红海一片的商业地产“轻资产” | 2021上市中资房企商业地产业绩盘点与思考（下）

这是上市中资房地产企业2021年报盘点的第二部分。

按照投资性物业收入在总收入中的占比排序，第1-9位在第一部分中，点击链接查阅 ：房地产下半场，绝不能让商业地产矮人半截！|  上市商业地产企业2021年报盘点与思考（上）

与排位靠前的企业相比，这部分企业的投资性房地产租金收入只占企业总收入的2%，甚至更低。

这些企业一方面住宅导向更明显，另一方面业务更趋多元化，而且多元化业务的分散程度明显比第一部分中的企业要广。

从多元化的维度来看，过去几年地产企业非相关业务多元化普遍失败案例居多，本次盘点的这18个企业都是地产相关业务多元化，与主业依附较强，已经形成一定的规模效应和增长势能。

增长最快的是，按照价值链上下游来进行多元化业务的轻资产业务。也就是靠自身业务已经锻炼出团队，可以对外提供服务的业务。比如几乎各家都有的物业管理、龙湖、华润、印力、招商蛇口都积极拓展商业运营服务、碧桂园的智能建造服务、绿城代建业务等，这为进一步分拆和专业化打下基础。

重资产类的业务仍在扩容期。按照产品来进行多元化来看，商业、办公仍然是主要赛道，而受疫情和本身经营特性限制，酒店要么业绩不好，要么直接不计入投资性房地产，或者干脆就不碰此类物业。长租公寓是近年来备受关注的领域，而产业园等资产则以央企国企为主。

在房住不炒、降负债、不确定和黑天鹅较多的发展阶段，稳字当头。

各家都在奉行几乎一致的策略方向：更拼命的住宅回款，更稳健的商业产业地产投资，在深挖住宅与商业、产业地产价值链服务潜力的基础上，进行更积极的物业、商业、代建、建造等轻资产拓展。

可以想象，从住宅营销到商业产业资产销售，从物业轻资产拓展到商业轻资产拓展必然红海一片，内卷严重，佣金高企，拼的头破血流，而这也是整个行业走向深度专业化的必然趋势。

此轮调整宣告了房地产上半场的彻底结束。

招商蛇口的三个转变或许就是行业普遍的下半场初期阶段的共识：由开发为主向开发与经营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变，推动未来更高质量发展。

营业收入  1606.4 亿元，（+23.9%）

租金收入  34.14 亿元，（+17.98%）

租金收入占营业收入比：2.1%

招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%。净利润103.72亿元，同比下降15.35%。社区开发与运营毛利率为17.63%；园区开发与运营毛利率降至28.22%。

报告期间内，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率61.67%，净负债率42.82%，现金短债比1.25。三道红线均处于绿档。

报告期间内，招商蛇口拥有可出租土地面积 139.84万平米，出租率98%，报告期出租收入 1.00亿。

招商蛇口拥有的可出租物业总可出租面积 452.42万平米，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等多种业态。报告期内，公司实现出租收入34.14亿元，同比增加 17.98%，总体出租率84%。

报告期末，公司在深圳、北京、漳州、杭州、昆山等地经营管理的酒店客房3,100套，全年酒店收入6.10亿。

商业方面，报告期内，招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米，平均单项目商业体量11万平方米；获取轻资产项目3 个，分别为烟台芝罘湾广场合资委托管理项目、宁波潜龙合资委托管理项目以及攀枝花三线文旅广场前策服务项目。

2021 年，杭州七堡花园城、徐州花园城和凯里九方3个集中商业项目顺利开业，其中杭州花园城品牌开业率89%，开业5天客流21万人次；凯里九方实现招商率96％，开业率83%，近40%品牌首进凯里市场。

截至年末，公司主要在营集中商业项目共计25 个，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重庆等16个城市。

公司主要运营管理的集中商业项目：

写字楼以及酒店方面，截至年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。主要运营管理的酒店共14家，包括国内12家，国外2家。

物业服务方面，招商积余在管项目达到1717 个，管理面积达到2.81亿平方米，同比增长47%；全年实现营业收入105.91亿元，同比增长22.42%；归属于上市公司股东的净利润5.13亿元，同比增长17.25%。

在业绩发布会上，招商蛇口董事长许永军表示，遵循当前房地产行业“规模在开发、价值在经营、效益在管理、 竞争力在创新”的商业逻辑，招商蛇口将“三个转变”融入战略，即由开发为主向开发与经营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变，推动未来更高质量发展。

2022年的商业方面，招商蛇口副总经理聂黎明表示：“现在进入存量时代，目前商业业务是我们的成长型业务，在2022年或者十四五期间，将继续按照我们的战略规划和双百目标去进行努力。”

