克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
1-4月规模房企业绩表现不及预期，下半年货值供应及去化压力放大。
2022年至今，行业下行压力持续、市场低迷、企业去化表现不佳，规模房企对全年销售规模的预期更为谨慎。截至目前，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。且在公开披露年度业绩目标的房企中，多数企业的销售目标均有不同程度的回落。
但受一季度以来行业信心不足以及部分城市疫情反复等多方面因素的影响，即使今年以来大部分房企未披露目标，或是已经主动调降了销售目标。1-4月企业实际的业绩完成情况仍不及预期，年内销售去化压力放大。二三季度企业需尽可能加紧货量供应，积极营销以提高去化率水平，来保证年度业绩预期的实现。
同时，虽然目前部分城市松绑调控，政策面有缓和、好转的趋势，但行业整体仍处在深度调整期，短期内市场的供求和成交也尚未有明显转暖迹象。2022年企业发展应以稳健为主，提升自己造血能力、保证现金流和经营安全是关键。中长期来看，企业将更注重维持利润率稳定、提升经营效益。更注重发展商业、酒店、物管等经营性业务，坚持长期主义、提升资产质量和综合实力。
01 2022年公开披露业绩目标的企业 数量较往年锐减
从规模房企2022年的业绩目标情况来看，截至目前，仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标，数量较往年40家左右的水平锐减。具体来看，在未披露年度目标的规模上市房企中，一部分是出于自身经营原因尚未披露年报及召开业绩会。
同时，也有另一部分企业近年来首次选择不公开披露年度业绩目标，如华润置地、新城、旭辉、金地、金科、中梁等。究其原因，一方面是去年规模房企整体的目标完成情况远不及历史同期，平均目标完成率不到90%，且有逾8成企业未完成全年业绩目标。另一方面，今年初以来市场低迷、开局惨淡，行业信心不足、下行压力持续。在市场未有明显回暖迹象的情况下，规模房企对全年销售规模的预期相应的也更为谨慎。如旭辉管理层就表示，弱化了对规模的追求，目标是保持权益销售的稳定，将更关注权益销售额的“含金量”以及经营效率。
02 多数规模房企的业绩目标 均有不同程度的调降
虽然2022年公开披露全年业绩目标的房企并不多，但通过这些企业的目标设定也可以一探规模房企整体的业绩预期，以及不同房企目标之间的差异。首先，从整体来看，2022年所有公开披露业绩目标的规模上市房企，目标增长率（2022年业绩目标较2021年实际完成业绩的增幅）的中位数仅为2%，较往年降幅明显。其次，不同企业之间的目标设定也表现出分化，除了少数企业目标略有提升之外，大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降。
具体来看，越秀、绿城、保利置业2022年的业绩目标较2021年均有提升，且越秀和保利置业的年度目标较去年实际完成的业绩也分别增长了7.3%和14.8%，目标设定相对积极。招商蛇口、滨江、首开2022年的销售目标则较去年基本持平，表现了对业绩规模稳定的预期。而龙湖、金茂、远洋、美的置业2022年的目标较2021年都有3%-7%左右的降低，但较2021年全年实际业绩水平还是略有提升。
同时，也有多数房企调降业绩目标，且降幅较其他企业相对明显。如中粮大悦城、建业、时代2022年的年度目标较2021年目标的降幅均高于20%。其中，建业和时代2022年的目标较2021年实际完成业绩的降幅分别达到了11.8%和32%。值得注意的是，这三家企业2021年的业绩目标完成度都较低，中粮大悦城和建业集团的目标完成度不足80%，故今年都相应调低了销售目标。
如时代中国管理层表示，2022年将销售目标定为650亿元，相比去年的1100亿元有大幅下调。通过主动的销售规模管控，营业目标趋向保守，倾向于让整体销售安排更从容一些，不希望用以价换量等非常短期的行为去支持销售目标的达成。
03 目标去化率降低 企业货值安排多集中在二三季度
从年内可售货值及货值目标去化率的角度来看，一类房企如招商、越秀、金茂、绿城、华润置地等，2022年全年的预期总可售货值都高于2021年水平。其中，招商、越秀和金茂2022年的货值目标去化率（年度目标销售规模/年内预期总可售货值）较去年有明显降低。这部分企业旨在通过增加全年货量供应来实现年度业绩目标。
此外，2022年也有不少规模房企主动降速，如旭辉、宝龙、中梁、合景泰富、建业、碧桂园等，全年总可售货值较去年降低较为明显，降幅在10%-30%范围。这类房企多未公开披露全年业绩目标，或者目标较2021年有大幅回落。
而从企业全年的货量安排节奏来看，今年初企业综合常规的货值排布和对市场的预判，一季度推盘供货积极性普遍不高，与去年形成鲜明对比，规模房企货值安排多集中在二三季度。如华润置地2022年的可售货值为5278亿元，预计随着市场的复苏转暖，在第二、第三季度供货更为集中，将会有大量新项目入市。同样，宝龙地产2022年总可售货值共计1477亿元，按照销售节点铺排，三季度货值占比最高达32%，四季度货值占比也达到了28.4%。从全年来看，目前随着政策面有缓和、好转的趋势，二三季度企业在加紧货量供应的同时，应尽可能积极营销以提高去化率水平。
04 1-4月业绩表现不及预期 目标完成率大幅低于去年同期
但从1-4月规模房企的业绩同比和目标完成率来看，大部分企业的业绩完成情况不容乐观，目前销售去化压力仍然较大。1-4月，百强房企累计业绩规模同比大幅降低50.2%，且一季度以来降幅呈扩大趋势。有逾9成的百强房企累计业绩同比降低，其中近半数企业的降幅高于50%。
具体来看，在公开披露业绩目标的规模上市房企中，多数企业截至4月末的目标完成率不足25%，有近半数企业甚至不足20%。其中，除了时代和中粮大悦城因为明显调降了业绩目标，目标完成度略高于去年同期之外。其他几乎所有的企业，1-4月的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅甚至大于15个百分点。
整体来看，今年以来即使大部分房企不披露目标，或是已经主动调降了销售目标。但受一季度以来行业信心不足、市场低迷以及部分城市疫情反复等多方面因素的影响，目前企业实际的业绩完成情况仍不及预期，年内销售去化压力放大。全年仍会有一定数量的房企出现业绩规模负增长。
05 改善流动性、稳健经营 坚持长期主义、提升经营效益是关键
整体来看，2022年以来市场和企业整体业绩表现低迷，行业信心处在低位、风险尚未出清、仍处在深度调整期。虽然目前部分城市松绑调控，政策面有缓和、好转的趋势，但短期内市场整体的供求和成交尚未有明显转暖迹象。今年房地产市场是否有望回稳，尚需期待政策层面的进一步放松以及三季度的市场表现。
而对企业而言，目前多数企业流动性压力持续，且在“三道红线”下企业投资和规模扩张动能相应降低，业绩增长承压。短期来看，2022年企业发展应以稳健为主，提升自己造血能力是关键。抓销售回款、优化债务结构，保证现金流和经营安全。特别是对于一些已经出现流动性风险的房企而言，存货去化、销售回款的重要性远高于规模增长。
同时，从中长期来看，企业经营逻辑将加速转变，不再追求高杠杆发展及高规模增长，而是更注重维持利润率稳定、提升经营效益。未来企业也将更注重发展经营性业务，坚持长期主义、提升综合实力。在商业、酒店、物管等多元业务领域择优发展，提升资产质量和经营效益。
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