿”的目标。

观点地产新媒体了解到,截至2020年底,恒大剔除预收款后的资产负债率为83.4%,较上年同期提升约0.7个百分点;净负债率为152.9%,较2019年末下降约7.7个百分点;非受限现金短债比为0.47,较上年同期提升约0.07。

销售保证是恒大释放的预期之一,分拆多元化业务也成为了降负债和融资的主要抓手。目前来看,文旅业务和房车宝上市已被提上日程。

6月初在战略合作伙伴交流会上,许家印再次指出,恒大旗下8大产业已拥有4个上市平台,未来其他产业也将陆续分拆上市。

据悉,房车宝具体上市预期是今年年底或者明年年初,将复刻恒大物业的路径登陆纳斯达克交易所。另外近期有消息传出,恒大文旅估值4000亿,将按1000亿市值释放10%股份,公司预计明年6月份上市。

值得注意的是,5月13日,恒大以51.15港元折让20%配售恒大汽车2.6亿股,占恒大汽车总股本的2.66%,配股金额约106亿港元。

据悉,凭借多次引投和配股融资,恒大去年在恒大汽车、恒大物业两大上市平台筹得将近535亿港元资金。通过分拆恒大物业,恒大集团整体净负债率降低了约19%。


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原标题: 半年销售3568亿“一条线转绿”背后恒大的成绩单

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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