预计再2025年前开业的主要集中商业及写字楼在建项目：

关于收并购策略，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，相比参与土拍拿地，收并购过程较为复杂。标的质量、风险是否可控、价格是否合理等都是需要纳入考量的因素。“作为并购贷首家落地企业，招商蛇口将以积极态度谨慎推进收并购，顺应国家大势。”另外，蒋铁峰透露，目前正在与多家房企接触，若有相关进展将会及时披露。

营业收入 2422.4 亿元（+30.4%）

租金收入 46.7 亿元（+15.2%）

租金收入占营业收入比：1.9%

报告期间内，实现营业收入2422.4亿元，同比增长30.4%。经营溢利为人民币603.1亿元。毛利率为23.5%，毛利率为23.5%，净利润率为16.6%。归母净利润为401.6亿元。

商业收入51.7亿元，同比增长17.4%。

报告期间内，集团的资产负债率58.9%，净负债率32.3%，保持在绿档且各项指标距离上限有较大空间。集团的加权平均融资成本3.55%，继续保持行业最低区间。

报告期间内，去年年内投资物业租金收入为46.7亿元，同比上升15.2%。其中，写字楼租金收入为35.1亿元，同比上升10.7%；购物中心租金收入为11.0亿元，同比上升27.3%。出租率、租金单价等核心经营性指标持续优化，资产价值不断提升。

报告期间内，北京金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业物业投入运营，合计建筑面积94万平方米，实现商业规模高质量有序增长。

商业物业实现收入达51.7亿元，同比增长17.4%。报告期间内，新开业商业设施：

2022年，商业项目将继续加速入市，计划投入运营的项目达22个（5座写字楼、6座购物中心、11座公寓及酒店），预计将新增商业运营建筑面积135万平方米，继续加速释放多元增长能量。

营业收入  900.60 亿元，（+50%）

租金收入  15.63 亿元，（+7%）

租金收入占营业收入比：1.7%

实现营业收入900.6亿元，同比上升50%；应占利益为46.90亿元，同比上升21%；股东应占利润（扣除投资物业公平值收益后）48.27亿，较上年大增49%。

报告期间内，平均借贷成本下降至3.98%，为三年以来最低纪录；中国金茂共持有现金和现金等价物310.506亿元；中国金茂与中国银行、中国农业银行、中国工商银行、交通银行等在内的多个优质金融机构保持良好合作，为中国金茂保持融资优势提供保障。平均借贷成本为三年以来最低纪录；中国金茂管理层在业绩会上表示，2021年中国金茂保持了“三道红线”全绿的安全稳健底盘。

商务租赁与零售商业运营方面，相关项目的运营收入为15.633亿元，占总收入的2%，同比增长7%。各写字楼项目租赁情况良好，出租率基本保持高位。零售商业方面，受疫情影响，虽然营业业绩有所增长趋势，但客流较疫情前仍有差距。

新形势下中国金茂将贯彻「坚持城市运营，坚持科学至上」理念，持续提升精益管理能力，围绕「三降一提一快」的工作方针，不断夯实公司发展根基，创造更优异的业绩。

商业业务收入 76 亿元，（+20.6%）

商业业务收入占营业收入比：1.7%

报告期内，集团实现营业收入4,528亿元，同比增长8.0%；实现归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比减少45.7%；每股基本盈利 1.94元，同比减少46.5%。整体毛利率为21.8%，同比下降7.4个百分点。

营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,299.3亿元；来自物业服务的营业收入为198.3亿元。

报告期间内，持有现金1493.5亿元，货币资金对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，净负债率29.7%且长期处于行业低位。万科保持了“绿档”和业内领先的信用评级。截止年末，集团存量融资的综合融资成本为4.11%。

物业服务方面，报告期间内，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240.4亿元，同比增长32.1%，其中社区空间服务收入 134.6亿元，占比56.0%，同比增长22.9%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36.2%，同比增长38.1%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入18.6亿元，占比7.8%，同比增长99.5%。

2021 年，万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数4,393个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数 5,553个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

租赁住宅方面，集团旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供综合租住服务。报告期内租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入28.9亿元，同比增长13.9%。

商业开发与运营方面，“印力”为集团旗下的专业商业物业开发与运营能力平台。截至报告期末，集团累计开业211个商业项目（含 113 个社区商业项目），建筑面积1,139.16万平方米。其中，2021年新开业项目34个，建筑面积206.87 万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为401.31万平方米。

其中印力累计开业105个商业项目（含25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年新开业项目15个，建筑面积 135万平方米，此外，规划中和在建商业建筑面积为102.7万平方米。

报告期内商业业务(含非并表项目)营业收入 76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长 23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率 95.3%。

