杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID:Property-Market)
今天的股市地产行情又狂欢了一把。现在的地产股颇有点“渣男”的感觉：极少时候来一颗糖让你尝点甜头，更多时候是漫长的“虐心”，让你在走与留之间挣扎。
自从进入下半年，杠杆地产明显的感觉是，越来越多人担心自己买的期房烂尾，大开发商的安全感也没那么足了，毕竟前车之鉴摆在那。
今天有朋友想让我研究下融创，因为他最近看上了融创的一套房子，但交房时间较久——2年多，他怕烂尾，我说不至于。
不过融创中国最近的一系列动静，在外人看来，确实有些微妙。
01孙宏斌无息“输血”融创背后
之于融创中国，最有争议的一个举动是前几天老板孙宏斌的“自掏腰包”。
11月14日，融创中国公告披露：融创的董事会主席孙宏斌先生，将自有资金4.5亿美元无息提供给集团，以支持融创的经营发展。
与该内容一起披露的还有融创中国的配售行动：配售3.35亿股配售股份，价格为每股15.18港元，占融创中国现有已发行股本的约7.19%，占认购事项扩大后融创中国已发行股本的约6.70%，所得款项总额约为50.85亿港元，折合约6.53亿美元。
另外，融创中国还配售现有融创服务股份。每股价格为14.75港元，配售1.58亿股，所得款项总额约为23.31亿港元，折合约2.99亿美元。
上述一系列动作，杠杆地产大致算了下，给融创中国“输血”约14.02亿美元，折合人民币大概90亿左右。
融创的“输血”动作还不止于此，更早的10月底，融创中国公告披露，于今年6月1日（纽约时间）至10月28日（纽约时间）期间，累计出售约1863.9万股贝壳美国存托股票(ADS)，相当于约5591.7万股贝壳A类普通股，总代价约为5.54亿美元，折合人民币约为35.4亿元。
贝壳的股价今年下半年一路走跌，融创中国在相对高点减持套现其实并无不妥，只不过如此大手笔，再结合其他的动作，难免给人造成联想。
还有个事儿是，融创中国和万达的合作似乎也不太舒畅。此前万达发布公告，称收到来自融创中国的通知，受新冠疫情的影响及融创商业战略的调整，将终止与万达酒店签署的酒店管理协议，融创中国将收回21家酒店的经营管理权。融创中国将向万达支付1.33亿元作为终止补偿，以及向万达支付6859万元，结清应付账款。
一位接近万达酒店的信源向《财经》透露，融创中国购买万达物业时还做了部分贷款，现在酒店的盈利还不够还利息，同时，还要给万达交酒店管理费，因此放弃万达的服务有一部分原因是想降低财务压力。
种种动作看似“钱紧”，不过另一边，杠杆地产注意到，融创中国似乎也在给其他房企“救火”。比如当代置业暴雷之后，融创服务以6.93亿元有条件收购其物业公司“第一服务”3.22亿股。
融创中国到底缺钱否？还是要从其负债说起。
先来看看流动负债，如上图，企业预警通统计的数据显示，2021年中期，融创中国的流动负债合计7549.6亿元，比2020年末的6839.2亿元增长了约710.4亿元，杠杆地产看到，主要是各种应付款项的增加。
请注意，此前杠杆地产注意到，房企表外负债的操作里，表内应付款类科目内的债务性资金就是常用模式之一。具体操作就是通过向关联方借款的方式来用经营性负债代替金融负债，从而降低其有息负债规模。
此前瑞银的研究报告称，按融创中国2014至2020年现金流往绩估算，料融创中国表外债务约2000亿元。如数据不准确，请融创中国海涵。
顺便杠杆地产也看了下恒大同期的流动负债，2021中期约为1.57万亿元，2020末期约为1.51万亿元。
非流动负债方面，融创中国的总额为2421.6亿元，比2020年底的2466.6亿元减少了大概45亿。总负债来看，融创中国比2020年末增加了600多亿。压力还是不小。
从纵向可以看到，从2016年到2020年，融创中国的总负债增速较快，从一开始的2577.7亿元增加到2020年末的9305.7亿元，翻了大概3.6倍，其中流动负债增速更快，从2016年的1685.9亿元增加到2020年末的6839.2亿元，翻了大概4倍出头。
这期间同步的是融创中国成倍增长的销售额。公开数据显示，2016年,融创中国销售金额1553.1亿元(其中,合同销售金额为人民币1506.3亿元,预订销售金额为人民币46.8亿元)。2020年，融创中国的销售总额5752.6亿元 同比增长3.42%。
现金流方面，今年上半年，融创中国的经营活动产生的现金流量净额同比下滑较大，约为117.19亿元，2020年中期这一数据为224.39亿元，要知道2020年上半年，因为受黑天鹅的影响，已经是诸多房企的“至暗时刻”。没想到2021上半年更惨。
更早之前，融创中国的经营活动现金流净额都要比这两个数据高出很多，比如2019年中期的430.77亿、2018年中期的373.79亿……
2021年中期，融创中国的现金及现金等价物为1010.99亿元。
偿债能力如何？从企业预警通的统计里，杠杆地产看到，2021年中期，融创中国的资产负债率较去年末有所下降，但EBIT保障倍数、EBITDA保障倍数、有息债务/EBITDA均变动比较严重。这几项都是反映企业债务水平、偿债能力等方面的指标。
基于此，评级机构也都有所行动。11月10日，惠誉将融创中国的发行人评级展望从“正面”调整为“稳定”，并确认其长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级及其未偿优先票据评级为“BB”。
杰富瑞发表报告称，将融创中国2021财年的销售预测下调至6200亿元人民币，并将其2022年至2023财年的毛利率下调约1个百分点。
加上配售因素后，将融创中国2021年至2023财年的盈利预测降低3%至11%，目标价相应由37.16港元降至29.35港元。
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原标题： 融创中国到底欠了多少钱
