投拓狗日记 作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai)
正文
不少投拓朋友总觉得尽调就是财务，法务的事情！
我个人是建议，自己跟的项目在尽职调查时一定要全程跟着，律师看资料的时候你也一起看，财务要报表问问题的时候，你也在旁边听。
因为，尽调会让你对收并购有“醍醐灌顶”的感。
限于篇幅，今天只讲法务尽调。看过尽调报告的朋友应该知道，法务尽调就两部分：项目基本面，项目风险点。其中风险点又分成两个维度：公司维度、项目维度。
#1 公司维度
从公司维度，主要审查以下方面：
①公司基本情况；
②工商变更登记情况；
③股权相关情况；
④公司资产情况；
⑤对外投资情况；
⑥对外担保情况。
一、公司设立
在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生重大影响的法律风险归纳如下：
①股东未足额缴纳出资；
②股东出资形式不符合法律规定；
③非货币财产出资作价违反法律强制性规定；
④非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续；⑤股东抽逃出资；
⑥项目公司未依法年检；
⑦其他。
二、股权、资产和股东权益的完整性
拟对外转让项目公司股权的股东是否具有完整的股东权利，权利是否存在法律瑕疵。包括：
①项目公司股权是否存在融资、质押、担保等第三人权利；
审查重点：已有融资情况清单；资金方对项目方、项目的权利限制与管理现状：包括对股东的限制、项目抵押的限制、股权质押的限制、对项目合作或转让的限制、对项目再融资的限制，以及对项目及项目公司的实际控制情况。
②项目是否存在租赁权、地役权等权利瑕疵；
③房地产以外重大资产的合法性、处置是否受限，对继续经营的影响，对外投资情况。
④项目的后续开发和盈利模式是否存在政府限制等潜在风险；
⑤是否存在股东转让股权的限制性约定；
⑥是否存在对股东在项目公司享有的表决权、分红权、委派董事和管理人员的权利等权能的限制；
⑦是否存在对股东在项目公司清算剩余财产分配权等权能的限制。
三、重要合同风险
企业及法人对外签订的合同；有权对外签订合同的部门及授权人员签订的合同，均应能查则查：
①工程合同签署方式（如需招标工程是否履行了招标程序）；
②合同价款支付情况（付款节点及支付情况、是否可能产生工程款优先受偿权）；
③项目开发进度是否与合同约定一致；
④较大金额的其他应付款是否因正常生产经营发生等。
#2 项目维度
项目维度，主要审查以下方面：
①土地基本情况；
②土地抵押、查封；
③规划、设计情况；
④报建情况；
⑤在建工程情况；
⑥施工；
⑦项目销售
⑧竣工验收及初始登记
1、土地及土地出让金方面的风险
①地出让合同的签署主体；
土地使用权出让合同应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
②土地出让金的支付凭证；
1、支付时间与合同约定的付款时间是一致；
2、是否缴纳了延迟缴纳的滞纳金；
3、土地契税是否缴纳并取得发票。
实践中存在未缴足土地出让金就取得土地使用权证的情况。
③土地出让合同、招拍挂等文件中对项目的限制性约定；
1、限制某种类型的物业建设；
2、要求某种物业的持有比例和年限；
3、不得整体或分割转让，限制抵押；
4、受让人的出资比例、股权结构、实控人。
④其它
1、有无代征地、代拆迁情况；
2、项目用地是否存在被征收或征用等风险；
3、关于开发达到投资总额的25%。
2、在建工程风险
①土地使用权出让合同约定与工程实际情况；
土地使用权出让合同中约定的规划指标及开竣工时间、工程期限，与实际报建、设计的规划指标，实际开竣工时间、期限的符合性及差异原因。
②规划条件与设计；
是否需要变更规划条件进行建设？如是，必须向城市、县人民政府城乡规划等主管部门提出申请。
③各报建手续文件的一致性；
从项目面积、用途、楼层的层数等方面，核查各报建阶段重要证照载明的项目情况是否存在矛盾，特别是涉及面积、用途等方面的差异。核查报建阶段的重要文件真实性，是否受到过相关行政处罚。
案例：北京某项目，项目公司以虚假证明文件办理竣工验收备案，后房产证被撤销。
④判断后续竣工验收、不动产权证办理是否存在重大障碍；
结合项目当前情况（面积、用途、楼层层数等），从报建情况判断项目后续的竣工验收、不动产权证办理是否存在障碍（包括办理时间的延长、超建情形需要缴纳罚款、关键报建手续未办理完毕等）。
⑤关注在报建过程中规划设计条件是否发生变更；
如规划设计条件等项目重大条件在报建过程中发生改变，需确认规划设计条件等事项改变后，之前已经进行的报建是否需要重新报建。
如：三亚某项目，报建过程中业主申请规划变更，将7层楼加建为9层楼，规划部门已批复同意，但规划部门批复确认前的部分报建手续需要重新报建。
⑥核查项目是否存在未取得相关证照擅自提前开工的情形；
需结合项目现状、建设工程合同的签署情况，核查项目是否存在未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等开工证照就擅自开工的情形。
案例：某合肥项目，开发商为加快工期，在未办理施工许可、未办理工程质量监督手续的前提下，擅自施工，被当地建设部门罚款约30万元。
⑦核查项目是否存在未竣工验收提前交付使用的情形；
《建设工程质量管理条例》第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；
（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；
（二）验收不合格，擅自交付使用的；
（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
案例：广州某项目，已取得房产证，但未办理竣工验收备案，存在被处罚的风险；但由于房产已投入使用多年并取得房产证，处罚的风险相对较低。
⑧工程招投标。
核查必须招标的项目是否履行了招标手续，核查是否招标流程是否合法，核查中标的有效性。
#3 收并购的几大基本功
很多朋友想知道收并购要掌握哪些东西。
其实，收并购，看上去对投拓人员能力要求复杂，圈内有大神梳理了一下，也就下面几大模块：
01、测算对投拓永远都是最重要的
测算不止是一种算帐的技术，更重要的他给你的是一种数据化分析的思维，同时让你学会去洞察如何合理安排和规划项目，才能实现诉求的最大化。
做完项目测算的人，去跟别人谈判的时候，思路会很清晰，知道谈判关注的重点是什么；而且设计交易方案的时候也会相对清晰和可操作。
02、写立项报告
这个相对简单，因为它和测算的思维是一致的。立项报告只是测算的PPT表现形式。当然，写的好的人，也会有一些小技巧，让领导们看起来更清晰。
03、合同撰写
一般是投资先写，法务再改。也有些公司是法务直接起草。不管方式如何，最后都一定要法务修订和把关。投资人写出来的合同，意思可能都表达清楚了，但是由于缺乏专业法律知识，真到打官司的时候会吃亏。
04、尽职调查
其实，投拓介入的部分主要还是公司立项前的项目初判。这里给大家贴张图：
05、交易方案设计及谈判
虽然同一个问题有不同的解决方案。但是交易方案除了对价支付方式外，主要就是交易路径的安排，你掌握了“资产收购、股权收购；资产剥离（划转、作价入股、分立）、增资扩股、国有资产交易限制”再结合项目实际情况，对手方诉求，完全就能对症下药。
不同的人谈判风格也不一样，但是谁都是围绕那几个点展开谈判，其实没啥难的。（这些在绿皮书讲的很清楚了，不展开了）。
06、交割
千万不要小看这最后一步，在收购的所有事情里，很多大错都是出在交割里！
行，就写到这了，希望大家并购大年做并购大神
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原标题： 地产并购大年开启，尽调知识大盘点！
