地方政策纠偏或放松力度会越来越大

作者：毛小柒

来源：涛动宏观（ID:jinrongjianghu123123)

（一）2022年2月8日，央行与银保监会联合发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》（银发（2022）30号，以下简称30号文），明确提出银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，向保障性租赁住房项目（需持有保障性租赁住房项目认定书）发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，被视为对楼市的又一利好政策。

这意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束，将有充足的空间加大对保障性租赁住房项目的信贷投放，而这里的关键是找到保障性租赁住房项目的承建和投资主体（大概率还是城投来承接）。

（二）30号文也是自2021年12月19日央行与银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（银发（2021）320号文，以下简称320号文）（详情参见关注2022年的地产行业并购业务机会）之后，金融管理部门针对地产行业的又一支持政策文件。而实际上早在2021年11月，便有传言30号文要出台。

（三）除以上两个政策文件外，之前政策部门还明确针对出险企业项目的并购贷款不再计入“三道红线”和房地产贷款集中度相关指标计算口径。同时先前政策部门还下调了5年期以上LPR（参见房贷利率，降了！）、频繁提出充分释放居民住房需求（参见住建部定调2022：充分释放居民住房需求）等暖意政策。

（四）以上意味着地产政策放松力度仍在持续，而我们判断后续放松或纠偏力度只会越来越大。实际上，30号文发布后，官媒《金融时报》的一篇推文标题亦能体现政策用意，即当前对于地产行业来说，稳和保的成分更为重要，而在前期严厉政策的冲击下，当前及后续放松政策的力度也需要更大，节奏也需要更快，唯有超预期的政策才能真正扭转或改善当前市场对地产行业的预期。

二、保障性租赁住房项目相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理早有政策迹象

（一）关键词是项目认定书

30号文的关键是项目认定书，即只有取得项目认定书的保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，而这里的项目认定书出具方应为市县级政府。实际上，2021年7月2日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，各地便开始建立了保障性租赁住房项目联审机制，对于通过联审的项目发放保障性租赁住房项目认定书，而央行和银保监会亦根据项目认定书单独设立了保障性租赁住房贷款的统计指标，将符合条件的有关贷款单独统计。

（二）保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理早有迹象

1、2020年12月31日，央行和银保监会在针对《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》答记者问时指出：

（1）为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。可以看出，当时便已提出住房租赁有关贷款暂不纳入计算口径。

（2）目前正研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。 

2、2021年7月2日国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发（2021）22号，以下简称22号文）明确提出“完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待”。

三、保障性租赁住房的政策历程

不过，保障性租赁住房的兴起时间实际上并不长。我们大致梳理如下：

（一）2007年国家确定了大规模实施住房保障政策，相继推出公共租赁住房（含廉租住房）、经济适用住房、共有产权住房、住房租赁补贴、棚户区改造等政策举措，不过上述举措的成效并不明显。

（二）为此，2020年10月，十九届五中全会首次提出“保障性租赁住房”这一概念（即扩大保障性租赁住房供给）。同年12月的中央经济工作会议（参见2021年中央经济工作会议释放十大重磅信号）则进一步提出要解决好大城市住房突出问题、高度重视保障性租赁住房。

（三）2021年3月公布的十四五规划提出要以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。

（四）2021年5月12-14日，住建部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市参会，明确提出这40个城市将大力发展保障性租赁住房。

（五）2021年9-10月，银保监会多次提出要稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。加大对保障性租赁住房支持力度，研究细化金融支持措施，会同人民银行推进房地产投资信托基金试点。

（六）2021年底，多地开始相继发布加快保障性租赁住房建设的实施细则，并在政府工作报告中明确了相关建设任务。

四、何为保障性租赁住房？有什么支持政策？

虽然近期保障性租赁住房政策很多，但22号文仍是纲领性文件。

（一）保障性租赁住房：针对重点城市，且有特定支持对象

整体看，保障性租赁住房在准入条件、配租规模、供应标准、租赁价格、租金支付、租赁期限等方面均有特定要求。

2021年10月21-22日住建部进一步强调保障性租赁住房要坚持小户型、低租金、面向无房新市民和青年人且不设收入线门槛的基本原则。

1、保障性租赁住房有特定的支持对象（如外来务工人员、新就业大学生等符合条件的新市民、青年人等群体以及基本公共服务人员等群体）。

例如，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》便明确保障性租赁住房的供应对象为在上海有合法就业且住房困难的在职人员及其配偶、子女，其中住房困难面积标准为人均住房建筑面积低于15平方米。

2、建筑面积以不超过70平方米的小户型为主，且租金低于同地段同品质市场租赁住房租赁。

例如，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》要求租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下且年增幅应不高于5%。

