历史首单不动产公募REITs将诞生！招商蛇口率先抢跑

公募REITs试点的大消息！

上交所深交所今天下午几乎同时发布消息，各收到2个公募REITs申报，其中三个为基础设施类，一个为产业园类，都是国家队。

产业园公募REITs的抢跑者是产业园的大地主，招商蛇口。不出意外，这将开启了中国不动产REITs的序幕。

01 激动人心！4个公募REITs提交申请

截至4月21日17时，上交所和深交所基础设施申报系统各收到2家公司提交的申请文件，标志着基础设施公募REITs试点进程又向前迈进了关键一步。

上交所

本次申报上交所的2单项目分别为

• 浙商汇金沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金

• 国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金

两单都是典型的传统基础设施项目，都是以高速公路为标的，是资本市场服务长三角一体化和长江经济带发展等国家战略的又一重大行动。

2单申报项目均为地方发改委推荐，经国家发改委遴选后推荐至中国证监会的试点项目，也是之前市场中盛传的5单申报证监会的项目。

深交所

几乎同时，深交所也收到两单申报：

• 中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金

• 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金

区别于上交所项目，深交所项目是垃圾处理生物发电与产业园为标的资产。

上述项目也于同日向中国证监会申报。首批基础设施公募REITs项目的正式申报，标志着基础设施公募REITs试点工作将正式进入项目审核阶段。完成相关审核后，将履行证监会注册程序。

02 首单不动产公募REITs将诞生

在所有四单业务中，仅一单是产业园类资产。但这具有非常强的历史意义和示范效应，因为这是中国历史上商用不动产公募REITs的首单。

“博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为产业园区，预计募集份额为22.28亿份，原始权益人为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，基金管理人为博时基金管理有限公司，资产支持证券管理人为博时资本管理有限公司。

此外，上交所也简单披露了另一个REITs的概况。

“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”基础设施项目类型为垃圾处理及生物质发电，预计募集份额为12.487亿份，原始权益人为首钢环境产业有限公司，基金管理人为中航基金管理有限公司，资产支持证券管理人为中航证券有限公司。

除招商蛇口外，据了解张江高科和苏州工业园区也在冲刺中。

据REITOWIN与上交所和券商沟通，首批项目具有示范效应，大企业以及国资背景通常会首批选中。其他国有园区如东湖高新、中关村发展、上海临港集团、广州开发区金控仍有机会，而已经申报至国家发改委的民营园区可能还需要再耐心等待一段时间。

03 未来已来，公募REITs加速跑

据此前了解，有关方面向证监会首批推荐了五个项目，每个项目对应一个REITs产品，分别为：

“中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金”

“浙商汇金沪杭甬高速封闭式基础设施证券投资基金”

“前海开源首创股份水务封闭式基础设施证券投资基金”

“平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金”和

 “国金铁建封闭式基础设施证券投资基金”。

可以看出，首批5个全部都是最标准的传统基础设施项目，也都属于特许经营权类型，估值逻辑多为现金流折现法（DCF），项目类型涵盖收费公路、污水处理、垃圾焚烧发电等，项目所处地区涵盖北京、浙江、深圳等。

这一次已经有三个递交了申请，据了解其余两个，前海开源首创股份水务封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金也在筹备递交中。

此外，据了解后一批次证监会还收到9个项目中，包含仓储物流、轨道交通、产业园区。

此外，除了这些国资产业园区群体外，菜鸟网络、京东物流、苏宁物流等都申报了第一批基础设施公募REITs，我们猜测它们也有可能出现在发改委向证监会推荐的9家企业名单之中。

招商蛇口率先抢跑，也拉开了中国产业园区为首的不动产公募REITs上市的大幕