投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：TT707276146）
2020年最后的两个月，地产圈内有两件大事尤为引起大家的关注：一个是“三道红线”政策的发布并落地，地产圈一时间噤若寒蝉，各大房企开启了疯狂甩货降负债的模式；另一个是央行在年末最后两天，颁布的商业银行涉房贷款比例新规，未达标的银行，将在未来2-4年内降低涉房贷款（包括给房企融资和个人住房贷款），这一举措可谓是将房企的融资限制得死死地，房企融资的主流渠道，几乎被堵死。
监管层面的意图已经很明显，将住房不炒从制度的根上贯彻，将房价猛虎牢牢控制住。避免房地产一家独大，占用过多的金融资源，社会资源，从而为实体经济发展，让出更多的资源。
在这个大背景之下，房企为了赢得生存的空间，也是做出了各种应对。比如，2020年有不少曾经没有上市计划，却最终也在香港敲钟的房企；比如，2020年下半年开始的，房企物业公司扎堆赴港上市的高峰；再比如，近一两个开始的某些房企疯狂卖资产模式，以及内部员工全款购房巨额折扣举措。
刚过去不久的2020年，房地产很难吗？
统计数据显示，2020年1-11月，全国商品房销售总面积150834万㎡，同比增长了1.3%，商品房销售额148969亿元，同比增长7.2%。因为12月的数据还没出来，但是预计2020年全年的销售总面积在17亿平米以上。单从数据上来看，2020年的房地产还算不错的，而且还是在经历了疫情的情况下。但是大家感觉2020年的房地产很难搞，这是为什么？
因为行业集中度提高了，行业的天花板也快见顶了。
从上图易居克而瑞统计的数字来看，百强房企在去年的销售金额增长情况，是远超于行业平均的7.2%。这说明房地产行业的集中度越来越高，强者恒强的局面在进一步加剧，TOP房企在市场中的占有率越来越高。
从投资端口来讲，根据易居克而瑞的数据显示，2020年TOP30房企拿了货值70%的新出让土地，TOP10房企拿了约40%的货值。这个现象，还在进一步加剧，2020年前三强的碧桂园、恒大、万科都是七千亿或者接近七千亿级的规模。千亿房企在2017年的时候，还只有17家，2020年的时候，已经有35家，三年时间翻倍了，今年预计将突破40家。
因为我国的城市化进程已经到了中后期，人口增长和城市进程客观的情况，不足以再支持房地产销售面积再像以前那样高歌猛进。未来的房地产总量市场，将会进入一个极为缓慢地增长，甚至无增长的阶段。但是TOP房企各个的规模都越来越大，总的池子只有这么大，都要做规模图发展，大家对于土地和市场的抢夺，会进入更加激烈的阶段。
2020年的三道红线和涉房贷款收紧政策，在今年势必还会继续深入执行，甚至不排除还有新的收紧融资政策推出。缺钱，会成为越来越多房企的常态，之前步子迈得比较大的房企，会纷纷加入降杠杆的行列，争取早日进入绿色线以内。受房企经营理念的转变影响，其拿地策略也会发生180度的大转弯，一些急于降杠杆的房企，会在一段时间内，甚至是很长一段时间内不拿地。投资拿地优先的方针，会让位于销售和回款优先，营销部会重回C位。
这个现象，相比大家应该有所察觉了。有的公司已经陆陆续续开启了投资部裁员行动，有的区域公司投资部年初还有8的人，现在好多只剩下2-3人，团队精简了不少。与此同时，人力部门又开始不遗余力地招营销的人员，重金挖角各大房企的销售大佬。
本身子弹就有限的房企们，拿错地的试错成本会越来越高，对拿地的态度越来越谨慎，会选择优先布局重点城市的优质地块。目前不少房企都在纷纷回归一二线城市，力求将拿地风险降到可控水平，同时提升销售回款速度。在大家的投资策略趋同的大背景下，一些重点大城市的土地市场，竞争还会更加激烈，这在2020年已经有所展示了，未来还会进一步延续。
因此，未来房企想要拿地，将会进入hard模式。在一个存量竞争的市场里面，更加比拼一个房企的运营能力，操盘水平，产品溢价能力。这些重点城市的政府，为了防止房地产过热，会推出更加严格的拍地游戏规则，无偿移交只是入门级要求，同时会加以限地价限房价，甚至要求现房销售等条件。对于那些固守较高利润指标的，同时自己在产品和运营能力方面跟不上的房企，将会陷入拿地极度困难的尴尬境地。大部分地块，算上自持和无偿移交，甚至会出现起拍价都算不过账，或者起拍价刚刚满足上会条件的极端情况。
一些房企的区域公司投资部，将纯粹沦为写报告，做测算，走流程，每块地都参与，但是每块地都无法参拍，存在感极弱的“场外观众”。
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原标题： 2021年拿地，将进入hard模式