近几年，印力轻资产管理规模迅速增长。截至2021年底，印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。2021年5月，上海漕河泾印象城的开业，成为轻资产合作的代表性项目。

2022年，万科将采取坚决的、有针对性的行动，解决开发业务存在的问题，巩固在不动产综合发展方面的先发优势，保障财务安全，实现营业收入和净利润的企稳回升。

物业服务方面，集团将拓展万物云城模式，计划到2022年末累计落地100个城市服务项目，并以此为抓手，协同开发、租赁住宅、商业等业务团队，挖掘更多的城市建设和服务机会。

商业开发与运营方面，不断巩固轻资产拓展的优势。未来三年轻重并举，每年高质量拓展 80-100万平方米管理面积。2022年，集团现有项目（不含未来新获取项目）计划新开工计容面积1,920.1万平方米；预计项目竣工计容面积 3,899.5万平方米。

营业收入 573.8 亿元，（+24.1%）

租金收入  6.4 亿元，（+6.6%）

租金收入占营业收入比：1.1%

报告期间内全年营业收入约为人民币573.8亿元，同比上升24.1%；核心净利润约为人民币41.5亿元，同比上升3.2%。毛利率为21.8%，同比下降3.3个百分点。

报告期间内，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为69.1%，净负债率为47.1%，现金短债为1.36倍。全部指标均保持“绿档”达标。

TOD模式，TOD项目总土地储备376万平方米，占总土地储备的13.9%，占大湾区总土地储备的25.2%和集团总土地储备的13.9%。集团已成为中国轨交物业开发的最大发展商之一，TOD业务将为集团带来持续的增长。

商住并举战略，实现了商业运营收入的稳定增长。报告期间内，集团直接持有的商业物业全年实现商业租赁收入人民币6.4亿元，同比上升6.6%。

于报告期间内，成功向越秀房托出售广州越秀金融大厦，越秀地产—越秀房托“双平台” 互动模式常态化；持续优化“资产管理人”商业资管模式，不断提升商业运营能力。

越秀房产基金所属写字楼业态持续保持稳定。报告期间内，写字楼业态实现租赁收入人民币9.7亿元，展示了较强的抗周期、抗风险的能力；零售业态经营保持稳定；酒店和公寓收入持续恢复反弹，同比上升10.9%。

越秀地产董事长在业绩发布会上表示：“公司在行业格局的变化下，保持各项业务和经营业绩的稳定增长，为十四五战略规划的实现打下稳固扎实的发展基础。未来，越秀地产将以“精益管理”和打造“新能力、新机制和新文化”为新的发展目标和驱动力，追求各项经营业绩的持续稳健发展，不断为股东创造价值。”

营业收入  1078 亿元，（+50%）

租金收入  9.82 亿元，（+66.4%）

租金收入占营业收入比：0.9%

报告期间内，旭辉实现营业收入1078亿元，同比增加了50.2%，毛利率则同比降低了2.45个百分点至19.3%，主要是受到了行业下行以及企业重点布局的一二线城市限价的影响。年利润增长3.6%至123亿元。

报告期间内，净负债率为62.8%，现金短债比为2.6，剔除预收账款的资产负债率为69.7%，达到了三条红线的要求，步入绿档阵营。

旭辉将物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务作为现阶段以及今后的重点发展方向。旭辉拥有物业管理公司旭辉永升服务和商业运营管理公司旭辉商业。

商业运营管理方面，集团所持有的商业物业收入达10.258亿元，同比增长73.7%。

报告期间内，有6座商业设施圆满开业。

在营商业项目14座，总建筑面积89万平方米，出租率保持在93.5%的高位。截止21年末，旭辉商业合计储备31座商业综合体（在营14座），总建面278万㎡（含写字楼），为未来三年实现租金50%复合增长奠定基础。

物业板块方面，旭辉永升服务2021年营业收入同比增长50.8%至47.0亿，归母净利润同比增长58%至6.2亿，在管面积则较上期末增长68.3%至1.7亿平方米。

长租公寓方面，旭辉领寓已进入20个城市，聚焦5个核心城市，房间规模近8万间，位列开发类长租公寓品牌TOP3。

2022年作为旭辉三五战略的开局之年，公司提出围绕主业、相关多元的“同心圆战略”，致力于城市综合运营服务商。

将会积极布局和发展物业、商业、长租、代建等多个赛道，构建“轻重结合”的业务模式，打造“开发+持有”的核心竞争力。

预计2022年新开业5座Cmall，旭辉里产品线升级迭代。

营业收入  642.47 亿元，（+14%）

投资物业收入  4.10 亿元，（-17%）

投资物业收入占营业收入：0.6%

报告期内，实现营业额约642.47亿元，同比增长14%；对应毛利112.58亿元，同比增长8%；净利润51亿元，同比增长9%。

流动比率上升至1.65倍，净负债率上升至85%，“三道红线”皆为绿档，财务稳健。

报告期间内，来自物业投资的营业额减少了17%至人民币4.1亿元。营业额减少主要由于集团对投资物业推进中轻资产化模式。

截至2021年年末，远洋集团合共持有超过23个经营中投资物业。截至2021年末，集团可租赁面积合共3,923,000平方米，其中写字楼占比约24%，物流项目约为48%，其他包括商业、车位及其他占比约28%。

