作者：年报季
来源：地产风声（ID：fangshi488）
又到房企年报季。
对地产行业而言，2020年是魔幻的，更是震荡的：“三道红线”加持，监管层层加码，各地调控力度不均、节奏不一，花样调控政策百出。
纷繁复杂的大环境下，房企表现各异，有人出局，有人更进一步。
2021年，哪些房企拥有更多机会？
《地产风声·年报季》第二篇，解读金茂。
前天，金茂发布2020业绩财报，给今年定了个小目标。而就在上个月，其销售额大增209.76%达到403亿。仅一个月，就完成全年目标的近六分之一。其位列TOP20房企销售增速、业绩目标完成率第一位，双料冠军。零踩线、四个增长、八大平稳。
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去年，国家推出“三道红线”，许多房企开始想着“变绿”。根据财报显示，金茂三道红线已经全部转为“绿档”，财务和资本结构都比较安全、健康。去年销售回款额突破两千亿，创历史新高、年度现金回款率再次超过90%。在去年上半年，整个行业线下销售、复工受阻的情况下，金茂能达到这个水平的回款额和回款率，比较难得。“零踩线”后，金茂还有更多潜在收获——以后的资金压力更小、布局其他业务的精力更多。当整个地产行业步入去金融化通道后，房企融资环境正在收紧。根据克而瑞数据显示，今年1月~2月，100家典型房企的融资总量同比下降了26.1%。另外，金茂在逃离“三道红线”危险区后，还能稳步实现其他增长。比如，用更多精力去拿更好的地、打磨自己的产品等等。三道红线改变了行业的游戏规则，使所有房企都将回到同一起跑线上。合同销售额提升、土地货值增长、城市运营的业绩贡献率加大、资本结构优化。财报显示，2016~2020年，金茂连续五年位列TOP20房企销售额增速第一位。去年，全年销售过100亿的城市达到7个。其中，一二线核心城市的表现尤为突出——北京、上海全年销售额都超过200亿，南京达到182亿。
如北京颐和金茂府首次开盘卖出50.6亿、南京河西金茂府4次开盘4次售罄、深圳龙华金茂府销售超过70亿。金茂销售额的提升，无疑是在区域的落子上踩对了趋势。从去年的市场情况来看，即便受疫情和监管影响，核心一二线城市的表现依然最抢眼：土地市场最热的两个城市都位于长三角——上海和杭州。住宅成交规模上，北上广深、南京、成都等都超过去年水平。
这是因为，在加严的监管和加速的城镇化下，资本、人口都涌入一二线城市。于是，这些城市里资金宽裕、人居需求旺盛，对房企的销售是利好。销售之外，土地储备的增长，也在为金茂的“零踩线”做贡献。去年，金茂新增土地储备1417万平方米，总量达到9511万平方米；在新增的二级项目土地储备中，87%位于核心一二线城市。
土储增长，一方面意味着有更多的货值卖，另一方面绝大部分都在核心城市，货值更好卖，销售额自然容易提升，减轻负债更轻松。
当然，城市运营的业绩和资本结构的优化，也在助力金茂“零踩线”。去年，城市运营项目贡献了21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升；杠杆比率下降到41%，而且由于央企的定位和高增长的业绩，金茂受到融资机构欢迎，融资成本下降到4.42%。成本的下降，某种程度就是利润的上涨，从而优化债务。除了定下今年2500亿的销售任务，金茂还给自己定了更远的目标：在十四五期间提升效益与效率、规模与速度的精益平衡。土地储备、现金回款、城市运营、组织机制、科技服务、绿色战略、品牌影响力、穿越周期。“十四五”规划提出，将发展壮大城市群和都市圈；另外，“城市更新”也被首次写入政府工作报告。从市场情况看，去年百强房企城市更新业务，基本都集中于珠三角、长三角和京津冀里的核心城市。毕竟，这些城市起步早，也更快地从增量进入存量时代，城市更新的需求更旺盛。在城市运营上，金茂跟着大环境的脉搏，推出“两驱动、两升级”的打法：在这种打法下，去年它的城市运营项目达到27个，都在一二线核心城市以及活力城市群周边。到2022年，城市运营还将贡献 60%的新增土储。其同样位于一二线，紧随大势。
本身，目前金茂的土储就支持它未来五年的发展，再加上城市运营的助力，金茂既备足了粮草，实现“手中有粮，心中不慌”，又避免了“集中供地”的风险和不确定性。
在组织机制上，金茂已经有了稳定的高管团队。接下来，“方舟生计划和金彩生计划”，还将给年轻人更多机会。
毕竟，在地产行业面临空前变革的时候，轻装上阵可以提高效率，应对不确定性。而年轻管理者，更明白在购房人群逐渐变成年轻人时，如何用产品获取口碑和市场。比如，保证行业中上水准的高回款率、推动科技服务创新、采用绿色建筑和能源、提升央企的品牌力。这些战略底盘，就像左膀右臂提升金茂的综合实力，帮助它穿越不确定性的周期。
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原标题：
四增八稳的金茂
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