3、人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市等重点地区（也即上文提及的40个重点城市）需要大力发展保障性租赁住房。

（二）哪些土地可用于保障性租赁住房建设？

除单列租赁住房用地计划、新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例等政策外，政策层面在保障性租赁住房的土地政策支持上力度亦比较大，如明确提出利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设以及新供应国有建设用地等建设保障性租赁住房，并给予非居住用房不变更土地性质、变更土地用途不补缴土地款、税收优惠等政策支持。

1、集体经营性建设用地以及城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地可用于建设保障性租赁住房，同时农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。其中，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

2、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房不补缴土地价款，这是针对保障性租赁住房的专门支持政策。

（1）允许利用企事业单位（含高校医院等）自有土地建设保障性租赁住房，变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式。

（2）允许将商办、旅馆、厂房、仓储等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

3、可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%、建筑面积占比上限相应提高且提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

4、提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时要单列租赁住房用地计划。

5、保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。

6、新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房（由市县人民政府确定）。同时鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

（三）其它政策支持

1、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

2、中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

3、利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

2021年6月18日的国务院常务会议亦明确自2021年10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.50%缴纳增值税，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

（四）关注金融支持政策

1、加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度

信贷支持对象主要包括保障性租赁住房自持主体、住房租赁企业（改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房），如此次明确取得项目认定书的保障性租赁住房的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理便是支持政策之一。

2、可发行用于保障性租赁住房贷款投放的金融债和非金融企业债

（1）支持发行募集资金用于保障性租赁住房贷款投放的金融债券（如之前浦发银行便发行了专门用于发放地产并购贷款的金融债券）。

（2）支持企业发行公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。同时，企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。

3、将保障性租赁住房纳入公募REITs试点项目范围

近期发改委亦明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目范围，并将保障性租赁住房基础设施REITs试点具体限定在了4个直辖市和29个人口净流入大城市。

（五）保障性租赁住房的承建和投资主体：预计仍以城投为主

考虑到低租金等保障性功能、资金需求量大、地方政府有属地责任以及多主体投资、多渠道供给、“谁投资、谁所有”的半市场化半公益属性等因素，承担保障性租赁住房的主体相当于也是承担了政府职能，基于此我们认为平台公司应是保障性租赁住房的承建和投资主体。而从政策层面来看，保障性租赁住房的承建和投资主体势必也是受益方，因此我们认为30号文表面上看是利好城产，实际上则利好城投，特别是利好致力于市场化转型的城投。

五、保障性租赁住房的体量很可观：2022年240万套、十四五650万套

目前保障性租赁住房在住房保障体系中具有重要地位，是解决大城市住房突出问题的主要路径，而从目前公开的信息来看，保障性租赁住房的体量比较可观。

（一）年初召开的住建年度会议指出2021年全国40个城市新筹集保障性租赁住房94.2万套，同时今年1月11日 的发布会上，住建部住房保障司负责人潘伟便提出十四五期间，全国40个重点城市初步计划新增650万套（间）保障性租赁住房，预计可帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。

（二）各地发布的十四五规划等文件亦明确提出要加大保障性租赁住房的建设力度，如上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上（达到同期新增住房供应总量的40%以上）、北京计划新增保障性租赁住房套数占比不低于40%、广州计划建设保障性租赁住房60万套（间）（占住房总量的45.8%）、深圳计划建设筹集保障性租赁住房不少于40万套（间）（占住房建设筹集总量的45%左右）、江苏提出新建58万套保障性租赁住房、浙江提出筹集建设120万套保障性租赁住房、福州将建设保障性租赁住房15万套、厦门10万套（2035年租赁住房套数占全部城市住房总套数的比例超过50%）。

实际上之前住建部住房保障司司长曹金彪亦表示“‘十四五’期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上”。

（三）多地在政府工作报告中提出了2022年保障性租赁住房建设的具体任务，如广东33万套、浙江30万套、上海17.30万套、江苏14.80万套、安徽9.85万套、山东8.90万套、陕西8.80万套、北京8万套、四川7.80万套、福建与河南均为7万套、湖北6.70万套、广西6.10万套等。

（四）住建部2022年年度会议亦提出2022 要大力增加保障性租赁住房供给，以人口净流入的大城市为重点，2022年全年建设筹集保障性租赁住房240万套（间），占十四五650万套目标的37%、是2021年全年的2.55倍。

实际上，2022年加大保障性租赁住房建设的另一个目的也是为了支撑房地产建设，否则按照目前的情形，2022年的房地产投资大概率是负增长。

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原标题： 地方政策纠偏或放松力度会越来越大