房企还有什么业务可做

最近面临转型和失业的同行特别多，有不少读者建议我们灌点鸡汤，给大家找找信心。

坦白地说，就房地产行业本身而言，现在的情况确实非常糟糕，没有新增拿地的房企比比皆是，投资等业务口因无事可做或者工作不饱和而被裁掉的人员也数不胜数。

恒大许家印及其一众高管被经侦部门采取强制措施后，恒大的供应商、服务商、金融机构及其他投资机构类债权人、准业主等很多都可能被拖死。即便项目欠下的总包款、分包款、材料款、设计费、营销费以及金融机构的融资款最终由各方自担损失，但“保交楼”能否顺利实现则始终决定着房地产行业是否真的可以企稳回暖，因为这是改变居民端（购房需求端）预期的关键所在。

截止今日，不管是另一家头部民营房企BGY最近又出现的债务违约还是国央企开发商目前也面临的巨大流动性压力，市场已达成的共识就是房地产这个国民经济的支柱行业的持续下行已全面传导至上下游配套企业，包括建筑、钢铁、家装建材、家居家电、设计、电气、物业等相关行业都已岌岌可危，尤其裁员、失业的数量远比想象中来得可怕。

很多同行最近又非常频繁地问我们对房地产行业走向的看法，尽管中长期的角度只能从宏大叙事的视角去谈国运，但短期内的政策导向仍决定着很多房企的生死。

我们认为，就当前复杂的内外形势以及经济复苏无力的背景而言，拉动房地产的最大依靠或许只有城中村改造和“保交楼”巨大库存量下的租售并举（不仅可以“保交楼”，还可以天量地“去库存”）。至于土拍市场，受限于楼市的弱复苏以及融资市场（尤其是民营房企融资）的艰难恢复，房企对热点区域和热点市场的追逐依旧会是主流，也即一线和强二线城市优质地块的土拍依旧会被疯抢，普通二线及三四五线城市的楼市和土地市场则依旧会继续向下。

有很多同行可能会觉得代建行业对于民营企业来说也是红海，事实上，近年来能拿到代建业务的绝大多数都是国央企和混合所有制企业，民营房企能接到代建业务的其实少之又少。直白地说，这一波房地产行业的爆雷潮后，以国企和城投平台为主的代建委托方已很难再信任民营企业，毕竟这已涉及到各种领导层面的责任问题。

按上述逻辑，不管是城中村改造、“保交楼”的租售并举还是土拍市场核心区位的拿地，能出手的或者有能力出手的目前只剩下国央企开发商以及极个别的优质民营房企，换句话说，大部分民营房企只能以维持存量项目为主，裁员、倒闭、破产、重组在短期内肯定会持续下去，至于爆雷房企就更难翻身。

今年1-9月，全国土地出让金为23,873.75亿元，同比下降了28.84%。据中指院的统计数据，50家重点房企9月份拿地总额同比下降了57.5%，环比还下降了24.0%。要知道，8月底和9月初楼市的刺激政策已接近顶峰，但房企的销售成绩和地方政府的卖地收入却都远不及预期。如果按这个趋势来推测楼市的走向，至少短期内不太可能存在房地产行业企稳回暖的可能（我们先前的预测还是偏乐观了）。

我们在《城投爆雷风险缓解》一文中有提到，房地产行业持续下行以及“土地财政”模式难以为继的情况下，中央的“一揽子化债方案”已顺利落地，包括内蒙古、天津、辽宁、云南、重庆、广西、江西等多个省市已公布特殊再融资债券的发行计划，另外以南京为代表的城市还专门提出了“国有存量资产资源盘活实施方案”，因此市场方面关于房地产行业崩掉后对城投平台集中爆雷风险的担忧已大幅减轻。

值得一提的是，就房地产行业的最新动向而言，与地方政府与城投平台化债所依赖的盘活存量资产资源的路径一致，房地产行业目前也已全面进入存量资产盘活市场。正如我们在《存量资产盘活业务机会爆发》一文中所述，目前大部分银行的核心业务方向就是存量资产盘活，包括物业经营贷、并购贷、资产证券化等产品方向。

以我们在最近投资业务中的感触为例，跟文旅产业相关的优质酒店的并购热度非常高，核心区位的写字楼收购、运营类业务很受追捧，另外就是可以做成长租公寓的资产特别受抄底方欢迎。除此之外，与产业相关的资产目前热度空前，尤其是国央企和城投平台将这类资产的Pre-REITs与REITs融资当成了政治任务来对待。

鉴于上述分析，如果说城中村改造、“保交楼”的租售并举以及土拍市场核心区位的拿地给民营房企设置的门槛越来越高，那么房地产存量市场的盘活肯定是当前更值得民营房企探索的业务方向。以万达、新城等典型房企为例，商办市场的深耕并不比传统的住宅开发业务差上多少，尤其在现金流方面存量资产的运营业务具有着明显的优势。

总之，不管是存量项目的维护、推进和处置，还是存量资产的盘活和运营，我们认为民营房企在目前这个特别困难的时期依旧存在业务突破的可能，接下去的事情则只能交给时间去证明。