撕裂的滨江集团

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2022-05-12 20:02 2815 0 0
五一节前夕,杭州2022年第一次集中拍地,滨江集团以184.35亿拿下11宗地块,拔得这次土拍头筹。

作者:杆姐

浙系房企滨江集团因为拿地再次成为焦点。

五一节前夕,杭州2022年第一次集中拍地,滨江集团以184.35亿拿下11宗地块,拔得这次土拍头筹。

在杠杆地产印象里,滨江集团上一次备受关注还是在2020年业绩说明会上,针对投资者询问的拍下地后净利润能有几个点,董事长戚金兴给出了一个令市场倍感意外的答案:努力做到1%-2%的净利润水平。

真有那么惨吗?近日滨江集团2021年报发布,本期地产年鉴我们一探究竟。

01 逆势飘红的2021年

按时间来算,2021年滨江集团拿的地,利润应该还没有体现在2021年数据上。从2021年的净利润来看,滨江集团没有那么惨,反而在逆势上升:归属于上市公司股东的净利润同比增加30.06%,为30.27亿元。净利率同比略有上升,为12.96%,2020年同期为12.41%。

营收也增加了,2021年滨江集团该项数据为379.76亿元,同比增长32.8%。销售额方面,2021年为1691亿元,同比增长24%,在克尔瑞行业销售榜单排名第22位。

基于此,滨江集团的每股收益同比也增加29.33%,为0.97元。

这个数据放在2021年,杠杆地产不得不说,非常亮眼。如滨江集团年报所言,其项目经营主要集中在杭州及浙江省内的金华、嘉兴、宁波、温州、湖州等区域,省外进入城市有上海、深圳、苏州、南京等。上述城市2021年房地产市场总体运行平稳。

的确,长三角是少有的在2021年下半场中房价相对坚挺区域,滨江集团可谓是出生在了对的地方。

1962年生的滨江集团董事长戚金兴正是浙江杭州人。根据诸多媒体报道,1992年他用借来的8万联合几个人成立了一家集体所有制的房屋开发单位,也就是今天的滨江。算起来今年滨江集团正好30岁,而立之年。

2008年5月29日,滨江集团在深圳证券交易所正式挂牌,成为少有的搭上A股上市末班车的房企。

02“跳水”的2022年1季度

和亮眼的2021年报比起来,于同一天发布的滨江集团2022年1季报则显得有些撕裂。杠杆地产从两份迥然不同的财务报告里,读出了在宏观大势下,企业、个体的跌宕起伏。

和2021年数据正相反,2022年1季度滨江集团的营收和净利润同比均呈下跌状态。如下图,营收同比下降16.79%,为61.83亿元;归属于上市公司股东的净利润同比下降42.69%,为2.28亿元。经营活动产生的现金流量净额同比大跌1704.57%,为-115.0亿元。

滨江集团2022年1季度的净利率降到了10%以内,为6.02%,和2021年的12.96%相比腰斩。话说回来,2022年1季度的滨江集团某种程度上只是和大趋势相符合,没有惊喜而已。

2022年房地产开局的冷,从中指院披露的销售数据里可以感受到:前4个月销售额超千亿元房企仅3家,分别为碧桂园、万科、保利发展,而去年则为9家。

其中TOP10房企门槛值486.0亿元,同比下降50.3%;TOP30房企门槛值190.9亿元,同比下降53.5%;TOP50房企及TOP100房企门槛值分别为123.9亿元和43.5亿元,同比分别下降52.8%和60.4%。

之于滨江集团,中指院数据显示,其2022年前4月销售额356.3亿元,其中权益销售额220.4亿元,权益销售占比61.9%。

2021年同期克而瑞显

示的滨江集团全口径销售额为583.5亿元、权益销售额308.4亿元,权益销售额占比52.9%。2022年滨江集团的权益占比提高,权益销售额同比下滑近3成。

03 权益之痛

实际上,关于权益占比问题似乎一直是滨江集团的“硬伤”。过去几年,滨江集团实现千亿规模的突破,很大程度是基于合作优势。

比如2019年,滨江集团首次进入千亿阵营,但权益销售额仅为420亿元出头,权益占比不到40%;2020年虽有回升,但也未到50%。

“合作优势”的另一边,滨江集团的少数股东损益在近几年大幅攀升。

图片来源|东方财富(特此感谢)

如上图杠杆地产看到东方财富数据显示,从2018年起,滨江集团的少数股东损益开始翻倍增长。2018-2021年分别为19.35亿元、23.42亿元、12.20亿元、18.94亿元。其中2018、2019年其少数股东损益甚至高于归母净利润。

2022年1季度,滨江集团归母净利润2.28亿元,同比减少约42.6%,但少数股东损益1.44亿元,同比增加了65.4%,这是啥情况?

从滨江集团的土储来看,其未来的权益比例也不会很高。2021年报显示,其当年新增土储货值权益比例56.6%。累计新增土地面积200.29万平米,新增土储计容建筑面积469.4万平米,土地款总额710亿元,权益土地款437.86亿元,平均楼面价1.51万元/平米。这些土地大部分集中在杭州。

此外,2022年1季报显示,滨江集团的几项数据变动较大。

比如货币资金,2022年1季度末为168.47亿元,比2021年末的211.4亿元减少了约43亿元。企业预警通显示,滨江集团的有息债务里短期债务为124.08亿元,比2020年末有所增加。

不管怎样,作为区域化色彩浓厚的房企,滨江集团在周期底部的韧性已比部分同行好很多。现阶段压力难免,后续发展空间如何,就看风怎么吹,以及如何走出长三角了。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 撕裂的滨江集团|地产年鉴⑬

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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