地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
一个河南龙头房企的“躺平”
5月31日，儿童节的前一天，国家给全国小朋友送了“三孩”当厚礼。
这一天本来是鑫苑服务最可能发布2020年报的日子。
4月1日，鑫苑服务停牌，说是“待公司刊发经审核 2020 年全年业绩”，此后表示将在5月31日前刊发。
一个关系国家大计的“三胎政策”从舆论吹风到落地只用了两个月，而鑫苑服务的年报两个月过去还是“难产”。
现在，A股或H股上市的40几家物管公司里头，就剩鑫苑服务没有披露年报了。
它的母公司鑫苑置业的年报同样没披露。这让狗蛋差点忘了一个事实：
鑫苑曾经是河南房企的龙头。
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还没有成为“国际朱”之前，河南姑娘朱婷曾相继在河南青年女排、河南女排效，力过一段时间。
那段时间，鑫苑是河南女排的主赞助商。
朱婷和队友们参加全国女排联赛时，所披挂的战袍后面除了印有名字和号码，还有四个特别显眼的大字：
鑫苑置业。
2012年夏天，鑫苑和河南省球类运动管理中心签订协议，明确赞助河南女排、河南青年女排两支队伍，时间为4年。在合约期内，鑫苑每年将投入200万，帮助球队培养队员、引进内外援等。
同一时期，中超外援的平均年薪超过500万，中超球员的平均年薪在200万左右。
一个中超球员的收入就能养活一支排球队，狗蛋感慨：没想到代表三大球唯一站上过最高领奖台的女排这么“好养活”。
那时候的鑫苑在河南还是块名号响亮的招牌，鑫苑在省会郑州的地产项目多到狗蛋手脚并用才能数得过来。
鑫苑最高光的时刻比这时还早5年。
2007年。这一年中国地产圈里两个有名的山西老板，走在了截然相反的道路上。
一个刚经历人生第二次失败，公司卖身他人，想超越万科的野心被当成笑话看；一个带着企业风光赴美上市，让鑫苑成了“第一个登陆纽交所的中国房企”。
这两个老板，一个叫孙宏斌，一个叫张勇。张勇是山西平遥人，但他人生到目前为止至少三分之一的时光是在河南度过的。
1982年左右，张勇考上中州大学，现在叫郑州工程技术学院，读的专业是工业与民用建筑。
毕业后张勇留下来当“郑漂”，早年干过工程，怎么赚到的第一桶金较为神秘。
住宅制度改革，开始走向商品化的前一年，也就是1997年，张勇踏入地产行业，创办鑫苑。
靠着东风渠畔那个占地22万㎡叫“鑫苑名家”的项目，鑫苑在郑州甚至河南地产圈打下一片天，这个项目附近有条路被命名为鑫苑路。
鑫苑赴美上市的2007年，鑫苑名家让鑫苑这个企业获得了前所未有的关注。
此处应该有一个故事，那年劳动节……（略）。
这个故事日后经常被鑫苑提起。
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当时的鑫苑时不时还能拿下郑州楼市销冠。
山西人张勇在河南创办的鑫苑也就有了“郑州房企一哥”的称号。
鑫苑、建业、正商、盛润这四家，应该是21世纪初河南四大龙头房企。
凭借第一个项目鑫苑名家走红，鑫苑出道即巅峰。再后来，孙老板跌倒，许老板到处找钱拼上市的档口，鑫苑顺利登陆了资本市场。
总而言之，张老板带着鑫苑走过的第一个十年，发展势头可以用他名字来形容，就一个字：
勇。
第二个十年，鑫苑有点折腾不动了。
河南房企总给人走不出河南的感觉，有的是不愿意出走，有的想走走不动。鑫苑则很不一样，它愿意往外走也走出去过，鑫苑的折腾不动就是从这样的折腾开始的。
赴美上市之后，鑫苑的心愿比以前大了好几倍，他们的目标是“做大国内，布局海外”。随后，鑫苑把总部迁到北京，开始扩张之路，脚步从郑州迈向济南、苏州、成都、合肥、昆山，也走出国门去了太平洋的那一边。
2012年，鑫苑在美国华达州和纽约布鲁克林区盘下两个项目。2016年，鑫苑继续在纽约买买买，花6600万美元收购了法拉盛地标建筑凯斯剧院，此后还还在号称“宇宙中心”的曼哈顿拿地，规划住宅项目，在英国伦敦和马来西亚等地也有斩获。
而2017年底媒体报道称，鑫苑解散了其在纽约的管理团队，还把纽约三个项目的管理权交给了其它地产公司。
面对外界质疑其海外扩张受阻，鑫苑说：
我们并不是完全退出项目。
伴随有关部门对中国企业特别是房企“出海”的监管，鑫苑也只有回头这条路。然而，回过头来，中国地产爆发性增长的那趟列车已经开出去很远。
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张勇一直秉持“拿多少卖多少”的发展思路，对于同行们“囤地”进行土储竞赛，他是不认同的。
张勇说起为什么赴美而不是赴港上市时表示，“香港资本市场评价房地产公司的估价方式——以土地储备为标准来衡量公司未来价值，这种评估方式我们觉得有问题”。
在行情好的2016年至2019年那个周期，“零库存”相当于在裸泳。
根据克而瑞的统计，2017年河南三大龙头房企在权益销售额上相差不大，其中正商295.3亿，建业258亿，鑫苑233亿，而2019年建业和正商分别提升至552亿和510亿，鑫苑只有202亿。
没有足够的土储支撑，鑫苑后劲显然不足。2016年至2019年，鑫苑置业营收增速一路速降，从34%掉至12%。
“走出去”受阻的鑫苑把“大本营”河南市场也丢掉了。克而瑞数据显示，鑫苑2020年在河南全口径销售额仅48.19亿元。
与此同时，鑫苑还面临着资金链吃紧以致频繁高代价“借旧还新”以及多项目延期交房遭维权的窘境。
5月30日那天，郑州一地铁站出现了这样的画面：一群因为房子延期交房去维权的业主蹲在地上，拿着手机和有关部门工作人员互拍。
这群维权的业主来自郑州鑫苑国际新城五号院。
有业主吐槽鑫苑变成了心怨。
6月4日，发不出年报的鑫苑置业又传出消息：高皓因个人原因辞去公司独立董事职务，立即生效。
在这之前，高皓还担任鑫苑置业审计委员会成员。
一年前的6月，曾任建设银行河南省分行行长的李尚荣也和鑫苑说了再见，这位被寄予厚望的金融精英只在鑫苑待了8个月。
摆在张勇面前的已经不止外患，还有内忧。
曾经的鑫苑有个出海投资的梦，最近几年，则开始忙着科技化转型的探索。
鑫苑服务没有发出年报的5月31日，河南地产圈的带头大哥胡葆森生了“四娃”：中原建业成功登陆港交所。这是建业旗下第四个上市平台。
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原标题： 鑫苑没有“躺平”，可能还坐起来投诉了