2022年，远洋集团将持续聚焦主业发展，同时坚持精细化管理，加强经营管理能力，完善经营管理体系。在确保财务状况稳健的原则下, 通过提高投资标准、坚持城市深耕、加快周转等策略，保持开发主业高质量、可持续发展，并继续推动其他业务的协同发展，为股东和客户创造最大价值。

营业收入  1,002.40亿元，（+52.4%）

租金收入  1.78 亿元，（+9.9%）

租金收入占营业收入比：0.2%

报告期间内，营业收入达到1002亿元，同比增长52.4%；年内利润76.87亿元，较去年增长33.4%；核心净利润57.65亿元，同比增长44.4%；每股盈利达到1.31亿元，同比增长24.8%。

绿城中国执行董事兼执行总裁耿忠强介绍：截至2021年末，绿城的现金短债比是1.7倍，净资产负债率是53.5%，剔除预售帐款后的资产负债率为70.3%。“绿城‘三道红线’的三个关键指标都在进一步向好，公司将确保2023年能够进入绿档，同时根据今年的内外部环境情况，也做好了提前进入绿档的准备。”

2021年，集团共获取17个重资产特色特质项目，总货值约人民币826亿元，占新增货值总额26%。城市更新业务取得突破进展，获取了深圳光明荔园和上海弘安里两个代表性项目；城市综合体、未来社区业务多点开花，落地宁波通山未来社区、衢州鹿鸣未来社区等6个项目；产业小镇和TOD项目持续落地。

酒店投资运营方面，报告期间内，集团实现酒店运营收入人民币7.58亿元，同比上升5.3%。实现投资性物业租金收入人民币1.78亿元，同比上升9.9%，主要是本年度新增投资性物业投入运营。

小镇业务方面，小镇规模稳步提升，截至2021年底，小镇业务累计进入22城，在营在建项目28个，确权规划总建筑面积约1,263万平方米。小镇业务通过可售物业和产业经营「双轮驱动」。

“2019年到2021年是绿城的‘健身期’，接下来三年将会是‘起跑期’。”公司管理层在业绩发布会上表示，2022年将更加注重稳健、效益、均衡，全面提升“六品”绿城，推动财务指标持续向好，实现稳健经营，走“全品质、高质量”的可持续发展路线。

对于绿城+的商业板块，吴文德表示，截至2021年底，绿城中国在营在建以及将要建设的物业，总计投入大概是650亿元，权益投资大致是415亿，目前已经投入大约300亿元。2022年将有两个大型的持有物业要投入运营，三年之内还有五个大型商业项目也要投入运营。

总营业收入 5230.6 亿元，（+13%）

租金收入 8.40 亿元，（+59.7%）

租金收入占总营业收入比：0.16%

报告期间内，碧桂园实现营业收入5230.6亿元，同比增长13%。毛利润927.8亿元、净利润409.8亿元。

报告期间内，截至2021年末，碧桂园总有息负债下降至3179.2亿元，净负债率45.4%，同比优化10.2个百分点。净负债率、现金短债比均优于“三道红线”要求，且处在行业较优水平，剔除预收账款的资产负债率也从2020年底的80%下降至74%。

管理层在业绩发布会上表示，公司将在2023年中期之前自然实现从黄档到绿档的调整。

碧桂园报告期间内的收入主要来自中国内地市场，并且90%以上的非流动资产均位于中国内地。

物业投资、酒店经营及如智能建造、机器人餐饮、新零售及现代农业等，这些部分都有所上升。

2022年，碧桂园先后与招行、农行签署战略合作协议，获大量融资授信，使得碧桂园的整体规模有望进一步扩大，预计公司2022年销售表现也将强于行业，公司龙头地位将继续稳固。

在业绩报告会上，管理层表示，目前公司已与十多家房企进行了谈判，接洽项目合计80多个，已收购了35个，另有30个还在谈判中。“从去年下半年开始，市场波动，再加上行业的一些分化，我们看到市场上的收并购机会在增多，我们预计在未来一段时间里，会加大这方面的部署。”碧桂园常务副总裁程光煜表示，“收并购仍是公司今年比较重要的拓展手段。”