北京首轮供地热度回升,国企央企仍是顶梁柱

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2022-02-21 15:55 1516 0 0
无论从整体溢价情况还是流拍情况来看,北京首轮集中土拍表现明显回温。

作者:克而瑞研究中心

来源:克而瑞地产研究(ID:cricyjzx)

无论从整体溢价情况还是流拍情况来看,北京首轮集中土拍表现明显回温。

2月16-17日,北京打响了新年集中供地的“第一枪”,共推出18宗含宅用地,最终成交17宗,其中9宗地块底价成交,2宗地块达到最高限价。整体来看,无论从整体溢价情况还是流拍情况来看,本次土拍的热度较2021年末的最后一次集中土拍明显回暖。

01 竞现房比例成常态 严控地价下仍有多家房企参拍

作为2022年集中供地的第一枪,北京本轮土拍大体上延续了2021年的风格,值得一提的是竞现房销售从试点成为普遍现象,本次挂牌的18宗含宅用地中,有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式,占比达到50%。

现房销售,既能够防止项目扎堆入市,又能够更加切实地保障消费者的权益,做到“所见既所得”,未来同期开盘的项目中,现房项目也比期房项目更具备优势。但是要做到现房销售,也对开发商的施工能力、现金流能力提出了更高的要求,还会大幅降低开发商的资金使用效率,以至于降低盈利水平。北京本次为使开发商即使现房条件下也能盈利,地价控制更为明显,本次18宗地块中,有1宗地块最高限价溢价率仅3%,4宗最高溢价率5%,2宗最高溢价率10%。

因此本次土拍吸引了较多开发商的积极参拍,参拍房企达到20余家,华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。此外北京本次土拍依然延续了对于高标准方案的要求,基本所有地块若竞拍进入最后一个阶段,都需要提交高标准方案。

02 溢价率提高、流拍率降低 3宗地块触及最高限价

北京本次土拍平均溢价率达到4.5%,与去年第三轮相比提升了3个百分点,同时流拍率也从17%回落至6%,土地市场整体表现“回温”。

此外本次有3宗地块触及最高限价,分别为华润竞得的丰台区纪家庙地块、绿城竞得的朝阳区崔各庄地块和建发竞得的中关村生命科学园地块,华润和绿城地块最终分别以6%的政府产权、4.1万平方米的现房销售成交,而中关村生命科学园地块进入竞现房销售环节后就无房企举牌,最终由建发以最高限价竞得。

03 仍保有较高盈利空间 房价地价差全部高于2万元/平方米

与过去只看规模的心态不同,项目的盈利水平是目前房企投资关注的最重要因素,本次北京土拍整体盈利空间较高,17宗地块的成交楼板价与住宅销售指导价之间均有2万元/平方米以上的价差,给房企留下了较大的盈利空间。

华润竞得的丰台区纪家庙纯宅地销售指导价与楼板价之差达到4万元/平方米以上,地价房价比为0.6,虽然政府产权份额达6%,仍然利润可观。

反之北京城建竞得的丰台区[2022]003号地块,成交楼板价为22008元/平方米,销售指导价达到88000元/平方米,地价房价比仅有0.26,房价与地价的差值更是在6万元/平方米以上。但地块存在5.4万平方米的产业用地,且有9800平方米的保障房,运营的复杂系数较高,因此最终仍是底价成交。

04 大兴区成交4宗含宅用地 近郊成为主要供应区域

从地块的区域分布来看,近郊区持续成为北京土地供应的主力区域:大兴区共成交4宗地,总建面达到49.27万平方米,位列第一名;其次昌平区、顺义区、通州区和房山区均有地块出让,近郊供应面积共计96.72万平方米,占60%。

其次城区占比33%,丰台区、朝阳区和石景山区各成交2宗地块;远郊仅怀柔区出让1宗怀柔老城板块的综合用地,建筑面积占比为7%。

05 国央企仍是顶梁柱 半数十强房企均有收获

在2022年的北京首轮集中供地上,10强房企表现仍然抢眼,且北京本土平台公司拿地也较为积极。

绿城共计拿下3宗地块,总成交金额98.4亿元,成为本次土拍中的最大赢家。其中朝阳区崔各庄地块更是本次土拍热度最高地块,中海、华润和绿城均积极出价,触及最高限价后绿城以现房销售4.1万平方米的成交,也是本次土拍中唯一需要现房销售的地块。

此外中海、华润也各落2子,保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块,10强房企中有5家本次在北京拿地。此外规模房企旭辉、建发也有所斩获,北京本土平台公司(兴创、北京城建、北投、怀柔科学城)拿地占比约为三成左右(按幅数计算)。品牌房企对北京的参拍意愿仍然强烈。

整体来看,北京首轮集中土拍表现有所回温,虽然仍有半数地块底价成交,但是也出现了崔各庄、中关村生命科学园地块这样触及限价的地块,且品牌房企的回归、积极参拍也说明企业的投资积极性正在修复。北京本轮土拍的表现对于今年土地市场的信心的提振有一定作用。

由于行业现在仍整体处于低谷期,集中供地预计还会出现“分化”的情况:一线城市土地市场或将率先回温,10强房企中的国企央企已开始积极拿地,而其他城市、企业则还需要一段时间的修复期。

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原标题: 快评 | 北京首轮供地热度回升,国企央企仍是顶梁柱

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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