杠杆地产 作者：杆姐
现在救市虽说此起彼伏。
少数地方有那么点回暖，但多数地方依旧没有起明显效果。
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房地产怎么了？
老杆友都知道，我对做多、做空都没兴趣，我也不靠地产赚钱。
我说了无数次，地产长期是重要的，在很多发达国家一样很重要；同时，之于我们具体情况，也不能鼓励炒，后患太大。
01 房地产为何这么惨
治病救人，首先诊断病情，才能对症下药、开出药方。
在杠杆地产看来，房地产的惨，多因素构成，我简单说几点，其实以前也都总结过。
第一，房住不炒成为信仰，以前的信仰是“炒房永远赚”。比如2022年2月24日，国新办举行“推动住房和城乡建设高质量发展”发布会，住建部主官等出席。
住建部主官在发布会上说，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识——意味深长啊。
一个共识的达成，不是容易的事；反过来，共识要撕毁、变化，也不容易。
第二，房企大量暴雷、项目停滞、质量问题、烂尾，造成了部分群体不敢买。接上面说，我们看到2021年房地产除了年初个别城市有点行情，全年下来很稳，而有的房企则不稳了，频频出事。
房企出事太多，房子交不了，民生大事、社会大事。部分购房群体等于被吓退。
我们看近期的2022年第一轮集中拍地，多数城市很不理想、房企的情况不乐观。只有个别城市、少数民营房企好像厉害。
这些其实都会传导到需求端、购方。
第三，2021年人口普查数据发布后，社会上讨论很多。人口结构和趋势确实不乐观，2021年人口出生和死亡数据出来后，很多人又凉了一截。
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可以思考，2022年出生会怎样？同时老龄化越来越远严重，确实每年都会出现越来越多的房子继承问题。
第四，城市化进入后半段，即便不考虑人口出生、年龄结构问题，韭菜也越来越少。如下图，我们看不少省份都过了60%的城镇化率。
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很多人都说，城镇化和城市化不是一个概念，我和很多朋友解释过两点：
人类除了城市经济体国家，其他国家的城市化其实都是由城市和镇构成。很多人喜欢说美国那么多都是“市”，他们不知道的是，美国有上万个市，一些低到几千个人就自封市了。
美国主要是县管市，它的市其实很多就是镇，只是叫“市”。
99%国家的城市化，其实都是城镇化，并没有不同。
这是第一点。
有农村生活经验或者有县乡亲戚的杆友，应该明白这一点。
如果考虑上述2点，就会明白，城市化速度放缓，这是个趋势。
但是，很明显的是，多数普通地级城市，人口和房屋数量是匹配的，甚至一些房屋是过剩的。
我想多数杆友是明白的。
02 房地产困局怎么破
房地产的重要性，杠杆地产就不多说。
前两天股市崩了，我朋友杠杆游戏说，必须避免更坏的事发生，最起码绝对不能让北京成为上海。
核心就是信心。信心的恢复，首先是恢复基本的经济、生活秩序，没有正常的生活别说买房了，买菜在一些地方都成为难题。详见我朋友的文章《击穿3000点！市场渴求信心》（2022年4月25日）。
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需要回答的不是房地产怎么办，而是我国经济、各界信心怎么整？
经济稳了，地产就算差也不会更差。比如2022年1、2月虽然也是不太好，但是趋势开始有变化，而3月被打断。
现在主要靠各地放松，以及中央层面、金融体系口径的变化，这些当然应该。杠杆地产认为，基础的还是要解决购买方的预期、信心、收入、就业、杠杆率问题，以及房企的资金和现金流问题。
这两者最关键的，就是正常的经济、生活秩序尽可能恢复。
房地产本来应该稍微好一点，但是现在你收入增长吗？就业更好吗？很多人甚至门都无法正常出，别说买房、看房。
反过来，房子卖不动，很多行业难道不受影响？好多人可能饭碗是个问题，起码收入是不增长，甚至下滑的。
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经济进入一个不太好的循环。
近期，不少地方层层加码，搞得很多地方的居民工作、生活受到冲击。
一些做法可以说非常荒谬，完全是过度了、极端的。
在中央有关部门的强力推动之下，近期高速公路、物流秩序终于恢复了一些，这是好的迹象。
这个杠杆地产不多说，我也不专业，我们要相信那些尊重科学的科学家、医生。
按照科学办事，最小成本、最大努力。
同时，经过了武汉封城以及2年多的考验，我们其实总结出了一套生产和生活勉强可以维持的方案，本就不应该出现上海那样的情况。
虽然4月还有几天才结束，但3、4月经济废了，大家都明白。
希望很快，我们可以拿出更好的平衡举措来，5、6月还可以弥补一些。
03 房地产到底有没有未来
现在有2种情绪，一种说行情就要开始了，甚至大涨；还有一种当然就是悲观。
自从写“杠杆地产”以来，不时有杆友说我看空楼市。我反复解释，我不看空，也不看多，我只尊重事实。
一般我耐心解释：
第一，我主要也不靠这个赚钱，犯不着讨好谁；
第二，房地产这东西很重要，在多数正常国家都是支柱产业，我国更是，但结合我国各种情况，长期回报率确实不咋地，我不能为了讨好人、为了流量，鼓吹买房永远发大财；
如今的局面，不是需要夜壶的问题，而是地产严重拖累经济，最起码先得让其恢复、不拖累。
本来1、2月时，楼市最坏的时候过去了。比如仅仅1月时，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市，分别有39个和55个，比上月分别减少11个和8个。
注意，也就是房价降的城市在减少。
恰恰杠杆地产觉得，这个数据变化意义很大。
当然这也不值得特别庆祝，毕竟环比下降的城市数字依旧很高。
房价总趋势，远远谈不上回暖，只能说最坏的时候过去了。
然后本来各种救市、降低首付或利率，该起效果了……
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我始终相信，只要做到了上文第二部分，房地产回稳起码是可以的。
同时，要记住“房住不炒”这几个字要牢记。避免被坑，在我国主要是听话，听懂了就不会吃亏。比如5、6年前“买房就是爱国”，那他妈就是喊你买，叫你一起分享爱国红利。
或许，为了经济，“房住不炒”也可能被抛到脑后。
假设真要猛搞，未来也不是没大涨可能，只是这样可能不好。
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原标题： 如何拯救房地产？
